潮汕「房二代」57億核心資產以物抵債給東方資產
10月15日，上市地產公司皇庭國際，公告終止債務重組。只因為其賬麵價值57億的深圳地標建築皇庭廣場在經歷二次流拍后以物抵債給東方資產。
此舉不僅讓其瞬間變成資不抵債，更讓其退市風險高懸，而潮汕「房二代」、「深圳富豪團」副主席的老闆鄭康豪也從資本寵兒，淪到老賴。
57億資產30.5億抵給東方資產
10月9日，皇庭國際開盤跌停，收盤報收2.36元/股。這主要緣於市場對其核心資產流失、戰略轉型陷入困局以及退市風險大增的避險情緒。
前一天，深圳皇庭廣場被深圳市中級人民法院裁定以第一次網路拍賣起拍價30.53億元抵償相關債務，意味著這座運營12年的商業地標正式易主。
皇庭國際在公告中指出，深圳皇庭廣場作為公司主要資產，本次以物抵債后公司將失去標的資產的所有權，對公司的資產、負債及日常經營活動將產生重大影響。
2024年深圳皇庭廣場項目收入36860萬元，占公司全年營業收入的56.03%。本次以物抵債后，公司將失去該部分業務收入。
皇庭國際還提醒，公司未來存在可能觸發《深圳證券交易所股票上市規則》9.3.1的財務類強制退市的風險警示情形。
在失去這一核心資產後，公司凈資產約為-19.21億元。
九年的債務糾紛畫句號
這筆債，原是皇庭國際子公司融發投資，以深圳皇庭廣場作為抵押，找中信信託借錢欠下的。2024年7月，中信信託將債權轉給了光曜夏嵐，而光曜夏嵐的主要股東為東方資產管理（中國）有限公司。
深圳皇庭廣場，是深圳的地標性商業項目之一，位於深圳CBD福田區的核心位置。因為地段好，它還被稱作深圳CBD的「鑽石之心」。據公告，2024年底，皇庭廣場價值57.498億元。
皇庭廣場的建設資金，早年主要依賴農行等銀行的項目開發貸款，以及利率遠超行業水平的信託借款。2015年末，公司相關貸款餘額接近25億元，且年利率普遍維持在9%以上——這一水平遠超當時房地產行業5%-6%的平均融資成本，疊加還款期集中到來，公司亟需低成本、長期限資金完成債務置換，以緩解流動性壓力。
2016年3月30日，皇庭國際與中信信託簽訂30億元信託貸款合同，期限5年。抵押物，正是皇庭國際的「壓艙石」—— 深圳皇庭廣場及對應土地使用權；同時，皇庭國際及其關聯方、實際控制人鄭康豪均出具連帶責任保證擔保，相當於以全公司信用為這筆貸款「兜底」。
然而，五年後的債務到期日，受房地產融資「三道紅線」等政策收緊影響，這筆信託貸款無法續期，融發投資僅償還2.5億元本金，剩餘27.5億元本息徹底逾期。
中信信託隨後提起訴訟，深圳皇庭廣場被法院查封，皇庭國際債務危機浮出水面。
為化解債務，皇庭國際自2022年起嘗試主動出售資產。公司兩次在深圳聯合產權交易所掛牌轉讓持有深圳皇庭廣場的項目公司100%股權，掛牌參考價格從74.93億元降至56.20億元，卻均未能徵集到意向受讓方。
同期，重慶皇庭廣場的運營主體股權也以7.65億元的參考價掛牌，同樣未能成交。資產出售的連續流拍，反映出市場對其估值並不認可，也堵死了公司最主要的自救通道。
2025年9月9日至10日，深圳皇庭廣場在京東司法拍賣平台被公開拍賣，起拍價為30.53億元（約為評估值的七折）。這場拍賣吸引了超過4.7萬人圍觀，但僅1人報名，最終因無人出價而流拍。
流拍后，經新債權人申請，法院10月8日裁定，將深圳皇庭廣場以首次拍賣的起拍價30.53億元抵償相應債務。
至此，這場持續九年的債務糾紛畫上句號，皇庭國際失去了為其貢獻超半數營收的核心資產。
潮汕「房二代」欠了三大AMC多少錢？
皇庭國際的法人鄭康豪是一個標準的潮汕「房二代」，其父潮汕商人鄭世進從建築行業切入房地產，在1997年創立了皇庭國際前身——恆浩地產。但到了2021年後，皇庭國際多項資產作為抵押、質押物被拍賣，鄭康豪則至少3次成為被執行人。
在鄭康豪接手家族企業4年後，通過受讓百利亞太股權，2010年入主A股上市公司深國商，拿下晶島國際購物廣場。入主深國商的第一年，遭遇業績巨虧，凈利潤-1.66億元，第二年持續虧損，深國商面臨被迫「戴帽」ST的窘境。
近年受疫情、地產行業降槓桿等多重影響，2020年以來，皇庭國際已經連虧近4年，到2023年前三季度已累計虧損31.91億元。
2021年皇庭國際債務危機顯現，貸款陸續逾期，多項資產遭到法院凍結。包括渤海銀行和國民信託的5億元、中信信託的30億元等一系列巨額債務。
此次除了東方資產，其還與中國信達、原中國華融存在債務關係。
2023年，中國華融在京東拍賣上掛牌了超82億元的債權資產，這些資產中包括深圳皇庭大廈的158套辦公用房，3箇舊改項目，總額約82.22億元，其中，債權本金約73.12億元，債權利息約9.1億元。
華融這三筆債權的抵押物除了皇庭大廈158套寫字樓之外，還有皇庭天璽100%股權、皇庭城廣100%股權、皇庭房地產100%股權。
此外，中國信達深圳分公司近日也將持有的皇庭商管3.8億債權上架阿里資產招募投資人。抵押物為皇庭灣天下花園247套房產及3個土地使用權，已完成物業的輪候查封和土地使用權的首封。
為化解財務風險，皇庭國際曾推進債務重組。2023年4月26日，皇庭國際公告稱，與連雲港豐翰益港物業管理有限公司（以下簡稱「豐翰益港」）方簽署《股權轉讓框架協議》，雙方就深圳融發投資有限公司資產及債務重組事宜達成合作，明確通過股權轉讓的方式進行債務重組。
但隨著核心資產易主給東方資產，債務重組徹底失敗。
新的問題隨之而來，東方資產要如何接管、運營或者是處置皇庭廣場？在當前以物抵債現象越來越多的情況下，金融機構如何將「燙手的山芋」加工成饕餮盛宴？
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