前言
利率下行通道打开，房产交易热潮中，数万家中介机构却正为一场监管风暴在悄悄的准备。
此前，澳大利亚全国房产拍卖清盘率飙升至74.5%，创下近一年新高。墨尔本的表现尤为亮眼，清盘率高达76.6%，为两年多来的最高水平。
这一波热潮背后，是澳大利亚储备银行（RBA）年内两次降息的直接刺激——利率从4.35%降至3.85%，点燃了沉寂许久的市场。
降息与分化格局
澳大利亚房地产市场在降息的催化下迎来转折点。
近期全国房屋价值指数上涨0.5%，所有主要城市均录得涨幅，达尔文领跑（1.6%），珀斯紧随其后（0.7%），悉尼与墨尔本分别上涨0.5%和0.4%。
Cotality研究总监蒂姆·劳利斯坦言：持续上涨势头无疑是由降息推动的。既有已实施的降息，也有未来可能的降息。”
市场对进一步宽松的预期明确，货币市场预测7月可能再次降息，今年或累计降息三次，使现金利率降至3.1%。
低利率环境下，买家结构呈现明显分化。
墨尔本Morrell & Koren的买家代理Emma Bloom观察到：低于200万澳元的房产市场非常火爆，首次购房者和年轻夫妇正成为市场主力。然而，价值 300 万至 600 万澳元的中高端房源却显得“有点慌”。
在该价位带，买家对价格的敏感度与观望情绪并存：他们不再单纯依赖利率水平，而是宁可多花时间等待最合适的价格。
清盘率飙升背后的供需
伴随利率下行，市场活跃度显著提升。但真正推动清盘率创新高的是供需失衡：买家激增，而房源持续减少。这种供需矛盾在悉尼和墨尔本尤为突出。
4月澳洲获批建设的住宅总数下降5.7%，其中私人住宅（不包括独立房）审批量暴跌19%。
目前数据预示政府住房目标可能落空，为实现五年建造120万套新房的目标，多公寓住宅建设活动需达到近期水平的两倍。
但是目前进度显示，该目标可能有20%的缺口。
最新数据显示，两轮降息后，3.85% 的基准贷款利率为购房者提供了前所未有的融资优势，尽管上周就业数据的强劲表现让市场对进一步降息存在分歧，但金融衍生品市场认为，7 月份再下一次降息几乎已成板上钉钉。
消费者信心数据也印证市场回暖。6月购房时机指数环比上升3.6%，房价预期指数飙升7%。降息不仅减轻了还款压力，还提升了银行的贷款能力评估标准，让更多买家获得入场资格。
反洗钱新规
正当市场沐浴在降息的暖流中时，一场监管风暴正在酝酿。
2025年7月，澳大利亚新一轮的反洗钱（AML）与反恐融资（CTF）改革措施即将正式实施，届时自 2006 年以来最为严厉的房地产领域合规要求将落地。
约 90,000 家房地产、法律、会计及珠宝交易企业必须在 3 月前向联邦机构 Austrac 完成注册，并建立“了解你的客户”（KYC）与“了解你的交易”（KYT）机制。
在此前 11 月已获议会通过的改革法案中，澳大利亚交易报告与分析中心（Austrac）首席执行官布伦丹·托马斯（Brendan Thomas）曾警示，自 2020 年以来被执法部门没收的 12 亿澳元犯罪资产中，住宅与商业地产就占了 7.9 亿澳元以上。
房地产市场对于洗钱分层与整合的易感性，不仅扭曲了价格，也侵蚀了普通购房者的机会。此次新规，正是要一举端掉房地产领域监管的“真空带”，通过更严格的 KYC/KYT 要求，使每笔交易都可溯源、可审计。
然而，业内对于新规的“落地难度”深表担忧。澳大利亚房地产协会前任主席、Laing & Simmons 首席执行官 Leanne Pilkington 指出：“准备程度参差不齐，不少中小型中介可能要等到 12 月 Austrac 发布模板后，才开始‘突击’合规。”
届时，新设合规官岗位（年薪约 12 万澳元）、技术系统升级、审计成本上行，恐将给原本利润微薄的房地产中介企业带来不小压力。
ASX 上市平台 PEXA 去年估算，合规成本或使每笔房产买卖双方的费用平均增加 600 澳元，总计 1,200 澳元。行业碎片化加剧准备难度。
据悉大型连锁中介积极筹备，而独立小中介缺乏资源支持。
跨国交易频繁的中介面临更高合规成本，而乡镇中介因客户多为本地居民压力相对较轻。
与此同时，2022 年在新西兰实施的类似改革就曾导致“合规成本陡增、部分金融服务退出市场”，让一些小型企业与偏远地区客户面临“被断供”风险。
PEXA 战略与执行总经理凯特·卡米莱里（Kate Camilleri）也提醒：“无论指导方针如何，早前金融服务领域的痛苦教训早已昭示我们：过度合规或将适得其反，让普通买家与小微企业承担过高成本。”
结语
利率走势与合规新规，澳洲房地产市场正站在一个“分岔路口”——
一方面，7 月降息预期几乎已成共识，宽松货币将在短期内继续推高拍卖清盘率与房价；
另一方面，新规落地在即，合规成本与监管风险则可能倒逼行业洗牌，令部分中小中介被边缘化，延缓供需平衡的恢复。
综合来看，2025 年下半年，澳洲房地产市场将是一场“降息红利”和“合规压力”交织的持久战，或将促使市场向更健康的方向演进。
*以上内容系网友风平浪静自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。本站系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。