澳洲房产税或迎来重磅改革！顶奢豪宅销量暴增至全球第5，比肩伦敦纽约
顶奢豪宅
销量暴增58%
悉尼已成为全球顶尖富豪的宠儿，对全球豪宅交易的最新分析显示，悉尼如今已超越伦敦，几乎与纽约并驾齐驱。
Knight Frank的最新研究显示，2025年第四季度，悉尼共录得52笔单价超1000万美元的超高价住宅交易，较上一季度大幅攀升58%。
这一惊人的成交量使悉尼在超高端市场中脱颖而出，一举领先于迈阿密、巴黎、新加坡和伦敦等传统豪宅市场。
在全球豪宅销量排行榜上，悉尼目前位列第5，仅比纽约少5笔交易。
位居榜首的是迪拜和香港，其次是洛杉矶，这里拥有布满豪宅的城区，如Beverly Hills，许多好莱坞富人和名人居住于此。
基于Knight Frank的Global Super-Prime Intelligence报告，悉尼超豪宅物业的季度开支总额达13亿澳元。回顾2025年全年，共有价值近33亿澳元的顶奢房产完成易手。
其中，Rose Bay的Tivoli Ave以8250万澳元的成交价摘得2025年悉尼年度“楼王”桂冠，Barangaroo的一套行政公寓则以约8000万澳元的成交价紧随其后。
高端市场的异常活跃表明，在全球其它地区深陷政策不确定性泥潭时，悉尼已稳固确立了其作为全球资本“避风港”的地位。
报告指出，受财富税和房产税争议影响，伦敦市场情绪受到明显抑制。
相比之下，悉尼豪宅市场更多受基本的供需驱动，表现出更强的内生动力。
McGrath是Knight Frank在澳洲的合作伙伴，其国际和私人客户主管Adam Ross将该季度形容为“极度繁忙时期”。
他表示，超豪宅交易主要集中在悉尼东区，下北岸的表现也同样突出，尤其是Mosman，价格纪录被多次刷新。
他说：“高端市场供应不足且需求旺盛，持续推动着稳健的市场活动。”
他补充说，悉尼的高端市场一直未受世界其它地区更广泛的经济逆风的影响。
Knight Frank全球研究主管Liam Bailey也指出，悉尼录得了该季度全球“最强劲的反弹”之一，这充分反映出澳洲高端房市在面对外部压力时的稳健特质。
在悉尼去年前20笔顶尖交易中，Ray White Double Bay的Elliott Placks促成了其中5笔。他在接受《每日电讯报》的采访时透露，最顶级房产有着深厚的买家群体。
他说：“据我所知，目前至少有15名潜在买家的预算超过5000万澳元，他们正随时准备入场购买心仪豪宅。”
尽管澳洲普通住房市场正面临严峻的负担能力挑战，且加息可能进一步阻碍新买家入市，但悉尼对于全球最富有卖家的吸引力仍正与日俱增。
资本利得税
或迎重大改革
随着联邦政府将于5月发布涉及“重大改革”的预算案，Anthony Albanese正考虑削减房产投资者享有的50%资本利得税（GST）减免。
鉴于经济学家、绿党、工会、部分独立议员及福利团体普遍支持削减这一始于霍华德时代的税收优惠，政府正重新审视这项曾在2019年大选中提出的政策构想。
一位匿名的政府消息人士证实，调整CGT减免已被列入讨论范围。
与此同时，财长Jim Chalmers也于近期受访时暗示了变革的可能性，表示政府对解决房市代际不公的税务改革持开放态度。
他说：“在考虑下一步可能的税制改革时，我们以代际公平为指导原则，尤其是对工薪阶层而言。”
Chalmers曾于2024年末指示财政部审查CGT减免政策，他指出，住房成本是“这一代际挑战的关键组成部分”。
“虽然我们已推出一系列重要的税收政策议程，但我们也知道，人们希望我们做得更多。就我个人而言，我认为税制改革仍有大量工作要做，而我们的原则将继续指引方向。”
值得注意的是，总理Albanese此前已明确排除改革“负扣税”的可能性。他认为，取消负扣税不仅会损害租房供应，还可能向外界传递出工党“反对奋斗”的错误信号。
在坚决反对对家庭自住房征收CGT的前提下，针对房产投资者的50%的GST减免，自然成为了政府最可能的调整目标。
该减免由时任财长Peter Costello于1999年引入，规定持有超12个月的资产在出售时，仅需对一半的利润征税。
例如，一名投资者获得200000澳元的收益，在现行政策下仅需为其中的100000澳元纳税。
这项政策在当年取代了根据通胀率计算的旧制度。
根据CoreLogic的数据，目前房产的平均持有时间为9年，而在旧制度下，若要获得50%的税收减免，业主通常需持有资产约16年之久。
目前，各界对于如何调整这一减免众说纷纭。工党曾在往届大选中提议将减免比例从50%削减至25%，且不追溯既往。
绿党则表示，可能会支持仅针对房产项目削减折扣，以免影响对其他资产类别的投资。
经济学家Saul Eslake和Richard Holden也持类似观点，建议仅针对现有住房调整政策，而对新房保留50%的减免，以鼓励住房供应。
关于具体的削减幅度，专家们意见不一。
Eslake认为25%的比例过低，很容易被通胀抵消。而前财政部秘书长Ken Henry则长期主张将税率设定在33%左右。
结语
最后还是那句话——买房要趁早。
从目前各方释放的信息来看，即便资本利得税减免真的被收紧，大概率也会“既往不咎”，只针对新购或未来产生的资产生效，已持有房产很可能被纳入过渡安排。
政策窗口一旦关闭，规则就很难再回头，真正有计划配置房产的人，越早入场，确定性越高。
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