35年最大估值調整后，澳洲商業地產迎來最佳入場期
澳大利亞商業地產行業在 2025年 展現出明顯復甦跡象，物業估值趨於穩定，整體回報重新進入正增長區間。 2026年，在各核心商業地產板塊基本面強勁支撐下，這一增長勢頭持續延續。
商業地產持續展現出具有吸引力的風險調整后回報，其背後受多重因素支撐，包括穩健的租戶需求、未來供應持續受限、租金增長加快，以及優質穩定的現金流表現。同時，當前物業收益率整體仍高於歷史平均水平，進一步增強了投資吸引力。
本輪復甦發生在澳洲商業地產市場經歷了近 35年來最大幅度估值重定價 之後，為投資者提供了具有吸引力的入場窗口。與目前已處於數十年高位的其他資產類別相比，高質量機構級商業地產資產的當前估值及盈利倍數更具優勢。
市場環境與投資者布局
從相對表現來看，商業地產相較其他投資類別的前景優勢，預計將持續推動投資者提升對該板塊的關注，並增加資本配置。
當前，全球各類金融資產的定價正面臨更嚴格的審視，隨著市場重新評估投資前景、傳統投資邏輯受到挑戰，澳大利亞商業地產市場整體基本面卻持續改善，並展現出較強的抗周期波動能力。
在此環境下，商業地產憑藉其防禦性和韌性的收入來源，以及租約中普遍內嵌的租金遞增機制，具備更強的穩定收益優勢。
經歷此前一輪估值調整后，商業地產的未來回報前景較過往周期更具吸引力。與當前估值處於高位的本地及國際上市股票、基礎設施資產以及多數新能源投資策略相比，商業地產的當前入場估值更具性價比。
有利的經濟環境
商業地產行業持續受益於不斷改善的經濟環境，以及市場對房地產基本面重新增強的信心。儘管澳洲聯儲（RBA）近期上調現金利率，但隨著此前緊縮政策逐步退出，家庭與企業資產負債表反而得到進一步強化。
當前，澳大利亞經濟增長和家庭消費活動已達到自2023年以來最快增速。基於這一增長勢頭，澳洲2026年的經濟增長預期位居全球發達經濟體前列。更值得關注的是，澳洲在GDP、人口及就業增長方面的預測，均高出G12國家平均水平的兩至四倍。
除了周期性復甦之外，商業地產行業正逐步進入結構性供給短缺階段。由於建築成本持續高企、開發審批流程延誤，項目開發可行性依然受限，這也進一步支撐了市場對未來較長時期租金持續高於趨勢水平增長的預期。
今天，STONEBRIDGE世通地產集團就特此為您呈現三個相關領域的優質項目：
項目一
KFC 連鎖快餐店, Seymour
18 Tallarook Street, Seymour 維州
于全澳獨立零售物業合集拍賣會中出售
2026 年 5 月 5 日星期二 上午11點舉行
（澳洲東部標準時間）
亮點配置
· 成熟的連鎖快餐店，配備得來速通道（drive-thru），並在運營期間持續進行升級
· 難得一見的優質肯德基門店，擁有超過 20 年的卓越運營表現
穩定租約
· Retzos Group 是一家領先的肯德基特許經銷商，在維州擁有 69 家門店，並擁有超過 35 年的行業經驗
· 年凈租金收入為 $182,201 澳元* + GST
· 續簽 10 年租約至 2035 年，並附有 2 個 10 年續租選項至 2055 年，且年租金根據消費者物價指數 (CPI) 上漲
黃金區位
· 地理位置優越, 毗鄰 Seymour Central 購物中心, 該購物中心彙集了包括 Coles 和 Kmart 在內的多家大型全澳零售商
· Mitchell Shire 高增長走廊地區，預計至 2046 年人口將增長 245%，達到約 221,000* 居民
項目二
Volkswagen 汽車經銷商, Mitchell Park
1 Daveyduke Drive (Ballarat), Mitchell Park 維州
以意向招標方式出售
2026 年 5 月 7 日 星期四 下午 3 點 截止
（澳洲東部標準時間）
亮點配置
· 該物業位於佔地 5,197 平方米* 的大型地塊上， 擁有三個臨街面, 且配備現代化高標準的汽車展廳
· 以大眾為核心品牌，同時另設 Mahindra 及零跑汽車 (Leapmotor) 展廳，持續拓展租戶服務範圍
穩定租約
· 大眾 巴拉瑞特 (Ballarat) —— 屢獲殊榮的大眾汽車經銷商，擁有超過 30 年的運營歷史
· 年凈租金收入為 $562,681 澳元 + GST
· 全新 5 年租約至 2030 年，並附有 2 個 5 年續租選項至 2040 年，且年租金固定上漲 3.25%
黃金區位
· 巴拉瑞特 (Ballarat) — 維州第三大城市，預計到 2046 年人口增長率將達到 32%，增長潛力強勁
· 該物業位於巴拉瑞特成熟的汽車銷售區，毗鄰豐田、本田、寶馬、奧迪等眾多品牌
項目三
Happy Feet 幼托中心, Corio
6-14 Plantation Road, Corio 維州
以意向招標方式出售
2026 年 4 月 16 日 星期四 下午 3 點 截止
（澳洲東部標準時間）
亮點配置
· Happy Feet: 一家經驗豐富的幼托中心，在維多利亞州擁有 3 家門店，並擁有逾 14 年的經營歷史
· 另有一間醫療物業, 目前租客為 Nurture Kids Therapy，內部包含兩間諮詢室、一間治療室、一家藥店、一間辦公室、一間候診室和員工休息區
· 佔地面積約 3,104 平方米* ，擁有面向 Plantation Road 長達 78 米* 的臨街面和 32 個產權內停車位
· 擁有 120 個長期日託名額的單層幼托中心，設有 6 個活動室，售價低於重置成本
穩定租約
· 該物業與 Happy Feet 簽訂為期 10 年的凈租賃協議，租期至 2032 年，並附帶兩個 10 年續租選項，租期至 2052 年，且年租金根據消費者物價指數（CPI）上漲，並將於 2032 年進行市場評估
· Happy Feet 目前以每學位 $2,543 澳元的價格租賃，遠低於當前市場平均水平（每學位約 $3,500 澳元以上），並且計劃在 2032 年進行一次不設上限的市場價格評估
· 預計年租金 $337,929 澳元* + GST
黃金區位
· 3 公里範圍內分佈 10 所學校，服務約 3,500 名學生
· 距 Geelong Gate Homemaker 購物中心僅約 2 分鐘車程，該中心彙集了眾多知名品牌，包括Harvey Norman、BCF、Chemist Warehouse和 Derrimut Gym
· 隸屬於 City of Greater Geelong, 為維州增長最快的區域，預計至 2046 年人口增長達 47.46%
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