澳洲儿童托育超90万！幼托中心投资年成交近10亿澳币
澳洲幼托投资成为资本“新宠”
在传统地产投资面临收益压力和市场波动的当下，澳大利亚的托育地产正在悄然崛起，成为越来越受资本关注的“新宠”。
过去，它只是追求高收益投资者的小众选择，如今却逐渐发展为核心社会基础设施资产。背后原因在于：稳定的需求、长期的租约，以及强劲的人口与政策支持。
数据显示，从2010年至2024年，0–5岁儿童入托率从34%提升至50%，全国在园儿童人数达到91万。
女性劳动力参与率上升、双职工家庭增至190万户，直接推高了托育需求。同时，中心式托育机构数量从2016年的6,862家增加到2024年的9,472家，年均增长4.1%。
投资层面，托育地产展现了强劲的韧性。疫情后的2021年，投资额迅速反弹至9.5亿澳元，2024年交易额已达7.2亿。
当前，15–20年的长期租约成为行业常态，部分甚至延长至30年，为投资者锁定稳定现金流。
政府也在积极推动行业发展。联邦政府推出更高比例的托育补贴、取消“活动测试”，并设立10亿澳元的“早期教育建设基金”，重点投向欠缺资源的地区。
同时，教育者薪资提升15%，有助于稳定师资力量。
展望未来，托育行业收入预计将从2024年的210亿澳元增长至2031年的260亿澳元，年均增速维持在2.7%–2.9%。
在人口红利、劳动力转型和政策利好三重驱动下，托育地产正逐步从“扩张阶段”走向“精细化发展阶段”。
在一个充满不确定性的市场中，托育地产凭借“刚需属性”和“长租保障”，无疑正在成为澳洲地产投资的新风口。
防御型资产属性凸显优势
过去18个月，澳洲幼托物业的投资反弹相当明显。2024年的交易额超过了10亿澳币，较2023年增长了44.4%，而且势头正盛。
幼托物业的投资火热充分体现出其强大的防御属性。进入2025年，这股热度依旧，截至5月初已实现2.42亿澳元的单体交易额。
在经济不确定性和政策频繁调整的背景下，幼托物业依然能吸引资本持续涌入，核心原因在于其稳健、防御性的投资属性。
与其他商业地产收益率普遍走软不同，2025年托育物业的都会区平均收益率不降反升，压缩至5.2%，部分优质资产甚至低至4%。这种走势清晰显示出市场对托育资产长期稳定性的认可。
投资分布上，悉尼、墨尔本和布里斯班仍占据主导，但区域市场的吸引力显著提升，今年已占交易量的近一半。
值得注意的是，联邦政府在2025年预算中宣布投入50亿澳元，建设全民早教体系，并推出“3天保障”计划，为幼托物业需求提供了坚实支撑。叠加利率预期下行，这一资产类别有望在未来继续展现“稳中有升”的投资价值。
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