刚刚！墨尔本房市，强过悉尼
压力测试
联邦预算刚刚出手削减投资房税收优惠，
澳洲拍卖市场马上迎来了第一次 “压力测试” 。
结果显示：
买家市场正在进一步形成，尤其是悉尼，降温迹象明显。
而墨尔本的表现，反而相对较好。
根据Domain最新数据：预算公布后的首个周末，悉尼初步拍卖清盘率跌至51%，
比前一周再低4个百分点，部分指标甚至创下自2020年疫情封锁以来最弱水平。
相比之下，墨尔本表现稍微好一些，
初步清盘率升至60%，比前一周反而提高了4个百分点。
不过，业内普遍认为，60%的清盘率其实也只算 “市场平衡线” 。
一般来说：高于60%，意味着房价有上涨动力。
低于60%，则通常意味着市场开始转弱。
而墨尔本后续正式数据往往还会下修，因此最终结果依然可能跌回“疲软区间”。
虽然两大城市都偏弱，但市场普遍认为，悉尼受到预算冲击更明显。
原因也很直接——当地投资者占比更高。
联邦预算宣布，未来购买 “现有二手投资房” 将不再享受负扣税，
资本利得税（CGT）优惠也同步缩水，只保留新房和楼花项目的税收优惠。
不少投资者在周末选择暂时观望，不再积极出价。
目前市场上很多投资者仍在研究政策细节，包括到底该不该调整投资策略。
不过，投资者并没有完全消失。
业内人士指出：一部分资金仍然看好长期资本增值潜力，
而一些短期退场的投资者，也可能在弄清楚新政策后重新回归市场。
SQM Research创始人Louis Christopher表示：新税改确实吓退了不少买家，尤其是投资者。
但等市场适应之后，他们会回来的。
相比之下，墨尔本市场受预算影响较小。
原因之一，是墨尔本过去一年本来就更偏向首次置业者市场。
由于房价涨幅长期落后悉尼，
加上维州自2024年起提高第二套房土地税，投资需求本身已经偏弱。
与此同时，相对更低的房价，也让首次购房者更容易入场。
LJ Hooker研究主管Mathew Tiller表示：过去12个月，墨尔本首次置业者活跃度明显高于悉尼。
过去几年墨尔本房价增长较慢，因此可负担性明显优于悉尼。
而首次置业者本身并不会受到预算税改影响，
他们还持续受益于联邦政府低首付购房计划。
当然，市场降温并不只是因为税改。
事实上，在预算公布前，拍卖市场已经明显转弱。
目前的市场状态，已经有点接近2022年澳洲房价大跌时期。
当时澳洲央行开始快速加息，现金利率从接近零一路上升。
而今年，澳洲央行又已经连续三次加息，现金利率重新回到4.35%。
目前，市场还担忧未来可能进一步加息。
再加上生活成本上涨，以及中东局势引发的经济不确定性，
越来越多买家开始变得谨慎，不愿轻易追高。
Domain研究主管Nicola Powell表示：其实从4月开始，拍卖市场已经明显转弱，不少卖家甚至主动撤拍。
她说：我们原本就已经看到主要拍卖市场开始疲软，
而这个周末说明，预算又进一步加剧了市场的不安情绪。
不过，这并不意味着市场全面崩盘。
业内指出，目前市场出现明显 “分化” 。
普通房源销售难度上升，但优质房源依然抢手。
Powell表示：虽然买家对价格更加敏感，但市场正在出现明显的 “追逐优质资产” 现象。
换句话说，真正地段好、品质高的房子，依然会吸引多人竞争。
想靠市场降温 “捡漏” 优质房产的买家，未必真能如愿。
至于接下来市场会怎么走，多数机构仍偏谨慎。
Louis Christopher认为：今年剩余时间，拍卖市场大概率都会维持疲软状态。
2020年澳洲拍卖市场出现类似低清盘率时，政府随后很快推出刺激政策。
但如今情况不同。
我看不到澳洲联储短期内有降息迹象，反而还有继续加息风险。
而联邦政府刚推出这些税改，
也不太可能马上再回头出台有利投资者的新政策。
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