高低端房价差距缩小？豪宅更贵 低端更难买
文/Elizabeth Redman
最新分析显示，过去三年里，澳洲高端住宅与市场低端住宅的价格差距有所缩小，但某些社区的房价分化依然严重。
Ray White 的研究发现，2021 年 9 月，澳洲房地产市场高端区间（当时价格为 112 万澳元）比低端区间（约 49.4 万澳元）高出 2.3 倍以上。
随后，利率大幅上升，限制了购房者的借贷能力。更多买家开始寻找价格较低的住宅，竞争加剧，推高了低端房价。
如今，市场两端的价格比已缩小至 1.9 倍。高端住宅（市场前 25% 区间）的价格上涨 15% 至 129 万澳元，而低端住宅价格则飙升 35% 至 66.7 万澳元。
这使得全国整体市场的价格分布更为均衡，但并不意味着购房更容易，因为低价房的价格也被拉高了。
Ray White 高级数据分析师 Atom Go Tian 表示，澳洲整体市场的价格差距缩小，并不等于同一城市或同一社区内的差距也缩小。
他说：“十年前，如果你住在阿德莱德或珀斯，几乎不可能搬去墨尔本，甚至悉尼。现在，悉尼依然最贵，其次是一批中位数房价约在 100 万澳元左右的城市。”
不过，他发现，在同一城市内部，一些社区内最贵和最便宜住宅的价格差距依然很大。
研究显示，差距最大的往往是豪宅区，这些地方的高端住宅价格没有上限。
他说：“感觉这种差距更多出现在豪宅的不同层级之间——有漂亮的房子，也有宏伟的豪宅，还有更夸张的庄园。豪宅区会频繁出现在榜单上，因为奢侈品没有天花板；而可负担住宅有价格上限，一旦超过 75 万澳元，就很难被定义为可负担了。”
此次分析不包括公寓，这意味着在某些区域，实际的价格差距可能更大。
在墨尔本市中心的 South Yarra（北部）区，高端住宅起价为 285 万澳元，低端住宅为 110 万澳元，是差距最大的区域。
同样进入榜单的还有 South Yarra（西部）以及 Toorak，后者低端住宅为 292 万澳元，高端住宅为 580 万澳元，但实际上最贵的豪宅售价超过 1 亿澳元。
在悉尼，差距最大的社区是 Potts Point-Woolloomooloo（高端 362 万澳元，低端 177 万澳元），以及 Double Bay-Darling Point（高端 687 万澳元，低端 340 万澳元）。
布里斯班的 Hamilton 与 Ascot，以及珀斯的 Mosman Park-Peppermint Grove 也上榜。
Go Tian 表示，不同城市的内部房价差距存在差异：悉尼高低端价差为 2.1 倍，墨尔本为 1.9 倍，布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉则在 1.5 至 1.7 倍之间。
他说：“对悉尼来说，如果你是从西区起步的首次购房者，想搬到东区会非常困难，而墨尔本会稍微容易一些。”
Westpac 高级经济学家 Matthew Hassan 同意中低端市场近年表现优于高端市场的观点，并补充，悉尼和墨尔本的高端市场直到今年年初都处于温和下行期。
他说：“这并不意味着可负担性有所改善。每一个被迫往价格曲线下端挤的买家，都是一个不得不推迟购房甚至无法购房的人，这还可能推高租金。”
不过，他指出，对于改善型买家而言，高低端房价差缩小反而是有利的，因为他们当前住宅与目标住宅的价格差距减少了。他说：“这个差距在缩小，但我怀疑仍然不算理想。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 则表示，过去几年首次置业者的可负担性反而恶化，因为他们必须与预算受限的高收入买家竞争。
他说：“高端市场的买家降级到低端市场，是一种合乎逻辑的选择，但这会推高低端房价，让新进入者更难买房。高端房价的下跌幅度不足以让低收入群体、首次购房者更容易进入市场。从可负担性的角度来看，这并没有改善问题。”
原文链接：https://www.smh.com.au/property/news/the-luxury-suburbs-where-the-most-expensive-homes-are-through-the-roof-20250813-p5mmkr.html
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