澳洲50個房價跌幅最大的區是這些；不少「有錢人」利用5%首付政策買了第一套房，還轉成了投資產；墨爾本市場，很是特別
【1】
符合預期，澳洲儲備銀行今天最新宣布維持4.35%的官方利率不變。
在董事會上，沒有異議。
當然，今年出現第四次加息的可能性依然存在。
工黨目前的民調，確實也”不適合”加息。
澳洲人吃不消了。
Roy Morgan的最新研究顯示：今年以來，全澳約有106萬名房貸借款人處於「極高風險」狀態，占所有房貸借款人的19.8%。
另有153萬名借款人處於風險之中（比極度風險低一個級別）。
年收入低於10萬澳元的家庭受到的影響尤其明顯。
即使現有貸款越來越難以負擔，但也無法通過轉貸獲得更低利率。
隨著中東衝突的不確定性和居高不下的能源價格的影響，國民銀行今天發表的調查結果顯示，7月份的企業信心滑落到-6點。
衡量利潤率、營收和就業的條件指數則上升到4點。在未來需求預期走弱的情況下，成本壓力依然存在，企業利潤率將繼續面臨壓力。勞動力成本增速升至2025年1月以來的最高水平；採購成本和產品價格的漲幅也已恢復到中東衝突發生前的水平甚至更高。
澳洲家庭凈財富約有60%至70%與房地產相關，因此房價下跌會大大降低消費者的支出意願。
【2】
今天上午，ANZ銀行發布了所有大銀行中最悲觀的預測，認為首府城市的房價今年平均會跌4.3%，2027年跌3.4%，之後會開始恢復。
其中預計最大的跌幅來自目前中位價為150萬澳元的悉尼，會從今年初的峰值一共下跌14.5%；墨爾本預計從峰值跌去12.8%。然後預計這兩大首府城市在2028年會回漲近5%。（摩根士丹利，國民銀行等則是預計兩大城市會先跌10%）
ANZ還預計布里斯班今明兩年一共跌7.9%，珀斯5.2%，阿德萊德9.8%。這三個城市在過去兩年的漲幅都超過15%。
澳洲金融時報則總結了來自Cotality的數據——50個房價跌幅最大城區。它們全部位於悉尼或墨爾本。
悉尼北部海灘的North Curl Curl房價跌幅居全澳之首。當地住宅價值中位數從2025年9月創下的410萬澳元高點下跌19.4%，到今年7月降至330萬澳元。緊隨其後的是悉尼東南部的Malabar，已下跌18.7%；Wheeler Heights和Point Piper的跌幅也都在17%左右。
悉尼北岸的Mosman，從2025年6月的260萬澳元高點下跌13%，今年7月時降至220萬澳元。
在墨爾本，Deepdene跌幅最大，住宅價值中位數下降14.1%至220萬澳元；Canterbury下跌12.9%至220萬澳元；Mont Albert下降12.6%至120萬澳元，Toorak自2025年4月以來下跌12%，至130萬澳元。
過去3個月，悉尼最昂貴的25%房產價格下跌5.2%，最便宜的25%房產僅下跌1.4%。墨爾本最昂貴的25%房產下跌4.6%，最低價的25%則下降1.2%。（每日幅度計算之下，悉尼過去一個季度跌4.2%，墨爾本為3.4%，確實接近ANZ的預測）
（不過，儘管今年來的利率上升和房價下跌增加了違約風險，但澳洲全國所有房貸借款人中，資產凈值為負的比例仍低於1%）
【3】
墨爾本上周初步拍賣清盤率升至了63%，為3月以來新高，悉尼只有50%。
全澳首府城市拍賣清盤率平均值達到55.1%，也是11周以來新高，高於前一周的53.6%。
（但明顯低於過去10年68%的平均水平，難以被解讀為市場已反彈）
過去好幾年價格都沒咋漲的墨爾本由於不存在大起大落，現在反而體現出了獨特的行情。
業界指出，本地買賣雙方似乎適應了溫和的市場節奏，形成了”價值窪地”屬性。
此外，11月有州大選，不少賣家也推遲了放盤，春季拍賣預約的數量顯著不及往年同期。
買家們也正在押注——政府可能會更替，或房地產和經濟政策可能出現變化。
（10月起，維州的地產賣家須在拍賣前至少7天公開房產的Reserve Price——最低接受價格，這被指會讓一些買家直接退出，以及賣家選擇不再拍賣，而是轉為私人售賣）
維州售價低於100萬澳元的剛需房產成交表現堪稱亮眼，夠優質稀缺的話，掛牌時間並不長。
但超過150萬澳元的住宅的銷售就開始放慢，賣家開始放下不切實際的價格預期。
【4】
另有數據提及，眼瞅著租金在上揚，政府為首次購房者推出的5%首付計劃中，有1485套房產在購買后被買家轉為了投資房，也等於退出了該計劃。
（首次購房者可以只借房產價值的95%，其餘由政府提供擔保，從而免除了成本高昂的貸款機構按揭保險費）
該計劃本應幫助低收入的首次購房者實現住房保障。
但數據顯示，去年10月起取消了名額上限和收入限制之後，有155名稅前年收入超過30萬澳元的個人，92對超過40萬澳元的夫妻申請了這一計劃（此前的上限為單身12.5萬澳元、夫妻20萬澳元）。
其中收入最高的一對（無房）夫婦年收入總計超過67.4萬澳元。
（如果以個人年薪超過20萬，夫妻合計超過27.5萬為線，則人數達到1000多個個人，以及1251對）
該計劃參与者的整體財務狀況較好，89%的人還款進度領先，出現貸款逾期的可能性低於普通購房者。
自計劃實施以來，在約20.7萬份擔保中，只有1392筆貸款逾期超過90天，截至5月有436筆處於拖欠狀態。
但去年10月計劃拓展后至5月期間購買的4.53萬套住房中，僅有兩戶出現逾期。整個計劃期間，政府目前僅為13筆違約承擔費用，總計604,537澳元，其中大多數發生在過去12個月。
低收入者看起來依然還是被擋在了房市之外。有批評指出現在該擔保資源最終又被富裕階層利用了，無助於真正幫助中低收入平民「上車」，還可能進一步擠壓原本緊張的住房市場。
住房部長Clare O』Neil則回應，即使是相對高收入的人群，要在市場上站穩腳跟也很困難。
房主有權決定如何使用其房產。當參与者退出該計劃、政府不再為其按揭提供擔保。他們須與銀行重新協商，但不會被強制出售或再融資。
政府發言人表示，Housing Australia會通過監測租賃信息、房產數據、參与者交易活動以及地址變更等方式，確保房產仍為自住房。
【5】
另，針對稅務局（ATO）關於海外買家登記數據的變動，居外網（Juwai IQI）指出，所謂中國投資者「大舉撤出」澳洲房產的說法屬於誤讀。
“中國業主並非拋售離場，而是其中不少人已轉為當地永久居民或公民，從而已不再被歸類為外國人」。
“他們以及持有的房產在統計口徑上被移出了外資行列，所以才造成外資持房數量表面下降。
高利率和土地稅成本確實讓部分傳統個人散戶選擇了出售，但中國買家總體需求與持倉依然佔有較大份額”。
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