5月23日清空率｜利空扎堆来袭！澳洲刚需承压，房产投资逻辑变天
房市行情
受澳洲储备银行再度加息与消费者信心暴跌双重挤压，澳大利亚一季度住房需求明显受挫。
澳大利亚统计局最新放贷数据印证了这一市场转向，房产交易活跃度较去年 12 月有所下滑。住房贷款获批总数环比下降 6.2%，贷款总额缩水 3.8%。不过两项数据仍高于 2025 年同期，可见去年降息带来的楼市信贷上行红利仍有余温。
多重因素致使住房需求降温。早在澳储行开启本轮加息周期前，居民住房负担能力与房贷偿还压力就已趋于紧张，今年三次加息中有两次落在本季度。2 月末伊朗局势动荡推高能源价格，民众消费信心大幅走低，而信心不足通常会抑制房产这类大额消费行为。
自住购房需求降幅居首，
投资购房紧随其后
各类购房群体的季度贷款规模均出现环比回落，自住购房者贷款下滑幅度明显大于投资购房者。自住住房贷款笔数下降 6.9%，投资类贷款笔数减少 5.3%；贷款金额方面，自住房贷下跌 4.3%，投资房贷下降 3%。
受此影响，一季度投资房贷占比逆势攀升。贷款笔数占比创下 2019 年 9 月统计以来新高，达 41%；贷款金额占比升至 40.3%，为 2016 年 12 月以来最高水平。彼时澳洲审慎监管局刚出台限制投资类只付利息贷款的政策，且此前两年已将投资房贷增速上限设定为 10%。
自住购房群体中，首次置业者贷款笔数跌幅小于其他自住购房者，但贷款金额走势截然相反。一季度首次置业者平均新增贷款规模下滑约 2.6%，其余自住购房者人均贷款额度反而上涨 1.6%。首置购房贷款韧性，一定程度得益于澳洲 5% 首付购房扶持政策。
各州信贷市场表现分化显著。新南威尔士州投资房贷降幅领跑全国，该州一季度投资房贷占比达 43.9%，紧随其后的是西澳大利亚州。
南澳与塔斯马尼亚投资房贷规模实现环比增长，其中塔州同比涨幅接近 74%，不过当地贷款基数偏低。
首次置业贷款方面，南澳跌幅最大，一季度下降 6.1%，昆士兰州下滑 5.8%；塔州仅微降 0.7%，西澳下跌 2%。
维多利亚州依旧占据全国首置房贷份额首位。墨尔本相较其他城市房价性价比更高，加之当地税收政策抑制房产投资，持续吸引刚需购房者。但近期投资房贷占比快速抬升，维州首置购房信贷份额已逐步回落。西澳首置购房热度明显回暖，新南威尔士州则持续低迷。
楼市信贷后续走势预判
全国楼市已然步入下行边缘，悉尼、墨尔本房价开始回落，二线首府城市房价涨幅也持续放缓。加息带来的全部负面影响尚未完全显现，尤其 5 月加息效应还未传导至市场，住房需求大概率进一步走弱。核心通胀数值始终居高不下，短期内澳储行仍存在继续加息的可能性。
相比其他购房人群，首次置业者对利率变动更为敏感，后续季度首置房贷规模或将持续收缩。待澳储行转向降息后，刚需购房行情有望回暖，但受各地房价负担差异影响，市场复苏节奏仍会地域不均。
本年度联邦财政预算调整，或将打压房产投资意愿，进而拖累投资类新增房贷。现有房产不再享受负扣税优惠，整体投资房贷规模或将缩水。虽然新建房产仍保留该税务优惠，可能吸引部分投资者入市，但投资者历来更偏爱存量住宅，不少资金或将转向房产以外的投资品类。当前租金回报率远低于借贷成本，若利率继续上调，持有存量房产难以实现正向现金流，房产持有成本大幅增加，购房者还贷压力也愈发凸显。
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