涨价的幕后推手找到了
近日，一份最新报告将澳洲住房危机的矛头指向各级政府，
认为土地价格持续飙升，与其政策安排密切相关。
数据显示：截至去年9月，澳洲一块普通住宅用地的中位价已升至39.14万澳元，
不仅创下历史新高，且是2000年时的六倍。
而且在多数首府城市，地价更是远高于这一水平。
支持该报告的住房产业协会（Housing Industry Association，HIA）指出：土地价格上涨并非单一市场因素所致，
而是税负增加、基础设施成本转嫁等多重政策因素叠加的结果。
与上世纪90年代初相比，如今开发商被要求承担更多基础设施建设费用，
而这些成本最终都会体现在房价上。
HIA当天发布的Residential Land Report中直言：当前住房危机属于 “由政府政策诱发的市场失灵” 。
报告认为：新土地供应长期受限，是推高地价、进而抬高住房成本的核心原因。
报告指出：澳洲城市的 “土地稀缺” 在很大程度上是人为造成的。
规划体系、基础设施融资模式以及监管流程限制了土地供应，
同时将相关成本集中转嫁到新房项目上，而不是通过州政府整体财政承担。
过去十年间：墨尔本、布里斯班、阿德莱德和霍巴特的土地价格大致翻倍，悉尼涨幅约为67%。
与此同时，典型住宅地块面积却在缩小。
悉尼平均地块面积从约450平方米降至388平方米，
墨尔本从419平方米缩至391平方米。
只有布里斯班地块面积略有上升，从450平方米增至约506平方米。
地价上涨叠加地块缩水，使得单位面积成本显著提高。
如今，悉尼购房者每平方米土地平均要多支付约1000澳元，
墨尔本、阿德莱德和布里斯班买家每平方米则多出约500澳元。
HIA首席经济学家Tim Reardon表示：土地价格很大程度上反映了 “让土地具备建设条件” 的成本，
包括接通污水、供水、电力等配套设施，
以及新开发社区所需的周边基础设施。
虽然这些费用由开发商前期垫付，但最终会转嫁给购买土地建房的家庭。
报告认为：如果政府改变现有政策，不再要求开发商提前承担全部基础设施费用，
而由政府负责安装并通过其他方式回收成本，土地价格有望下降。
按照测算：每建成一套住宅，政府可获得约20万澳元的直接税收收入，
因此承担前期基础设施投入在整体财政上并非亏本。
报告还指出：自上世纪90年代开始，部分基础设施成本逐步向开发商转移，
但自2000年后这一趋势加剧。
即便未来政策调整，也需要约十年时间，
才能消化此前已受成本因素影响的土地储备。
大型开发商Villawood Properties负责人Rory Costelloe也认为：政府举措在过去25年间多次推高土地价格。
例如，2001年哗哗的政府推出的购房补贴、2017年的土地供应紧张，
以及2020至2021年莫里森政府推出的HomeBuilder计划，都曾带来价格明显上冲。
此外，阿尔巴尼斯政府扩大First Home Guarantee计划，
也被批评在事实上取消名额上限，也被指进一步刺激房价。
不过，Costelloe同时指出，行业自身逐利也是因素之一，
但若供应充足，价格难以被持续推高。
他还提到：政府推动的大型基础设施建设项目，加剧了对建筑工人和材料的竞争，
间接推高了整体建设成本。
报告还警告：任何导致土地开发审批延误的政策，都会间接抬高房价。
开发商持地时间越长，所需承担的土地税和其他持有成本越高，
这些成本最终仍会转嫁给购房者。
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