【热议】银行如何评估你的房屋贷款资格？你又该如何计算自己能负担得起的房贷金额？
购房过程中涉及的资金问题可能令人望而生畏，尤其对于首次购房者而言。除非你最近意外获得了一笔巨款，否则你需要攒够首付并申请房屋贷款。
这意味着要与银行和抵押贷款经纪人打交道，并应对那些听起来可能令人生畏的术语——例如“预先批准”、“抵消账户”和“偿付能力缓冲”。
以下是一些基本步骤的一般指南：如何确定你能负担得起的金额、贷款流程如何运作，以及在做出决定之前需要注意的一些关键事项。
你能负担多少？
申请房屋贷款意味着您需要在多年内定期还款。因此，银行或其他贷款机构首先会确保您有能力偿还贷款。
了解借贷能力和支付能力之间的区别很重要。
你的借贷能力是指贷款机构根据你的收入、债务以及他们自身的压力测试结果，愿意向你提供的贷款金额。而你的负担能力则取决于你自身——你的生活方式、选择和实际消费习惯。
这两件事虽然相关，但并非总是完全一致，因此在做决定时务必考虑自身承受能力。明确这两点有助于避免背负超出自身承受能力的债务。
先自己计算一下。
最好先从你自己的数据入手。列出至少过去六个月的所有家庭开支——从食品杂货到流媒体订阅服务——然后计算出月均开支。
扣除储蓄和意外支出后，剩余的金额可以让你大致了解有多少钱可以用于偿还抵押贷款。
一般来说，许多人建议还款额不要超过税后收入的 30% 左右。
以下是一些避免房贷压力的建议。
预算要着眼于现实，而不是一厢情愿。不要以为买了房就能大幅削减开支。
对你的预算进行压力测试。如果利率上涨0.25%或0.5%，你还能按时还款吗？如果上涨1%到2%呢？
别忘了拥有房产还会带来其他费用。要把保险、市政费以及大房子更高的水电煤气费都算进去。
银行能借给你多少钱？
您的借贷能力主要取决于家庭收入、生活开支和债务（信用卡、汽车贷款、先买后付安排）以及经济上需要赡养的人数。
大多数银行的手机银行应用都提供在线计算器，方便用户查询借贷能力。澳大利亚证券和投资委员会的Moneysmart网站也提供借贷和还款计算器。
法律还要求贷款机构核查借款人在利率上涨一定幅度后是否仍能负担得起还款。目前，这一“偿付能力缓冲”为三个百分点。
预先批准并不保证一定能获得贷款。
获得预先批准意味着贷款机构已经审查了您的财务状况，并表示原则上愿意借给您一定金额的贷款。
但这并非具有法律约束力的合同。你无需接受贷款，贷款方也没有法律义务提供贷款。
不过，获得预先批准仍然有一些好处，例如增强您对自身借贷能力的信心、帮助您设定合理的房价上限以及缩小房产搜索范围。它还能向房地产经纪人和卖家表明您是认真的买家，这能让您在火热的市场中更具竞争力。
在拍卖会上，预先批准尤为重要。一旦拍卖槌落下，交易即具有约束力——没有冷静期，也没有融资条款。
如果没有预先批准，即使你中标，也可能无法获得融资，从而面临损失定金的风险。
不同类型的贷款
你面临的首要决定之一是选择本息贷款还是只付息贷款。
本息还款是标准选项。每次还款都会减少您的贷款余额和应付利息。大多数首次购房者选择这种方式，因为它能稳步偿还债务。
只付息贷款是指在约定的期限内（例如五年），您只需支付利息。在此期间，每月还款额较低，但贷款余额本身不会减少。
举例来说，如果你贷款20万澳元，年利率5%，期限五年，只付利息，那么你每年需要支付1万澳元的利息。但五年期满后，你仍然需要偿还全部20万澳元。
对于一些注重现金流的投资者来说，只付息贷款可能是一个不错的选择，但对于首次购房者来说，这种贷款方式则远不常见。
寻找贷款
有很多方法可以找到适合您需求的贷款。您可以直接与贷款机构比较产品，使用比较网站，或者通过抵押贷款经纪人。
抵押贷款经纪人会代表您比较贷款，并且通常会从贷款机构获得佣金，这意味着您无需直接支付费用。
务必确保他们持有执照（查看 ASIC 的专业注册信息）、信誉良好，并且——如果可能的话——由家人或朋友推荐。
一位优秀的贷款经纪人会详细列出各项费用、贷款功能和隐藏成本，让您不仅仅比较利率。在与经纪人面谈之前，请先思考对您而言最重要的是什么：是获得最低成本的贷款，还是更看重贷款功能的灵活性？
以抵消账户为例，储蓄可以减少贷款利息。抵消账户是与您的贷款关联的交易账户。如果您欠款 45 万澳元，但将 3 万澳元存入抵消账户，那么您只需支付 42 万澳元的利息。
另一个常见功能叫做循环提取功能。这项功能允许您进行额外还款（从而减少您支付的利息），并在需要时稍后提取这些款项。
阿玛·萨马拉辛格是皇家墨尔本理工大学（RMIT University）金融规划和税务专业的讲师。
文章来源：The West Australian
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