大跌！多倫多大量迷你公寓售價低於 2017 年成交價，資本 5 億抄底囤房備戰後市
6 月 5 日消息，多倫多核心城區一批小戶型公寓成交價接連走低，不少房源現價已經跌破 2017 至 2018 年的成交紀錄。
市場里不乏戶型硬傷房源：有的客廳正中矗立承重水泥立柱，部分房源陽台直面隔壁樓棟外牆，還有的房源掛牌許久才勉強達成交易。這類房源套內面積普遍不足 700 平方英尺，最終成交總價相較七八年前普遍縮水數萬加元。配圖來自房產中介 RE/MAX PROFESSIONALS INC. BROKERAGE，直觀呈現當下折價成交的市中心公寓實景。
放眼近十年公寓均價大盤仍保持上行態勢，但業內地產從業者直言，這批折價成交案例釋放明確信號：剛需小戶型公寓行情大幅回調，早年積累的增值空間基本被行情回落吞噬。condos.ca 與 Property.ca 聯合創辦人、資深房產經紀人 Andrew Harrild 證實，當下大量公寓成交價回落至 2017、2018 年水準，2017 年至 2022 年春季樓市暴漲帶來的房價紅利，在本輪調整中近乎全部回吐。
經歷長期低利率周期后，多倫多房地產迎來上世紀 90 年代以來幅度最大的一輪行情修正。依託多倫多地產局 TRREB 統計數據，自 2022 年 2 月房價觸頂之後，區域公寓均價累計跌幅接近兩成。Royal LePage Signature Realty 經紀 Tom Storey 透露，他經手的多數公寓成交價已經回落至 2019 年年中價位，其中建築面積不到 600 平方英尺、不帶固定車位的迷你單元去化難度最高。
早年小戶型公寓是房產投資者熱衷倒手的熱門標的，如今投資群體已經淡出主力買方行列，自住剛需成為購房主力軍。自住買家挑選房源時更為審慎，加之可選房源充足，同等預算下可以入手面積更大的物業，進一步擠壓小公寓銷路。在業內觀點中，公寓品類是樓市抗風險能力最弱的板塊，該品類主流客群以首次置業人群為主，房貸利率浮動會直接左右其購房決策，不少潛在購房者選擇持幣觀望，等待樓市底部信號落地。與此同時地緣衝突等外部不確定因素，也加大了後續房價走向的預判難度，業內無法篤定當前市場是否已經觸底企穩。
TRREB 官方數據顯示，2017 年一季度多倫多公寓平均成交價為 489551 加元，2026 年一季度均價漲到 618484 加元，十年區間整體漲幅 26%。回溯 2017 年正是多倫多樓市階段性高點，相較 2016 年一季度房價漲幅達到 24%。過去十年本地開發商扎堆開發一居室等緊湊型小戶型產品，這類房源建設門檻低、早年去化快，直接造成如今 500–600 平方英尺小戶型存量泛濫、市場供給過剩。
Zoocasa 行業負責人 Brittany Kostov 結合分區數據分析指出，多倫多公寓行情分化顯著，房價漲跌高度依附地段，不同社區表現天差地別。從 2017 年一季度到 2026 年一季度，E10 片區（西希爾、士嘉堡中心地帶）公寓均價上漲約 18.6 萬加元，C04 片區（貝德福德公園、勞倫斯公園等高端居住區）均價攀升 30.5 萬加元，市中心文娛核心 C01 片區房價也上浮 11.6 萬加元；反觀 C03、C09 片區房價逆勢下行，分別縮水 3.1 萬加元、11.8 萬加元。
分區行情分化之下，高位接盤的小戶型房東賬面虧損凸顯。一套湖濱一卧 + 書房戶型，套內面積不足 700 平方英尺，2017 年 6 月成交總價 60.8 萬加元，2026 年 4 月僅以 58.2 萬加元脫手，不算交易傭金、過戶法務成本，業主已然虧損 2.6 萬加元。Forest Hill 地產約克維爾門店經紀 Grace Chan 總結市場規律：地段優越、戶型寬敞的大戶型房產保值能力顯著優於迷你小戶型。
針對大批量積壓滯銷的公寓，市場出現兩類走向：部分空置房源被大型資本方批量收購，譬如本土老牌家族企業 Jesta 集團在今年 5 月官宣，預備動用最高 5 億加元資金掃貨多倫多市中心存量尾盤公寓，收儲后以長租運營為主，擇機等待樓市回暖再掛牌變現；剩餘絕大多數滯銷房源未來走向依舊充滿變數，業內從業者坦言現階段沒人能精準預判後續走勢。
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