暴跌20%！澳洲银行对房贷下手了
贷款更难了
澳洲政府取消二手投资房负扣税的新政刚刚宣布，
虽然还未正式立法通过，
但是靠房贷赚钱的商业银行已经开始提前行动了。
Macquarie Bank近日率先通知旗下贷款经纪，
将提前调整投资房贷款评估政策，
把负扣税取消后的影响直接纳入借贷能力计算。
这意味着，即便法律还没正式生效，
部分投资者现在申请贷款时，已经会受到影响。
Macquarie周一致函贷款经纪网络称：银行正在开发新的贷款计算系统，
以反映联邦预算案中的税改变化，并将在近期上线。
Macquarie发言人表示：联邦预算公布后，我们已调整投资房贷款政策，
以确保继续履行负责任放贷义务。
这些调整有助于确保，当负扣税改革正式实施后，
投资者仍具备偿还贷款的能力。
之所以提前行动，是因为政府此前已明确表示：新规虽然尚未立法，但将追溯适用于预算案公布后的购房行为。
目前，Westpac也已提醒内部贷款团队，
未来负扣税改革可能影响客户借贷能力，但暂时尚未正式修改贷款政策。
CBA、NAB、ANZ以及ING则仍在评估之中。
贷款顾问公司Alcove Private负责人Matthew Mohl表示：银行反应速度非常快。
两周前还合理的贷款方案，现在可能已经需要重新评估了。
这已经不再是 “等待立法” 的问题，银行实际上已经开始执行。
贷款经纪Alex Veljancevski举例称：一名年收入10万澳元、没有其他债务的投资者，
原本可能可以借到75万澳元投资房贷款。
但在负扣税取消后，借贷能力可能下降到约60万澳元，缩水约20%。
而申请人的收入和支出，其实完全没有变化。
这里的原因在于：过去银行会把负扣税带来的 “税务回扣” 视为额外现金流，从而提高借贷额度。
如今这部分优惠消失后，银行对投资者未来还款能力的评估也随之收紧。
在今年联邦预算中，工党政府宣布取消未来购买二手投资房的负扣税资格，
理由是这一税务优惠长期推高房价，让年轻首次购房者更难与投资者竞争。
不过，这项改革也被视为阿尔巴尼斯政府的一次重大政治转向。
因为在2025年联邦大选期间，阿尔巴尼斯曾多次明确承诺不会修改房地产投资税收优惠。
所谓负扣税，是指投资房租金收入不足以覆盖利息、维修、市政费等支出时，
房东可以将亏损部分抵扣工资等其他收入，从而减少所得税。
Veljancevski认为：新政策对珀斯和昆州部分城市的影响可能尤其明显。
因为这些地区近年房价暴涨，但租金涨幅相对落后，
导致大量投资房本身依赖负扣税维持现金流。
与此同时，澳洲央行此前连续三次加息，
将现金利率推高至4.35%，也已经明显增加投资房持有成本。
Veljancevski表示：在负扣税取消后，预算较紧的投资者对投资房的兴趣可能会明显下降。
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