澳洲50个房价跌幅最大的区是这些；不少“有钱人”利用5%首付政策买了第一套房，还转成了投资产；墨尔本市场，很是特别
【1】
符合预期，澳洲储备银行今天最新宣布维持4.35%的官方利率不变。
在董事会上，没有异议。
当然，今年出现第四次加息的可能性依然存在。
工党目前的民调，确实也”不适合”加息。
澳洲人吃不消了。
Roy Morgan的最新研究显示：今年以来，全澳约有106万名房贷借款人处于“极高风险”状态，占所有房贷借款人的19.8%。
另有153万名借款人处于风险之中（比极度风险低一个级别）。
年收入低于10万澳元的家庭受到的影响尤其明显。
即使现有贷款越来越难以负担，但也无法通过转贷获得更低利率。
随着中东冲突的不确定性和居高不下的能源价格的影响，国民银行今天发表的调查结果显示，7月份的企业信心滑落到-6点。
衡量利润率、营收和就业的条件指数则上升到4点。在未来需求预期走弱的情况下，成本压力依然存在，企业利润率将继续面临压力。劳动力成本增速升至2025年1月以来的最高水平；采购成本和产品价格的涨幅也已恢复到中东冲突发生前的水平甚至更高。
澳洲家庭净财富约有60%至70%与房地产相关，因此房价下跌会大大降低消费者的支出意愿。
【2】
今天上午，ANZ银行发布了所有大银行中最悲观的预测，认为首府城市的房价今年平均会跌4.3%，2027年跌3.4%，之后会开始恢复。
其中预计最大的跌幅来自目前中位价为150万澳元的悉尼，会从今年初的峰值一共下跌14.5%；墨尔本预计从峰值跌去12.8%。然后预计这两大首府城市在2028年会回涨近5%。（摩根士丹利，国民银行等则是预计两大城市会先跌10%）
ANZ还预计布里斯班今明两年一共跌7.9%，珀斯5.2%，阿德莱德9.8%。这三个城市在过去两年的涨幅都超过15%。
澳洲金融时报则总结了来自Cotality的数据——50个房价跌幅最大城区。它们全部位于悉尼或墨尔本。
悉尼北部海滩的North Curl Curl房价跌幅居全澳之首。当地住宅价值中位数从2025年9月创下的410万澳元高点下跌19.4%，到今年7月降至330万澳元。紧随其后的是悉尼东南部的Malabar，已下跌18.7%；Wheeler Heights和Point Piper的跌幅也都在17%左右。
悉尼北岸的Mosman，从2025年6月的260万澳元高点下跌13%，今年7月时降至220万澳元。
在墨尔本，Deepdene跌幅最大，住宅价值中位数下降14.1%至220万澳元；Canterbury下跌12.9%至220万澳元；Mont Albert下降12.6%至120万澳元，Toorak自2025年4月以来下跌12%，至130万澳元。
过去3个月，悉尼最昂贵的25%房产价格下跌5.2%，最便宜的25%房产仅下跌1.4%。墨尔本最昂贵的25%房产下跌4.6%，最低价的25%则下降1.2%。（每日幅度计算之下，悉尼过去一个季度跌4.2%，墨尔本为3.4%，确实接近ANZ的预测）
（不过，尽管今年来的利率上升和房价下跌增加了违约风险，但澳洲全国所有房贷借款人中，资产净值为负的比例仍低于1%）
【3】
墨尔本上周初步拍卖清盘率升至了63%，为3月以来新高，悉尼只有50%。
全澳首府城市拍卖清盘率平均值达到55.1%，也是11周以来新高，高于前一周的53.6%。
（但明显低于过去10年68%的平均水平，难以被解读为市场已反弹）
过去好几年价格都没咋涨的墨尔本由于不存在大起大落，现在反而体现出了独特的行情。
业界指出，本地买卖双方似乎适应了温和的市场节奏，形成了”价值洼地”属性。
此外，11月有州大选，不少卖家也推迟了放盘，春季拍卖预约的数量显著不及往年同期。
买家们也正在押注——政府可能会更替，或房地产和经济政策可能出现变化。
（10月起，维州的地产卖家须在拍卖前至少7天公开房产的Reserve Price——最低接受价格，这被指会让一些买家直接退出，以及卖家选择不再拍卖，而是转为私人售卖）
维州售价低于100万澳元的刚需房产成交表现堪称亮眼，够优质稀缺的话，挂牌时间并不长。
但超过150万澳元的住宅的销售就开始放慢，卖家开始放下不切实际的价格预期。
【4】
另有数据提及，眼瞅着租金在上扬，政府为首次购房者推出的5%首付计划中，有1485套房产在购买后被买家转为了投资房，也等于退出了该计划。
（首次购房者可以只借房产价值的95%，其余由政府提供担保，从而免除了成本高昂的贷款机构按揭保险费）
该计划本应帮助低收入的首次购房者实现住房保障。
但数据显示，去年10月起取消了名额上限和收入限制之后，有155名税前年收入超过30万澳元的个人，92对超过40万澳元的夫妻申请了这一计划（此前的上限为单身12.5万澳元、夫妻20万澳元）。
其中收入最高的一对（无房）夫妇年收入总计超过67.4万澳元。
（如果以个人年薪超过20万，夫妻合计超过27.5万为线，则人数达到1000多个个人，以及1251对）
该计划参与者的整体财务状况较好，89%的人还款进度领先，出现贷款逾期的可能性低于普通购房者。
自计划实施以来，在约20.7万份担保中，只有1392笔贷款逾期超过90天，截至5月有436笔处于拖欠状态。
但去年10月计划拓展后至5月期间购买的4.53万套住房中，仅有两户出现逾期。整个计划期间，政府目前仅为13笔违约承担费用，总计604,537澳元，其中大多数发生在过去12个月。
低收入者看起来依然还是被挡在了房市之外。有批评指出现在该担保资源最终又被富裕阶层利用了，无助于真正帮助中低收入平民“上车”，还可能进一步挤压原本紧张的住房市场。
住房部长Clare O’Neil则回应，即使是相对高收入的人群，要在市场上站稳脚跟也很困难。
房主有权决定如何使用其房产。当参与者退出该计划、政府不再为其按揭提供担保。他们须与银行重新协商，但不会被强制出售或再融资。
政府发言人表示，Housing Australia会通过监测租赁信息、房产数据、参与者交易活动以及地址变更等方式，确保房产仍为自住房。
【5】
另，针对税务局（ATO）关于海外买家登记数据的变动，居外网（Juwai IQI）指出，所谓中国投资者“大举撤出”澳洲房产的说法属于误读。
“中国业主并非抛售离场，而是其中不少人已转为当地永久居民或公民，从而已不再被归类为外国人”。
“他们以及持有的房产在统计口径上被移出了外资行列，所以才造成外资持房数量表面下降。
高利率和土地税成本确实让部分传统个人散户选择了出售，但中国买家总体需求与持仓依然占有较大份额”。
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