潮汕“房二代”57亿核心资产以物抵债给东方资产
10月15日，上市地产公司皇庭国际，公告终止债务重组。只因为其账面价值57亿的深圳地标建筑皇庭广场在经历二次流拍后以物抵债给东方资产。
此举不仅让其瞬间变成资不抵债，更让其退市风险高悬，而潮汕“房二代”、“深圳富豪团”副主席的老板郑康豪也从资本宠儿，沦到老赖。
57亿资产30.5亿抵给东方资产
10月9日，皇庭国际开盘跌停，收盘报收2.36元/股。这主要缘于市场对其核心资产流失、战略转型陷入困局以及退市风险大增的避险情绪。
前一天，深圳皇庭广场被深圳市中级人民法院裁定以第一次网络拍卖起拍价30.53亿元抵偿相关债务，意味着这座运营12年的商业地标正式易主。
皇庭国际在公告中指出，深圳皇庭广场作为公司主要资产，本次以物抵债后公司将失去标的资产的所有权，对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响。
2024年深圳皇庭广场项目收入36860万元，占公司全年营业收入的56.03%。本次以物抵债后，公司将失去该部分业务收入。
皇庭国际还提醒，公司未来存在可能触发《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1的财务类强制退市的风险警示情形。
在失去这一核心资产后，公司净资产约为-19.21亿元。
九年的债务纠纷画句号
这笔债，原是皇庭国际子公司融发投资，以深圳皇庭广场作为抵押，找中信信托借钱欠下的。2024年7月，中信信托将债权转给了光曜夏岚，而光曜夏岚的主要股东为东方资产管理（中国）有限公司。
深圳皇庭广场，是深圳的地标性商业项目之一，位于深圳CBD福田区的核心位置。因为地段好，它还被称作深圳CBD的“钻石之心”。据公告，2024年底，皇庭广场价值57.498亿元。
皇庭广场的建设资金，早年主要依赖农行等银行的项目开发贷款，以及利率远超行业水平的信托借款。2015年末，公司相关贷款余额接近25亿元，且年利率普遍维持在9%以上——这一水平远超当时房地产行业5%-6%的平均融资成本，叠加还款期集中到来，公司亟需低成本、长期限资金完成债务置换，以缓解流动性压力。
2016年3月30日，皇庭国际与中信信托签订30亿元信托贷款合同，期限5年。抵押物，正是皇庭国际的“压舱石”—— 深圳皇庭广场及对应土地使用权；同时，皇庭国际及其关联方、实际控制人郑康豪均出具连带责任保证担保，相当于以全公司信用为这笔贷款“兜底”。
然而，五年后的债务到期日，受房地产融资“三道红线”等政策收紧影响，这笔信托贷款无法续期，融发投资仅偿还2.5亿元本金，剩余27.5亿元本息彻底逾期。
中信信托随后提起诉讼，深圳皇庭广场被法院查封，皇庭国际债务危机浮出水面。
为化解债务，皇庭国际自2022年起尝试主动出售资产。公司两次在深圳联合产权交易所挂牌转让持有深圳皇庭广场的项目公司100%股权，挂牌参考价格从74.93亿元降至56.20亿元，却均未能征集到意向受让方。
同期，重庆皇庭广场的运营主体股权也以7.65亿元的参考价挂牌，同样未能成交。资产出售的连续流拍，反映出市场对其估值并不认可，也堵死了公司最主要的自救通道。
2025年9月9日至10日，深圳皇庭广场在京东司法拍卖平台被公开拍卖，起拍价为30.53亿元（约为评估值的七折）。这场拍卖吸引了超过4.7万人围观，但仅1人报名，最终因无人出价而流拍。
流拍后，经新债权人申请，法院10月8日裁定，将深圳皇庭广场以首次拍卖的起拍价30.53亿元抵偿相应债务。
至此，这场持续九年的债务纠纷画上句号，皇庭国际失去了为其贡献超半数营收的核心资产。
潮汕“房二代”欠了三大AMC多少钱？
皇庭国际的法人郑康豪是一个标准的潮汕“房二代”，其父潮汕商人郑世进从建筑行业切入房地产，在1997年创立了皇庭国际前身——恒浩地产。但到了2021年后，皇庭国际多项资产作为抵押、质押物被拍卖，郑康豪则至少3次成为被执行人。
在郑康豪接手家族企业4年后，通过受让百利亚太股权，2010年入主A股上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场。入主深国商的第一年，遭遇业绩巨亏，净利润-1.66亿元，第二年持续亏损，深国商面临被迫“戴帽”ST的窘境。
近年受疫情、地产行业降杠杆等多重影响，2020年以来，皇庭国际已经连亏近4年，到2023年前三季度已累计亏损31.91亿元。
2021年皇庭国际债务危机显现，贷款陆续逾期，多项资产遭到法院冻结。包括渤海银行和国民信托的5亿元、中信信托的30亿元等一系列巨额债务。
此次除了东方资产，其还与中国信达、原中国华融存在债务关系。
2023年，中国华融在京东拍卖上挂牌了超82亿元的债权资产，这些资产中包括深圳皇庭大厦的158套办公用房，3个旧改项目，总额约82.22亿元，其中，债权本金约73.12亿元，债权利息约9.1亿元。
华融这三笔债权的抵押物除了皇庭大厦158套写字楼之外，还有皇庭天玺100%股权、皇庭城广100%股权、皇庭房地产100%股权。
此外，中国信达深圳分公司近日也将持有的皇庭商管3.8亿债权上架阿里资产招募投资人。抵押物为皇庭湾天下花园247套房产及3个土地使用权，已完成物业的轮候查封和土地使用权的首封。
为化解财务风险，皇庭国际曾推进债务重组。2023年4月26日，皇庭国际公告称，与连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）方签署《股权转让框架协议》，双方就深圳融发投资有限公司资产及债务重组事宜达成合作，明确通过股权转让的方式进行债务重组。
但随着核心资产易主给东方资产，债务重组彻底失败。
新的问题随之而来，东方资产要如何接管、运营或者是处置皇庭广场？在当前以物抵债现象越来越多的情况下，金融机构如何将“烫手的山芋”加工成饕餮盛宴？
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