暴跌20%！澳洲銀行對房貸下手了
貸款更難了
澳洲政府取消二手投資房負扣稅的新政剛剛宣布，
雖然還未正式立法通過，
但是靠房貸賺錢的商業銀行已經開始提前行動了。
Macquarie Bank近日率先通知旗下貸款經紀，
將提前調整投資房貸款評估政策，
把負扣稅取消后的影響直接納入借貸能力計算。
這意味著，即便法律還沒正式生效，
部分投資者現在申請貸款時，已經會受到影響。
Macquarie周一致函貸款經紀網路稱：銀行正在開發新的貸款計算系統，
以反映聯邦預算案中的稅改變化，並將在近期上線。
Macquarie發言人表示：聯邦預算公布后，我們已調整投資房貸款政策，
以確保繼續履行負責任放貸義務。
這些調整有助於確保，當負扣稅改革正式實施后，
投資者仍具備償還貸款的能力。
之所以提前行動，是因為政府此前已明確表示：新規雖然尚未立法，但將追溯適用於預算案公布后的購房行為。
目前，Westpac也已提醒內部貸款團隊，
未來負扣稅改革可能影響客戶借貸能力，但暫時尚未正式修改貸款政策。
CBA、NAB、ANZ以及ING則仍在評估之中。
貸款顧問公司Alcove Private負責人Matthew Mohl表示：銀行反應速度非常快。
兩周前還合理的貸款方案，現在可能已經需要重新評估了。
這已經不再是 「等待立法」 的問題，銀行實際上已經開始執行。
貸款經紀Alex Veljancevski舉例稱：一名年收入10萬澳元、沒有其他債務的投資者，
原本可能可以借到75萬澳元投資房貸款。
但在負扣稅取消后，借貸能力可能下降到約60萬澳元，縮水約20%。
而申請人的收入和支出，其實完全沒有變化。
這裏的原因在於：過去銀行會把負扣稅帶來的 「稅務回扣」 視為額外現金流，從而提高借貸額度。
如今這部分優惠消失后，銀行對投資者未來還款能力的評估也隨之收緊。
在今年聯邦預算中，工黨政府宣布取消未來購買二手投資房的負扣稅資格，
理由是這一稅務優惠長期推高房價，讓年輕首次購房者更難與投資者競爭。
不過，這項改革也被視為阿爾巴尼斯政府的一次重大政治轉向。
因為在2025年聯邦大選期間，阿爾巴尼斯曾多次明確承諾不會修改房地產投資稅收優惠。
所謂負扣稅，是指投資房租金收入不足以覆蓋利息、維修、市政費等支出時，
房東可以將虧損部分抵扣工資等其他收入，從而減少所得稅。
Veljancevski認為：新政策對珀斯和昆州部分城市的影響可能尤其明顯。
因為這些地區近年房價暴漲，但租金漲幅相對落後，
導致大量投資房本身依賴負扣稅維持現金流。
與此同時，澳洲央行此前連續三次加息，
將現金利率推高至4.35%，也已經明顯增加投資房持有成本。
Veljancevski表示：在負扣稅取消后，預算較緊的投資者對投資房的興趣可能會明顯下降。
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