澳洲兒童托育超90萬！幼托中心投資年成交近10億澳幣
澳洲幼托投資成為資本「新寵」
在傳統地產投資面臨收益壓力和市場波動的當下，澳大利亞的托育地產正在悄然崛起，成為越來越受資本關注的「新寵」。
過去，它只是追求高收益投資者的小眾選擇，如今卻逐漸發展為核心社會基礎設施資產。背後原因在於：穩定的需求、長期的租約，以及強勁的人口與政策支持。
數據顯示，從2010年至2024年，0–5歲兒童入托率從34%提升至50%，全國在園兒童人數達到91萬。
女性勞動力參与率上升、雙職工家庭增至190萬戶，直接推高了托育需求。同時，中心式托育機構數量從2016年的6,862家增加到2024年的9,472家，年均增長4.1%。
投資層面，托育地產展現了強勁的韌性。疫情后的2021年，投資額迅速反彈至9.5億澳元，2024年交易額已達7.2億。
當前，15–20年的長期租約成為行業常態，部分甚至延長至30年，為投資者鎖定穩定現金流。
政府也在積極推動行業發展。聯邦政府推出更高比例的托育補貼、取消「活動測試」，並設立10億澳元的「早期教育建設基金」，重點投向欠缺資源的地區。
同時，教育者薪資提升15%，有助於穩定師資力量。
展望未來，托育行業收入預計將從2024年的210億澳元增長至2031年的260億澳元，年均增速維持在2.7%–2.9%。
在人口紅利、勞動力轉型和政策利好三重驅動下，托育地產正逐步從「擴張階段」走向「精細化發展階段」。
在一個充滿不確定性的市場中，托育地產憑藉「剛需屬性」和「長租保障」，無疑正在成為澳洲地產投資的新風口。
防禦型資產屬性凸顯優勢
過去18個月，澳洲幼托物業的投資反彈相當明顯。2024年的交易額超過了10億澳幣，較2023年增長了44.4%，而且勢頭正盛。
幼托物業的投資火熱充分體現出其強大的防禦屬性。進入2025年，這股熱度依舊，截至5月初已實現2.42億澳元的單體交易額。
在經濟不確定性和政策頻繁調整的背景下，幼托物業依然能吸引資本持續湧入，核心原因在於其穩健、防禦性的投資屬性。
與其他商業地產收益率普遍走軟不同，2025年托育物業的都會區平均收益率不降反升，壓縮至5.2%，部分優質資產甚至低至4%。這種走勢清晰顯示出市場對托育資產長期穩定性的認可。
投資分佈上，悉尼、墨爾本和布里斯班仍佔據主導，但區域市場的吸引力顯著提升，今年已佔交易量的近一半。
值得注意的是，聯邦政府在2025年預算中宣布投入50億澳元，建設全民早教體系，並推出「3天保障」計劃，為幼托物業需求提供了堅實支撐。疊加利率預期下行，這一資產類別有望在未來繼續展現「穩中有升」的投資價值。
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