【熱議】銀行如何評估你的房屋貸款資格？你又該如何計算自己能負擔得起的房貸金額？
購房過程中涉及的資金問題可能令人望而生畏，尤其對於首次購房者而言。除非你最近意外獲得了一筆巨款，否則你需要攢夠首付並申請房屋貸款。
這意味著要與銀行和抵押貸款經紀人打交道，並應對那些聽起來可能令人生畏的術語——例如「預先批准」、「抵消賬戶」和「償付能力緩衝」。
以下是一些基本步驟的一般指南：如何確定你能負擔得起的金額、貸款流程如何運作，以及在做出決定之前需要注意的一些關鍵事項。
你能負擔多少？
申請房屋貸款意味著您需要在多年內定期還款。因此，銀行或其他貸款機構首先會確保您有能力償還貸款。
了解借貸能力和支付能力之間的區別很重要。
你的借貸能力是指貸款機構根據你的收入、債務以及他們自身的壓力測試結果，願意向你提供的貸款金額。而你的負擔能力則取決於你自身——你的生活方式、選擇和實際消費習慣。
這兩件事雖然相關，但並非總是完全一致，因此在做決定時務必考慮自身承受能力。明確這兩點有助於避免背負超出自身承受能力的債務。
先自己計算一下。
最好先從你自己的數據入手。列出至少過去六個月的所有家庭開支——從食品雜貨到流媒體訂閱服務——然後計算出月均開支。
扣除儲蓄和意外支出后，剩餘的金額可以讓你大致了解有多少錢可以用於償還抵押貸款。
一般來說，許多人建議還款額不要超過稅後收入的 30% 左右。
以下是一些避免房貸壓力的建議。
預算要著眼于現實，而不是一廂情願。不要以為買了房就能大幅削減開支。
對你的預算進行壓力測試。如果利率上漲0.25%或0.5%，你還能按時還款嗎？如果上漲1%到2%呢？
別忘了擁有房產還會帶來其他費用。要把保險、市政費以及大房子更高的水電煤氣費都算進去。
銀行能借給你多少錢？
您的借貸能力主要取決於家庭收入、生活開支和債務（信用卡、汽車貸款、先買后付安排）以及經濟上需要贍養的人數。
大多數銀行的手機銀行應用都提供在線計算器，方便用戶查詢借貸能力。澳大利亞證券和投資委員會的Moneysmart網站也提供借貸和還款計算器。
法律還要求貸款機構核查借款人在利率上漲一定幅度后是否仍能負擔得起還款。目前，這一「償付能力緩衝」為三個百分點。
預先批准並不保證一定能獲得貸款。
獲得預先批准意味著貸款機構已經審查了您的財務狀況，並表示原則上願意借給您一定金額的貸款。
但這並非具有法律約束力的合同。你無需接受貸款，貸款方也沒有法律義務提供貸款。
不過，獲得預先批准仍然有一些好處，例如增強您對自身借貸能力的信心、幫助您設定合理的房價上限以及縮小房產搜索範圍。它還能向房地產經紀人和賣家表明您是認真的買家，這能讓您在火熱的市場中更具競爭力。
在拍賣會上，預先批准尤為重要。一旦拍賣槌落下，交易即具有約束力——沒有冷靜期，也沒有融資條款。
如果沒有預先批准，即使你中標，也可能無法獲得融資，從而面臨損失定金的風險。
不同類型的貸款
你面臨的首要決定之一是選擇本息貸款還是只付息貸款。
本息還款是標準選項。每次還款都會減少您的貸款餘額和應付利息。大多數首次購房者選擇這種方式，因為它能穩步償還債務。
只付息貸款是指在約定的期限內（例如五年），您只需支付利息。在此期間，每月還款額較低，但貸款餘額本身不會減少。
舉例來說，如果你貸款20萬澳元，年利率5%，期限五年，只付利息，那麼你每年需要支付1萬澳元的利息。但五年期滿后，你仍然需要償還全部20萬澳元。
對於一些注重現金流的投資者來說，只付息貸款可能是一個不錯的選擇，但對於首次購房者來說，這種貸款方式則遠不常見。
尋找貸款
有很多方法可以找到適合您需求的貸款。您可以直接與貸款機構比較產品，使用比較網站，或者通過抵押貸款經紀人。
抵押貸款經紀人會代表您比較貸款，並且通常會從貸款機構獲得傭金，這意味著您無需直接支付費用。
務必確保他們持有執照（查看 ASIC 的專業註冊信息）、信譽良好，並且——如果可能的話——由家人或朋友推薦。
一位優秀的貸款經紀人會詳細列出各項費用、貸款功能和隱藏成本，讓您不僅僅比較利率。在與經紀人面談之前，請先思考對您而言最重要的是什麼：是獲得最低成本的貸款，還是更看重貸款功能的靈活性？
以抵消賬戶為例，儲蓄可以減少貸款利息。抵消賬戶是與您的貸款關聯的交易賬戶。如果您欠款 45 萬澳元，但將 3 萬澳元存入抵消賬戶，那麼您只需支付 42 萬澳元的利息。
另一個常見功能叫做循環提取功能。這項功能允許您進行額外還款（從而減少您支付的利息），並在需要時稍後提取這些款項。
阿瑪·薩馬拉辛格是皇家墨爾本理工大學（RMIT University）金融規劃和稅務專業的講師。
文章來源：The West Australian
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