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悉尼清盘率暴跌至31.1%！预算案税改吓退大批投资者，房价恐下挫12%
悉尼拍卖清盘率持续下挫，预算案税改引发市场普遍恐慌，投资者纷纷撤离房地产市场。
往日人头攒动的悉尼拍卖现场，如今陷入一片诡异的沉寂。购房者和投资者担忧预算案税改将压低房价，纷纷选择离场观望。
最新数据显示，连续数周拍卖清盘率已跌至低位，上周仅有31.1%的拍卖实际成交——这是自2020年新冠疫情初期以来的最低水平。
此前一周的拍卖成功率约为37%，与去年同期多数周超过65%的成交率形成鲜明对比。
尽管本周拍卖数据尚未公布，但初步迹象表明，疲软态势仍在延续，不少房屋甚至未能收到任何出价便流拍收场。
中介机构注意到，受预算案中资本利得税调整和负扣税限制的影响，投资者需求出现了尤为急剧的下滑。
市场担忧，新增投资活动的大幅萎缩可能会扼杀租赁房源供应，进而推高租金。
专家表示，税改正在加速市场下行。这一趋势始于伊朗战争爆发，随后又遭遇连续三次加息的叠加冲击，引发购房者对“高位接盘”的担忧，进一步加剧了拍卖市场的低迷。
拍卖师Michael Garofolo表示，看房者虽未直接受到税务调整冲击，但他们普遍担心，无论今天以什么价格买入，几个月后都会变得更便宜。
身为Cooley拍卖行主管的Garofolo指出，税改影响的不确定性，正促使部分潜在买家推迟购房计划。他坦言，在如此高的不确定性面前，很难做出买房这样的人生重大决定。
SQM Research数据显示，上周新州拍卖清盘率为31.1%。当周共安排了881场拍卖，其中149套房产在拍卖前售出，144场拍卖改期，399套房屋转为私下协议方式重新挂牌出售。
SQM Research执行董事Louis Christopher表示，预算税务调整加速了本已显现的需求下滑。他直言，房地产市场“百分百”受到了房产税改革的冲击，主要源于观望中的投资者集体撤离。
他补充道，税改同样波及了自住购房市场——“当市场急剧下跌时，谁会愿意入市呢？”
REA Group经济学家Anne Flaherty表示，虽然现在全面评估预算案调整对需求的影响还为时过早，但拍卖清盘率已显示买家情绪正在软化。
她指出，解读这些变化需要结合市场本已放缓的大背景。自2月份以来，拍卖清盘率持续走低，主要原因是利率上行。Flaherty并提到，悉尼4月房价整体出现下跌。
“预算措施预计将抑制投资者活动，进而可能削弱整体需求，为买家创造竞争较少 的市场环境，”她说。
她警告，虽然悉尼房价可能进一步走软，但租房者恐怕要面对租金上涨的压力。随着时间的推移，投资者需求放缓将导致租赁房源供应减少，而这一供应增速恐难跟上人口增长步伐。
Right Property Group董事Victor Kumar表示，对税改的“恐慌”情绪正影响投资者的理性判断，导致许多人选择退出市场。
“人们做出这种膝跳反应是疯狂的，”他说。他警告，租房者将为这一趋势付出代价——投资者在全国范围内收缩已成事实，这必将推动租金大幅上涨。
Christopher预测，本季度销售量将下滑30%，房地产经纪人将迎来一段非常艰难的时期。他还提醒，外界讨论中尚未触及的一个关键问题，是州政府收入将受到的冲击，因为州政府的财政大头来自房产印花税。
“如果销售量下降30%——我认为这会发生——州政府收入将出现大幅下滑，”他说。
SQM Research在伊朗战争爆发后的3月份曾预测，悉尼房价今年将下跌最多6%。但Christopher表示，考虑到税改影响，他现在预计跌幅会更深。按当前拍卖清盘率推算，悉尼房价跌幅恐达9%至12%。
Christopher解释，接受拍卖前交易的卖家数量急剧上升，已暴露了市场的疲软。
他指出，这种现象通常只在市场进入低迷期时才会出现——卖家被告知拍卖现场只有一名注册竞拍者，最好在拍卖前就完成谈判。
02
新州5年建房预测上调至29万套！但买房或变得更难
Housing Industry Association表示，联邦预算案和资本利得税改革短期内会抑制房屋建设，但在New South Wales，预售担保政策将抵消上述影响，让开发商更容易启动新的公寓项目。
该行业组织指出，由于投资者不再能利用负扣税减免购买二手房，房价增长将随之放缓，单看这一因素确实会减少开发商推向市场的新房数量，但新州政府的政策足以化解这一冲击。
首席经济学家Tim Reardon周日表示，HIA已将这个全澳最大州截至2030年的五年住房建设预测从约28.7万套上调至29万套，以反映那些“真正能推动住房供应的政策”。
这个代表大型建筑商的游说团体，对任何推高新房交付成本的税收政策仍持反对态度。
但HIA同时指出，在决定住房建设规模时，建筑成本、利率和各州政策的影响远大于负扣税和资本利得税减免的调整。
“我们并不是说这是世界末日，”Reardon表示。
“这只是朝错误方向迈出的一步，希望政府停止对住房征税，降低新房入市的成本，让市场能够做出回应。”
HIA修订预测之际，去年第四季度官方数据已显示住宅建设有所回升。
全澳住宅积压量——即已获批但尚未开工的住宅数量——在去年第四季度下降了7%，Melbourne和Sydney领跑，意味着更多项目正在破土动工。
KPMG城市经济学家Terry Rawnsley在分析Australian Bureau of Statistics的数据后表示：“2025年的降息和建筑成本的缓和，在过去12个月里对疏通这些停滞项目的管道起到了很大作用。”
不过Rawnsley也坦言，住房开工量的回升只反映出部分长期停滞的项目随着去年环境改善而重新具备可行性，仍有大量项目在商业上行不通。
此外，今年由United States、Israel主导的对Iran战争引发的利率上升和通胀，很可能抹去大部分改善成果。
“曾有过一丝希望，但拜Donald Trump所赐，这一丝希望已经消失了，”Rawnsley说。
开发商认为，相比通胀和融资成本，联邦预算案的税收调整对建筑量的影响微乎其微，因此真正的关键在于改革那些阻碍项目落地的州及地方政策，尤其是针对中端价位公寓的政策。
与新州形成对比的是，HIA将维州的五年预测从32.3万套下调至32万套。
开发商Hip v Hype将于周二启动Parklife 2项目的建设——这是一栋位于墨尔本内北区Brunswick的八层、60套公寓的建筑，由Austin Maynard Architects设计。
“考虑到当前环境有多么困难，这真是一件值得庆祝的事，”Hip v Hype创始董事Liam Wallis说。
Wallis介绍，这栋全电力建筑的一居室公寓起售价63万澳元，三居室公寓起售价128.5万澳元。
凭借平均8星以上的NatHERS评级，住户的电费账单也能大幅降低。
他认为，该项目受益于州政府的快速规划审批，正是维州当下急需的那类项目。
但Wallis指出，全面设计要求排除洪水等风险所带来的成本，使得Parklife 2这样的项目难以复制。
这些风险发生概率不大，即便出现也可控。
“你可能会认为，在需要激励建筑活动的时候，我们会简化其中的一些要求，”他说。
“不幸的是，情况正好相反。它正变得越来越复杂。”
Wallis说，防洪是成本尤其高昂且耗时的一项要求。
他建议，与其强行抬高建筑高度，从而在无障碍通道、地下室入口等方面制造各种冲突和复杂性，不如在许可条件中规定建筑材料和底层须具备坚固性与韧性，这样即便遭遇百年一遇的洪水渗入少量积水，建筑也能快速恢复。
在悉尼，许多开发商表示，价格更易负担的项目并未看到可行性改善。
“实际上，情况正变得更加艰难，这显然是个真正的问题，”Coronation Property城市转型负责人Aras Labutis说。
他将住房问题比作金字塔，中端和低端市场需求最大。
“当这些市场得不到供应，且供应这些产品不可行时，对于拥有健康住房市场的目标来说，那才是一个真正的问题。”
HIA的Reardon预计，2030年后，随着负扣税变化对房价和供应的影响逐步消退，开发量将以快于此前预测的速度增长。
但他警告，过渡期内的供应短缺将推高房价。
“因为在接下来的五年里，直到2030年，我们每年开工的住房数量都将少于满足当年人口增长所需的数量，住房短缺问题将会加剧，”Reardon说。
“不管利率如何变化，至少到2030年，可负担性问题每年都会恶化。”
3
墨尔本近两成房产卖家紧急取消拍卖
墨尔本放弃拍卖的房主比例正持续攀升，专家对此发出警告。
最新数据显示，墨尔本房主取消拍卖的比率已逼近每周近五分之一，仅过去两周就有数百人放弃了拍卖计划。
专家分析认为，利率持续上行，加上上周联邦预算中对负扣税和资本利得税的重大调整所带来的不确定性，是促使越来越多卖家选择退场的主要原因。
PropTrack 的最新销售数据显示，上周有155位潜在卖家直接放弃拍卖，连让买家竞拍的机会都没有给。
若将撤回房产计入落槌结果的总数，这一比例高达17.94%。
而前一周撤回的166套房产，占拍卖结果总数的16.89%。对比去年5月的12.73%，撤拍比例明显上升。
专业拍卖师 Andy Reid 警告说，将房产从拍卖中撤下可能让卖家付出多重代价：一方面会断绝那些按兵不动的买家现身谈判的机会，另一方面更会向其他买家发出“情况不妙”的信号。
“这无异于昭告天下，房主已经丧失了信心，” Reid 说。
针对那些被中介告知“恐怕没有买家到场”的卖家，Reid 表示，根据他的经验，类似情况下房产的拍卖成功率仍接近70%——即便最终成交对象是那些原以为因附加销售条件而无法出手的买家。
Property Investment Professionals of Australia主席、专业买家 Cate Bakos 则认为，这一趋势也反映出卖家逐渐意识到，原本期待的高价位已难以实现。
“很多卖家都敏锐地意识到，一周前发布的预算案会动摇相当一部分潜在买家，” Bakos 说。
她补充道，撤拍其实也是一种保护交易的防御性举动。
“如果一套房产在拍卖会上无出价流拍，之后再想卖掉就难了——消息会不胫而走。”
PropTrack 数据显示，本周墨尔本计划举行拍卖的房产共有1048套，热点地区包括 Reservoir（23套）和 Wollert（20套）。
4
半数澳洲父母陷入绝望焦虑：房价5年近翻倍，孩子还能买得起房吗？
半数澳洲父母正为同一件事焦虑不已，而专家也无法笃定，下一代能否摆脱这场住房困局。
随着住房可负担性危机不断恶化，半数澳洲父母担忧子女将来根本买不起房。
尽管过去几年住房问题已成为政策焦点，但放眼全澳，只有墨尔本和悉尼的多数父母仍然相信孩子能够拥有自己的住房。
房产专家分析，这更多是因为这两座首府城市近期房价涨势疲软，而非应对危机的措施真正见效。
投资平台Sharesies委托YouGov对1000多名子女未满18岁的澳洲父母进行的调查显示，50%的受访者担心孩子将来难以拥有自己的住房。该调查于4月和5月开展。
数据呈现出明显的地域差异：新州和维州父母的担忧比例为47%，房价飙升的西澳为51%，而房价较五年前几乎翻倍的昆州更是高达57%。
Sharesies联合创始人Brooke Roberts表示，随着百万澳元房价在大多数主要首府城市成为常态，“伟大的澳洲梦”的门槛已经高到让人怀疑——这是否已变成下一代无法企及的目标。
“拥有住房一直被视为‘伟大的澳洲梦’的一部分——现在一些父母真的会质疑，他们的孩子是否还能拥有同样的机会，”Roberts说。
她指出，近期公布的资本利得税和负扣税改革，预计将对那些为日后帮助子女入市而购买投资房的澳洲人产生重大影响。
在此背景下，门槛较低的投资产品需求有望上升。
Sharesies目前已推出专为儿童设计的投资账户，以孩子的名义设立基金，待其达到一定年龄后即可动用。
Real Estate Institute of Australia会长Jacob Caine则提出不同看法。
他认为，在经历了10到15年的房价飙升后，墨尔本和悉尼近期涨势的放缓，反而让父母们有机会重新审视：孩子首次购房的体验，或许会比过去十年的购房者要好一些。
“全澳关于住房的讨论一直围绕一个核心——如何让所有澳洲人都能进入房市，最近的联邦预算案也提出了旨在解决可负担性问题的政策，”Caine说。
他还指出，增加住房供应的更广泛努力也表明，澳洲已经找准了改善可负担性的“主攻方向”。
“我们正处于住房可负担性危机中一个有趣的节点。”
“如果所有政策杠杆都被拉动，全国各级政府都有勇气推行正确的政策，那么下一代澳洲年轻人完全有机会实现首次购房的梦想，”Caine说。
然而，Real Estate Buyers Agents Association of Australia会长Melinda Jennison的看法没那么乐观。
作为一位居住在昆州的母亲，她亲眼目睹了周边市场的疯狂飙升，不禁感慨：“我们的孩子究竟要怎样才能买得起我们今天为客户购买的那些房产？”
Jennison补充说，许多家庭已经在为孩子比上一代更长时间“赖在家里”做心理准备。
而随着昆州房价在五年内近乎翻倍，这一现象愈发普遍。
她还警告，最近出台的部分政策未必方向正确，反而可能无意中伤害那些希望通过投资攒够首付的首次购房者——尤其是资本利得税征收方式的改革。
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