大跌！多伦多大量迷你公寓售价低于 2017 年成交价，资本 5 亿抄底囤房备战后市
6 月 5 日消息，多伦多核心城区一批小户型公寓成交价接连走低，不少房源现价已经跌破 2017 至 2018 年的成交纪录。
市场里不乏户型硬伤房源：有的客厅正中矗立承重水泥立柱，部分房源阳台直面隔壁楼栋外墙，还有的房源挂牌许久才勉强达成交易。这类房源套内面积普遍不足 700 平方英尺，最终成交总价相较七八年前普遍缩水数万加元。配图来自房产中介 RE/MAX PROFESSIONALS INC. BROKERAGE，直观呈现当下折价成交的市中心公寓实景。
放眼近十年公寓均价大盘仍保持上行态势，但业内地产从业者直言，这批折价成交案例释放明确信号：刚需小户型公寓行情大幅回调，早年积累的增值空间基本被行情回落吞噬。condos.ca 与 Property.ca 联合创办人、资深房产经纪人 Andrew Harrild 证实，当下大量公寓成交价回落至 2017、2018 年水准，2017 年至 2022 年春季楼市暴涨带来的房价红利，在本轮调整中近乎全部回吐。
经历长期低利率周期后，多伦多房地产迎来上世纪 90 年代以来幅度最大的一轮行情修正。依托多伦多地产局 TRREB 统计数据，自 2022 年 2 月房价触顶之后，区域公寓均价累计跌幅接近两成。Royal LePage Signature Realty 经纪 Tom Storey 透露，他经手的多数公寓成交价已经回落至 2019 年年中价位，其中建筑面积不到 600 平方英尺、不带固定车位的迷你单元去化难度最高。
早年小户型公寓是房产投资者热衷倒手的热门标的，如今投资群体已经淡出主力买方行列，自住刚需成为购房主力军。自住买家挑选房源时更为审慎，加之可选房源充足，同等预算下可以入手面积更大的物业，进一步挤压小公寓销路。在业内观点中，公寓品类是楼市抗风险能力最弱的板块，该品类主流客群以首次置业人群为主，房贷利率浮动会直接左右其购房决策，不少潜在购房者选择持币观望，等待楼市底部信号落地。与此同时地缘冲突等外部不确定因素，也加大了后续房价走向的预判难度，业内无法笃定当前市场是否已经触底企稳。
TRREB 官方数据显示，2017 年一季度多伦多公寓平均成交价为 489551 加元，2026 年一季度均价涨到 618484 加元，十年区间整体涨幅 26%。回溯 2017 年正是多伦多楼市阶段性高点，相较 2016 年一季度房价涨幅达到 24%。过去十年本地开发商扎堆开发一居室等紧凑型小户型产品，这类房源建设门槛低、早年去化快，直接造成如今 500–600 平方英尺小户型存量泛滥、市场供给过剩。
Zoocasa 行业负责人 Brittany Kostov 结合分区数据分析指出，多伦多公寓行情分化显著，房价涨跌高度依附地段，不同社区表现天差地别。从 2017 年一季度到 2026 年一季度，E10 片区（西希尔、士嘉堡中心地带）公寓均价上涨约 18.6 万加元，C04 片区（贝德福德公园、劳伦斯公园等高端居住区）均价攀升 30.5 万加元，市中心文娱核心 C01 片区房价也上浮 11.6 万加元；反观 C03、C09 片区房价逆势下行，分别缩水 3.1 万加元、11.8 万加元。
分区行情分化之下，高位接盘的小户型房东账面亏损凸显。一套湖滨一卧 + 书房户型，套内面积不足 700 平方英尺，2017 年 6 月成交总价 60.8 万加元，2026 年 4 月仅以 58.2 万加元脱手，不算交易佣金、过户法务成本，业主已然亏损 2.6 万加元。Forest Hill 地产约克维尔门店经纪 Grace Chan 总结市场规律：地段优越、户型宽敞的大户型房产保值能力显著优于迷你小户型。
针对大批量积压滞销的公寓，市场出现两类走向：部分空置房源被大型资本方批量收购，譬如本土老牌家族企业 Jesta 集团在今年 5 月官宣，预备动用最高 5 亿加元资金扫货多伦多市中心存量尾盘公寓，收储后以长租运营为主，择机等待楼市回暖再挂牌变现；剩余绝大多数滞销房源未来走向依旧充满变数，业内从业者坦言现阶段没人能精准预判后续走势。
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