澳洲房產稅或迎來重磅改革！頂奢豪宅銷量暴增至全球第5，比肩倫敦紐約
頂奢豪宅
銷量暴增58%
悉尼已成為全球頂尖富豪的寵兒，對全球豪宅交易的最新分析顯示，悉尼如今已超越倫敦，幾乎與紐約並駕齊驅。
Knight Frank的最新研究顯示，2025年第四季度，悉尼共錄得52筆單價超1000萬美元的超高價住宅交易，較上一季度大幅攀升58%。
這一驚人的成交量使悉尼在超高端市場中脫穎而出，一舉領先於邁阿密、巴黎、新加坡和倫敦等傳統豪宅市場。
在全球豪宅銷量排行榜上，悉尼目前位列第5，僅比紐約少5筆交易。
位居榜首的是迪拜和香港，其次是洛杉磯，這裏擁有布滿豪宅的城區，如Beverly Hills，許多好萊塢富人和名人居住於此。
基於Knight Frank的Global Super-Prime Intelligence報告，悉尼超豪宅物業的季度開支總額達13億澳元。回顧2025年全年，共有價值近33億澳元的頂奢房產完成易手。
其中，Rose Bay的Tivoli Ave以8250萬澳元的成交價摘得2025年悉尼年度「樓王」桂冠，Barangaroo的一套行政公寓則以約8000萬澳元的成交價緊隨其後。
高端市場的異常活躍表明，在全球其它地區深陷政策不確定性泥潭時，悉尼已穩固確立了其作為全球資本「避風港」的地位。
報告指出，受財富稅和房產稅爭議影響，倫敦市場情緒受到明顯抑制。
相比之下，悉尼豪宅市場更多受基本的供需驅動，表現出更強的內生動力。
McGrath是Knight Frank在澳洲的合作夥伴，其國際和私人客戶主管Adam Ross將該季度形容為「極度繁忙時期」。
他表示，超豪宅交易主要集中在悉尼東區，下北岸的表現也同樣突出，尤其是Mosman，價格紀錄被多次刷新。
他說：「高端市場供應不足且需求旺盛，持續推動著穩健的市場活動。」
他補充說，悉尼的高端市場一直未受世界其它地區更廣泛的經濟逆風的影響。
Knight Frank全球研究主管Liam Bailey也指出，悉尼錄得了該季度全球「最強勁的反彈」之一，這充分反映出澳洲高端房市在面對外部壓力時的穩健特質。
在悉尼去年前20筆頂尖交易中，Ray White Double Bay的Elliott Placks促成了其中5筆。他在接受《每日電訊報》的採訪時透露，最頂級房產有著深厚的買家群體。
他說：「據我所知，目前至少有15名潛在買家的預算超過5000萬澳元，他們正隨時準備入場購買心儀豪宅。」
儘管澳洲普通住房市場正面臨嚴峻的負擔能力挑戰，且加息可能進一步阻礙新買家入市，但悉尼對於全球最富有賣家的吸引力仍正與日俱增。
資本利得稅
或迎重大改革
隨著聯邦政府將於5月發布涉及「重大改革」的預算案，Anthony Albanese正考慮削減房產投資者享有的50%資本利得稅（GST）減免。
鑒於經濟學家、綠黨、工會、部分獨立議員及福利團體普遍支持削減這一始於霍華德時代的稅收優惠，政府正重新審視這項曾在2019年大選中提出的政策構想。
一位匿名的政府消息人士證實，調整CGT減免已被列入討論範圍。
與此同時，財長Jim Chalmers也于近期受訪時暗示了變革的可能性，表示政府對解決房市代際不公的稅務改革持開放態度。
他說：「在考慮下一步可能的稅制改革時，我們以代際公平為指導原則，尤其是對工薪階層而言。」
Chalmers曾於2024年末指示財政部審查CGT減免政策，他指出，住房成本是「這一代際挑戰的關鍵組成部分」。
「雖然我們已推出一系列重要的稅收政策議程，但我們也知道，人們希望我們做得更多。就我個人而言，我認為稅制改革仍有大量工作要做，而我們的原則將繼續指引方向。」
值得注意的是，總理Albanese此前已明確排除改革「負扣稅」的可能性。他認為，取消負扣稅不僅會損害租房供應，還可能向外界傳遞出工黨「反對奮鬥」的錯誤信號。
在堅決反對對家庭自住房徵收CGT的前提下，針對房產投資者的50%的GST減免，自然成為了政府最可能的調整目標。
該減免由時任財長Peter Costello於1999年引入，規定持有超12個月的資產在出售時，僅需對一半的利潤徵稅。
例如，一名投資者獲得200000澳元的收益，在現行政策下僅需為其中的100000澳元納稅。
這項政策在當年取代了根據通脹率計算的舊制度。
根據CoreLogic的數據，目前房產的平均持有時間為9年，而在舊制度下，若要獲得50%的稅收減免，業主通常需持有資產約16年之久。
目前，各界對於如何調整這一減免眾說紛紜。工黨曾在往屆大選中提議將減免比例從50%削減至25%，且不追溯既往。
綠黨則表示，可能會支持僅針對房產項目削減折扣，以免影響對其他資產類別的投資。
經濟學家Saul Eslake和Richard Holden也持類似觀點，建議僅針對現有住房調整政策，而對新房保留50%的減免，以鼓勵住房供應。
關於具體的削減幅度，專家們意見不一。
Eslake認為25%的比例過低，很容易被通脹抵消。而前財政部秘書長Ken Henry則長期主張將稅率設定在33%左右。
結語
最後還是那句話——買房要趁早。
從目前各方釋放的信息來看，即便資本利得稅減免真的被收緊，大概率也會「既往不咎」，只針對新購或未來產生的資產生效，已持有房產很可能被納入過渡安排。
政策窗口一旦關閉，規則就很難再回頭，真正有計劃配置房產的人，越早入場，確定性越高。
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