35年最大估值调整后，澳洲商业地产迎来最佳入场期
澳大利亚商业地产行业在 2025年 展现出明显复苏迹象，物业估值趋于稳定，整体回报重新进入正增长区间。 2026年，在各核心商业地产板块基本面强劲支撑下，这一增长势头持续延续。
商业地产持续展现出具有吸引力的风险调整后回报，其背后受多重因素支撑，包括稳健的租户需求、未来供应持续受限、租金增长加快，以及优质稳定的现金流表现。同时，当前物业收益率整体仍高于历史平均水平，进一步增强了投资吸引力。
本轮复苏发生在澳洲商业地产市场经历了近 35年来最大幅度估值重定价 之后，为投资者提供了具有吸引力的入场窗口。与目前已处于数十年高位的其他资产类别相比，高质量机构级商业地产资产的当前估值及盈利倍数更具优势。
市场环境与投资者布局
从相对表现来看，商业地产相较其他投资类别的前景优势，预计将持续推动投资者提升对该板块的关注，并增加资本配置。
当前，全球各类金融资产的定价正面临更严格的审视，随着市场重新评估投资前景、传统投资逻辑受到挑战，澳大利亚商业地产市场整体基本面却持续改善，并展现出较强的抗周期波动能力。
在此环境下，商业地产凭借其防御性和韧性的收入来源，以及租约中普遍内嵌的租金递增机制，具备更强的稳定收益优势。
经历此前一轮估值调整后，商业地产的未来回报前景较过往周期更具吸引力。与当前估值处于高位的本地及国际上市股票、基础设施资产以及多数新能源投资策略相比，商业地产的当前入场估值更具性价比。
有利的经济环境
商业地产行业持续受益于不断改善的经济环境，以及市场对房地产基本面重新增强的信心。尽管澳洲联储（RBA）近期上调现金利率，但随着此前紧缩政策逐步退出，家庭与企业资产负债表反而得到进一步强化。
当前，澳大利亚经济增长和家庭消费活动已达到自2023年以来最快增速。基于这一增长势头，澳洲2026年的经济增长预期位居全球发达经济体前列。更值得关注的是，澳洲在GDP、人口及就业增长方面的预测，均高出G12国家平均水平的两至四倍。
除了周期性复苏之外，商业地产行业正逐步进入结构性供给短缺阶段。由于建筑成本持续高企、开发审批流程延误，项目开发可行性依然受限，这也进一步支撑了市场对未来较长时期租金持续高于趋势水平增长的预期。
今天，STONEBRIDGE世通地产集团就特此为您呈现三个相关领域的优质项目：
项目一
KFC 连锁快餐店, Seymour
18 Tallarook Street, Seymour 维州
于全澳独立零售物业合集拍卖会中出售
2026 年 5 月 5 日星期二 上午11点举行
（澳洲东部标准时间）
亮点配置
· 成熟的连锁快餐店，配备得来速通道（drive-thru），并在运营期间持续进行升级
· 难得一见的优质肯德基门店，拥有超过 20 年的卓越运营表现
稳定租约
· Retzos Group 是一家领先的肯德基特许经销商，在维州拥有 69 家门店，并拥有超过 35 年的行业经验
· 年净租金收入为 $182,201 澳元* + GST
· 续签 10 年租约至 2035 年，并附有 2 个 10 年续租选项至 2055 年，且年租金根据消费者物价指数 (CPI) 上涨
黄金区位
· 地理位置优越, 毗邻 Seymour Central 购物中心, 该购物中心汇集了包括 Coles 和 Kmart 在内的多家大型全澳零售商
· Mitchell Shire 高增长走廊地区，预计至 2046 年人口将增长 245%，达到约 221,000* 居民
项目二
Volkswagen 汽车经销商, Mitchell Park
1 Daveyduke Drive (Ballarat), Mitchell Park 维州
以意向招标方式出售
2026 年 5 月 7 日 星期四 下午 3 点 截止
（澳洲东部标准时间）
亮点配置
· 该物业位于占地 5,197 平方米* 的大型地块上， 拥有三个临街面, 且配备现代化高标准的汽车展厅
· 以大众为核心品牌，同时另设 Mahindra 及零跑汽车 (Leapmotor) 展厅，持续拓展租户服务范围
稳定租约
· 大众 巴拉瑞特 (Ballarat) —— 屡获殊荣的大众汽车经销商，拥有超过 30 年的运营历史
· 年净租金收入为 $562,681 澳元 + GST
· 全新 5 年租约至 2030 年，并附有 2 个 5 年续租选项至 2040 年，且年租金固定上涨 3.25%
黄金区位
· 巴拉瑞特 (Ballarat) — 维州第三大城市，预计到 2046 年人口增长率将达到 32%，增长潜力强劲
· 该物业位于巴拉瑞特成熟的汽车销售区，毗邻丰田、本田、宝马、奥迪等众多品牌
项目三
Happy Feet 幼托中心, Corio
6-14 Plantation Road, Corio 维州
以意向招标方式出售
2026 年 4 月 16 日 星期四 下午 3 点 截止
（澳洲东部标准时间）
亮点配置
· Happy Feet: 一家经验丰富的幼托中心，在维多利亚州拥有 3 家门店，并拥有逾 14 年的经营历史
· 另有一间医疗物业, 目前租客为 Nurture Kids Therapy，内部包含两间咨询室、一间治疗室、一家药店、一间办公室、一间候诊室和员工休息区
· 占地面积约 3,104 平方米* ，拥有面向 Plantation Road 长达 78 米* 的临街面和 32 个产权内停车位
· 拥有 120 个长期日托名额的单层幼托中心，设有 6 个活动室，售价低于重置成本
稳定租约
· 该物业与 Happy Feet 签订为期 10 年的净租赁协议，租期至 2032 年，并附带两个 10 年续租选项，租期至 2052 年，且年租金根据消费者物价指数（CPI）上涨，并将于 2032 年进行市场评估
· Happy Feet 目前以每学位 $2,543 澳元的价格租赁，远低于当前市场平均水平（每学位约 $3,500 澳元以上），并且计划在 2032 年进行一次不设上限的市场价格评估
· 预计年租金 $337,929 澳元* + GST
黄金区位
· 3 公里范围内分布 10 所学校，服务约 3,500 名学生
· 距 Geelong Gate Homemaker 购物中心仅约 2 分钟车程，该中心汇集了众多知名品牌，包括Harvey Norman、BCF、Chemist Warehouse和 Derrimut Gym
· 隶属于 City of Greater Geelong, 为维州增长最快的区域，预计至 2046 年人口增长达 47.46%
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