悉尼公寓，有重大缺陷！澳洲房产，还会贬值多少？拍卖清盘率暴跌
01
最新研究：到2050年悉尼大量公寓恐热到无法住！
悉尼市民对极端高温绝不陌生。早在2020年1月，西悉尼Penrith的气温就曾飙升至48.9°C，创下大悉尼地区有记录以来的最高温。
然而，2050年的夏天可能会更加难熬：热浪持续时间更长，极端高温更频繁。而在最炎热的日子里，电网还可能因不堪重负而彻底瘫痪。
近日发表在《Energy and Buildings》期刊上的一项最新研究显示，按照现行建筑规范建造的悉尼公寓，到2050年可能会频繁出现极度闷热的情况。届时，按当今标准建造的住宅，室内温度可能会连续数天维持在30°C以上。
目前，悉尼正在快速调整分区规划以应对住房需求，其公寓居住比例在澳洲全国遥遥领先。然而，尽管这些今天获批的住宅到2050年依然屹立不倒，我们却面临着一个尴尬的现状：我们虽然是在为未来建房，采用的却是基于过去气候的设计标准。
该研究结合了悉尼最新的气候预测，对分别位于内城区Redfern和西悉尼Penrith、按现行标准建造的公寓进行了测试。
预测显示，在最严重的高温室气体排放情景（即SSP3-7.0情景）下，到2050年代，悉尼炎热内陆地区的室外中位温度可能比现在飙升多达5°C，酷暑天气也将变得更漫长、更频繁。
研究发现，在没有空调的情况下，Redfern的公寓每年将有约四周的时间因过热而令人难以忍受，而这一时间在Penrith则会长达七周以上。这种程度的室内高温，极易给居民带来严重甚至是致命的热压力（Heat Stress）风险。
在抵御高温方面，户型设计至关重要。朝西的住宅会承受猛烈的午后西晒，而顶层公寓则会不断吸收来自屋顶的辐射热。虽然在室外凉爽时开窗通风可有所缓解，但现实中许多公寓缺乏对流通风，有些户型的窗户甚至过小，导致室内积留的热量根本无法排出。
在极端高温面前，老年人、贫困社区以及慢性病患者承受的风险最大。预测表明，西悉尼Penrith居民家中的过热程度可能是内城区Redfern居民的近两倍。
然而，空调并非人人都能负担得起的救命稻草。对于租房者、老年居民和低收入家庭而言，这一高昂的生活成本尤为沉重，而他们恰恰构成了西悉尼公寓人口的很大一部分。
一些租户甚至无法获得房东允许来安装空调，即便公寓配有空调，高昂的电费也让许多人望而却步。
一项全国性纵向研究指出，约有7%的澳洲家庭（即每14个家庭中就有一个）已经需要将超过10%的收入用于支付能源账单。另一项针对1000多名澳洲居民的调查也证实，有49.7%的家庭在炎热天气里会为了省电费而强忍着不开空调。
与此同时，热浪期间集中使用空调会对电网造成沉重负担。在炎热的夏季，新州的峰值电力需求可能飙升至13,000兆瓦以上，远超约7,700兆瓦的日常平均需求。这种高负荷运载极大增加了大面积停电的风险。
一旦遭遇停电，即便是装有空调的家庭也将失去制冷能力。此外，空调排出的室外热量还会产生“热岛效应”，使原本就炎热的社区雪上加霜。
因此，面对热浪，许多居民既无法完全依赖空调，也难以在短时间内搬离。这意味着，住宅本身的御寒和防暑设计必须达到能保障基本人身安全的前提。
破局之道：建筑标准亟待进行两项重大变革
要解决这一难题，必须从修改建筑标准入手。目前澳洲现行的建筑规范主要依赖历史天气数据来预测能耗，并未充分考虑到未来变暖的气候。
未来，建筑行业应该测试住宅在不依赖空调的情况下，能够在高温中维持安全温度多长时间，也就是提升建筑的“被动生存能力”。
澳洲正面临房源紧缺，需要建设更多公寓，但这批新住宅必须具备能抵御几十年后极端气候的能力。这就要求我们尽快升级建筑规范，确保未来的公寓在更炎热的未来保持安全、宜居和韧性。
虽然本项研究主要聚焦于悉尼，但其基本结论同样适用于澳洲其他大都市区。未来城市规划不仅需要提升单体建筑的适应力，更需从城市绿化、浅色凉爽屋顶、凉爽路面及亲水设计等多维度，全面推行城市热岛缓解措施，从而有效抵消气候变热带来的长期负面影响。
02
澳洲拍卖清盘率暴跌！房产流拍会贬值多少？最新研究给出了答案
在新州和维州，约有三分之一的房屋通过拍卖方式出售。澳洲是全球少数热衷于“公开喊价”拍卖的国家之一，在现场，竞拍者会大声喊出报价进行实时竞争。
虽说拍卖以高透明度著称，被大部分卖家视为锁定高价的利器，但其背后的潜在风险，尤其是“流拍”（拍卖失败）的影响，却往往被人们忽视。
当前，全澳拍卖清空率已骤降至疫情以来的最低水平，延续了自澳联储加息推高利率后的房市下行通道。甚至在今年联邦预算案公布重大税改之前，这一疲软趋势就已十分明显。
对于买卖双方来说，房产拍卖究竟有哪些利弊？流拍又对最终成交价意味着什么？
通过分析新州和维州长达13年的交易数据，我们的最新研究揭示了流拍可能带来的折价空间。
如果一位澳洲人向美国朋友分享自己在拍卖会上抢到心仪房产的经历，对方的第一反应可能大跌眼镜：“你为什么要买一套法拍屋（止赎房）？”
这是因为在美国等国家，拍卖通常是银行因业主断供而收回房产后的“下下策”，并非主流交易方式。
那么，澳洲，尤其是作为拍卖市场终极主力的悉尼和墨尔本，又是如何彻底爱上这种交易模式的呢？
这在一定程度上是历史渊源使然。在墨尔本早期，拍卖不仅用于土地交易，还广泛应用于牲畜等各种商品的售卖，方便买卖双方集中撮合。而这种模式能延续至今，表明它确实有其独特的吸引力。
对买人而言，拍卖的一大核心吸引力在于竞争的“透明度”。比起情况不明的私下博弈，现场竞拍让买家能清晰看到竞争对手的存在，并掌握他们愿意开出的最新底线。
对于卖家来说，拍卖也一直被奉为实现收益最大化、卖出破纪录天价的捷径。
然而我们近年来的研究表明，拍卖相比传统私下协议交易所能获得的超额溢价，其实远没有媒体报道的那么夸张。
事实上，拍卖的最大受益者往往是终日忙碌的房产中介。这种销售模式省去了中介在买卖双方之间来回拉锯谈判的漫长过程——当然，这需要建立在一切顺利的前提之下。
研究发现，在2007年至2019年间，新州和维州每月竟然有10%到40%的拍卖以失败告终。这些流拍的房子后续如何了？
对卖家来说，这无疑是一个坏消息。数据显示，流拍后最终转为其他方式售出的房产，其最终售价与一开始就采取私下协议出售相比，平均会产生大约1.3%的折价。
而导致价格缩水的主因是“流拍污名”。一旦一栋房产拍卖失败，潜在买家往往会下意识认为房产可能存在某种硬伤，从而失去购买兴趣。研究显示，这种流拍带来的“污名效应”对房价的影响会持续约10个月，之后房价才会逐步重回正常水平。
另外，尽管外界普遍认为拍卖优于私下交易，但如果将流拍风险考虑在内，拍卖所能产生的平均溢价实际仅有0.3%。
不过，“流拍”也并非全然没有裨益。由于流拍在现场公开了卖家心中的“底价”，这无疑给后续真正想接盘的买家提供了一个十分清晰的议价起点。
澳洲房产平台 Domain 的最新数据显示，随着全澳房地产市场持续降温，已有越来越多的屋主在临拍前选择主动撤销房产拍卖。
另一方面，受不断上升的房贷压力影响，我们可能会看到一些卖家开始向现实妥协，合理下调心理底价。或者至少在拍卖流拍后，迅速与现场最高出价者开展私下谈判，以顺应当前的市场行情况。
但值得注意的是，拍卖清盘率的连连下滑，仅仅是全澳住房市场需求降温的冰山一角。
03
30年住房超级周期宣告终结，悉尼墨尔本独栋房屋价格恐暴跌10%
澳洲顶尖逆向投资者之一、施罗德（Schroders）澳洲股票主管 Martin Conlon，向来信奉巴菲特的经典选股理论——只买入那些即便市场关闭五年，你也能安心持有的股票。
然而，在当下这个疯狂追逐短期盈利和下一个资产泡沫的市场中，Martin Conlon认为股票市场的定价效率已远逊于十年前，鲜有投资者还能恪守这一原则。
“我敢说，如果市场现在关闭五年，大多数人会对自己的投资组合感到极度不安，”Martin Conlon 说道。而他的这番担忧，直指普通的澳洲投资者。
目前，本地股市约 60% 的资金高度集中在银行股和资源类股这两大传统板块。如果这两个板块同时陷入困境，后果将不堪设想。
长期以来，Martin Conlon 对注入澳洲房产领域的巨额债务深感忧虑。正是这笔庞大的债务维持了经济繁荣的活跃幻象，掩盖了生产率停滞和生活水平下降的残酷现实。
如今，在通胀攀升、高利率常态化以及联邦预算案税收调整的“组合拳”下，澳洲长达 30 年的房产超级周期已然走向终结。
受此影响，过度暴露于住房贷款业务的澳洲各大银行，正面临巨大压力。他进一步警告称，悉尼和墨尔本的房价可能面临高达 10% 的跌幅，而其引发的连锁反应将远超绝大多数人的想象。
“我们不能一边继续吹大这个庞氏骗局，一边假装这是正常的经济活动，” MartinConlon 坦言。让经济摆脱这一路径将极其痛苦，因为无数人的生计和政府税收，不仅绑定在建房活动上，更高度依赖于资产价格的持续攀升。
与此同时，由于基准指数 ASX 200 今年仅微涨 3.2%，若扣除 4% 的通胀率，澳洲股市实质上经历了一个“失落之年”。
相比之下，处于杠铃另一端的资源板块表现抢眼，矿业巨头必和必拓（BHP）和力拓（Rio Tinto）双双暴涨 62%。这背后主要是海外投资者的豪赌，他们看好两家公司庞大的铜矿业务，并将其视为 AI 浪潮的直接受益者。
然而，Martin Conlon 认为这笔账算得并不明智。目前全球数据中心对铜的需求仅占总需求的 1% 至 2%，投资者显然在大举涌入一个充满泡沫的资源股。一旦 AI泡沫破裂，必和必拓、力拓等间接关联企业将不可避免地遭受重创。
全球市场正逐渐清醒地认识到，AI 基础设施狂热带给华尔街科技巨头的盈利激增，本身就极具欺骗性。尽管芯片和内存制造商目前赚得盆满钵满，但科技巨头已将大部分攀升的资本支出进行了资本化处理，导致真正的利润冲击尚未如实显现。
面对市场的剧烈波动，逆向投资大师 Martin Conlon 正将目光投向那些被冷落的医疗健康股。他认为，像遭遇重创的 CSL 和 Cochlear 这样的优质股，才真正符合巴菲特“持有五年”的投资标准。
如果 Martin Conlon 的预言成真，房市与 AI 的双重泡沫在未来一年内同时破裂，澳洲投资者即将迎来一场惊心动魄的超级风暴。
04
小镇3D打印建房留住工人 成本降三成工期缩短十周
西澳Gnowangerup小镇正自主推进住房项目，确保更多住房供应，以破解用工困局，稳住本地人口与经济增长势头。
这座位于柏斯东南350公里、仅1200人口的区域小镇，近年工业企业蓬勃发展，却长期受员工短缺掣肘无法扩张，核心症结就是本地住房供给严重不足。
道路运输设备公司Duraquip老板理查森表示，住房短缺正在制约公司未来的成功，目前企业80%的员工都是担保技术移民，随着业务增长，新入职的工人找不到住处，直接卡住了扩张的所有可能性，每次考虑扩招新员工，第一个要解决的问题就是他们住哪儿。
理查森说，他名下的Auspan工厂订单量远超当前能完成的产能，住房项目会对当地经济产生实质性的积极影响，如果住房有保障，他们就能把技术工人招到这里，把控生产质量，让整个小镇实现增长。
员工马卡帕斯是该公司的担保移民之一，他说他喜欢澳洲，但在当地很难找到合适的住处，住房问题是他和不少外来工友定居的最大阻碍。
不过，本地非营利组织Harvest找到了针对性的破局方案，他们购置了专属地块，正和专业建筑公司Hous3D合作，采用3D打印技术建造住宅。
Harvest项目经理帕特森表示，这项新兴技术能大幅压缩建造成本，单栋房屋的建造周期能缩短至约10周，整体建房成本能降低20%到30%。
Harvest的项目推动者卡比克表示，这个项目将为整个地区带来希望，如果能通过本地自主提供住房解决方案，支撑推动经济发展的从业者，让他们能租得起房，对小镇而言意义重大。
不少西澳偏远小镇都因住房短缺持续萎缩，人口不断外流，而Gnowangerup现在正靠这套本地创新方案逆势而上，靠自主供给的低成本住房留住产业工人，打破区域小镇的衰退循环，为西澳其他面临同类困境的地区提供了可复制的参考样本。
*以上内容系网友风平浪静自行转载自澳洲财经见闻，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。