周六实地看了华人区两场拍卖，看清了墨尔本房产市场的真实现状
周六去看了两场拍卖。
一套是 13 Adelaide Avenue, Mount Waverley，另一套是 1 Louise Court, Glen Waverley。两套都在成熟的华人区，也都有比较明确的 school zone 和 location 支撑。
13 Adelaide Avenue 是一套 5房、693㎡左右的 Mount Waverley 房子，price guide 在 $1.425m 到 $1.475m，最后现场拍到 $1.59m 成交。
1 Louise Court 是 Glen Waverley 一套 5房、659㎡左右的房子，price guide 在 $1.5m 到 $1.6m，最后 $1.62m 成交。
两场拍卖现场人都不少，但真正出价的人并没有想象中那么多。
13 Adelaide 这场，现场大概有四组买家在竞价，节奏相对正常。
1 Louise Court 这场更明显。前面气氛其实不算特别激烈，是在房东确认 $1.49m on market 之后，竞价才开始真正活跃起来，最后推到 $1.62m 成交。
这其实很能说明现在市场的状态。
不是没人看房，也不是好区没人买。
但买家明显更谨慎了。
很多人愿意到现场看，愿意观察，也愿意等到价格真正进入合理区间以后再出手。以前那种只要是 Glen Waverley、Mount Waverley 就一路追上去的情绪，现在少了很多。
从这两场现场感受看，现在墨尔本东南成熟华人区的价格，相比去年底一部分卖家的心理预期，已经明显理性了不少。市场确实更偏买家，卖家想要拿到理想价格，不能再只靠区域名气和学区光环。
但反过来说，location 和 school zone 仍然有托底作用。
这两套房子最后都成功卖掉，而且成交价也都高于 guide。
说明买家不是不买了，而是更在意：✅️价格是否合理
✅️地段是否够硬
✅️学区是否有支撑
✅️房子本身有没有使用价值或未来潜力
所以现在不能简单说“房市冷”或者“房市热”。
更准确的说法是：普通房子在买家市场里更难卖；
但有学区、有地段、有成熟社区支撑的房子，依然会有人认真竞争。
对准备买房的人来说，这种市场反而更值得认真看。
因为价格不像去年底那么硬，谈判空间更真实。但前提是，你要先知道自己能贷多少、预算在哪里、出价上限是多少。
现在最怕的不是市场没机会，而是机会来了，贷款还没准备好。
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