刚刚！澳洲关键数据出炉！投资者疯狂转移资金，$68亿涌入这里
维州最近的变化，真的有点快。
不久前，维州州长才刚刚换人，前州长Jacinta Allan今天又正式宣布，不会参加今年11月的州选举，结束她长达27年的政治生涯。
但政坛大换血的同时，对普通澳洲人来说，眼下更现实的问题恐怕还是钱。因为就在刚刚，一个和大家钱包直接相关的数字公布了：截至5月份的年度工资增长率为3.7%
听起来工资又涨了？但仔细一算却有点扎心：物价涨得更快。忙活了一整年，工资数字虽然变大了，但实际购买力却没有真正跟着涨。
偏偏另一边，澳洲楼市也开始降温。ANZ最新预测，
悉尼房价从高点可能下跌14.5%
墨尔本也可能跌12.8%
一边是工资追不上生活成本，一边是高房贷压力还没过去，现在连房价也开始往下走。房子还要不要买？手里的钱又该放在哪里？
工资涨了3.7%
但澳洲人反而更穷了！？
就在刚刚，澳洲统计局又公布了一个和大家钱包直接相关的数据。
截至5月，澳洲全职成年人平均每周正常收入已经达到$2,083.70。
听起来还不错，但问题来了
过去一年的工资只涨了3.7%
已经是2022年11月以来最低的年度增幅
而同期通胀却达到3.8%！
也就是说，工资确实涨了，但物价跑得更快，大家真正能买到的东西并没有变多。说白了：工资条上的数字变大了，钱包却没感觉轻松多少。
而且不同打工人的感受还不太一样。
过去半年，公共部门平均周薪增长了2.3%，私营部门却只有1.4%。
行业方面，运输、邮政和仓储表现最好，工资增长达到4.3%；各州当中则是昆州涨得最快，达到2.5%。
倒是有一个好消息：澳洲男女全职平均周收入差距已经缩小到11.3%，创下历史新低。
但对背着房贷的家庭来说，现在真正头疼的还在后面。本周RBA刚刚决定，继续把现金利率维持在4.35%。
更扎心的是，RBA目前预计通胀要到2028年6月，才可能真正回到2%至3%目标区间的中点附近。
而行长Michele Bullock也没有给房贷族吃定心丸，反而明确表示：如果有必要，RBA还是会再次采取行动。所以现在澳洲家庭面对的局面就很尴尬了：工资涨不过物价，生活成本还是高，房贷利率又迟迟下不来。
辛辛苦苦工作一年，工资确实多了一点，但房贷、保险、超市账单、电费一扣…最后真正能留在口袋里的，又能有多少？
悉尼/墨尔本跌幅最大
澳洲投资者重新考虑钱放哪里
工资增长放缓已经够扎心，另一边澳洲楼市也开始降温。ANZ最新直接下调了房价预期，而且这一次，悉尼和墨尔本跌得最狠。
ANZ认为，现在澳洲楼市降温的速度，比他们原本预计的还要快。
按照最新预测，今年澳洲首府城市房价可能下跌4.3%，2027年再跌3.4%。
如果从这一轮房价高点一直算到谷底，累计跌幅可能达到10.6%。
但悉尼和墨尔本更惨。悉尼房价从高点可能平均下跌14.5%，墨尔本也可能下跌12.8%。
也就是说，一套价值$150万的房子，如果真的跌14.5%，账面上就是超过$21万没了。
为什么会预测跌这么快？说到底还是几个老问题:利率太高、房子太贵，普通人越来越买不起。
再加上近期税收政策变化和全球经济的不确定性，很多原本准备买房的人，现在干脆先等等。
市场到底有多冷？一个很明显的信号就是悉尼和墨尔本部分市场的拍卖清盘率已经跌到50%以下。通常清盘率长期低于50%，市场的话语权就开始慢慢从卖家转向买家。
不过，ANZ也认为澳洲房价不太可能一直这么跌下去。原因也很现实，那就是房子还是不够。
澳洲住房供应长期短缺，加上建筑成本高、建筑行业产能有限，新房想一下子大量冒出来也不现实。
因此ANZ预计，这一轮楼市可能在2027年触底，2028年重新反弹约5%，背后的关键就是市场预期2027年下半年可能开始降息。
而且，不只是ANZ看跌。NAB也预计今年首府城市房价可能下跌约5%，悉尼和墨尔本的跌幅可能达到10%左右；CBA则预计今年悉尼跌约6%，墨尔本跌约7%。
所以现在的澳洲楼市，确实开始有点变味了。工资跑不过物价、房贷利率还在高位，房价又开始往下走…
房子不香了？
$68亿疯狂涌入ETF
银行推出40年房贷
而当楼市开始降温，澳洲投资者的钱也在悄悄换方向。房地产市场这边降温，ETF那边却突然火了！
数据显示，仅仅上个月，就有创纪录的$68亿资金涌入澳洲上市ETF。
今年以来，ETF资金流入已经达到$365亿，照这个速度下去，甚至可能打破去年全年$530亿的纪录！
其中最受欢迎的，并不是那些特别激进的产品。高股息ETF、债券等偏收益型产品，吸走了超过四分之一的新增资金。
背后的原因其实也不难理解。一边是澳洲房价开始下跌，另一边是今年连续加息，再加上政府5月宣布的税制改革，让投资房的吸引力进一步受到影响。
房子越来越贵、贷款成本越来越高，未来税务优势又可能减少，一些投资者自然开始寻找其他地方放钱。
而且现在关注ETF的已经不只是普通散户。VanEck透露，越来越多私人银行、家族办公室和高净值投资者都开始主动咨询ETF，重新考虑自己的资产配置。
澳洲ETF市场现在已经膨胀到约$3710亿，市场上共有494只产品，甚至连AI、半导体、量子计算、稀土、黄金等各种主题都开始冒出来。
不过，ETF火归火，也不代表买什么都赚钱。最近一些太空主题ETF就因为相关股票大跌，单月直接跌了接近30%。
说到底，任何投资都有风险。
但有意思的是，就在越来越多投资者重新考虑钱还要不要继续放在房子里的时候，银行这边也开始想办法了。
为了缓解高利率下的现金流压力，澳洲甚至出现了最长40年的房贷产品。
以前30年房贷已经觉得够久了，
现在直接拉到40年！
比如AMP Bank最近推出的投资房贷款，最长贷款期限达到40年，还可以提供最长10年的Interest Only安排。
月供确实可以因此降低，但问题也很明显贷款时间越长，最终付出去的总利息也可能越多。
目前四大银行还没有跟进40年房贷，但澳洲已经有一些规模较小的银行和非银行贷款机构提供类似产品。
专家也提醒，40年贷款产品选择相对有限，不仅可能面临利率竞争力不足的问题，未来想要refinance，选择也可能更少。
所以40年房贷看起来解决的是每个月还不起的问题，但真正需要考虑的是：为了现在少还一点，你愿不愿意多背10年债，甚至多付几十万利息？
尤其现在澳洲楼市正在降温、投资房贷款需求也在下降。
一边是投资者把钱转向ETF，一边是银行把房贷从30年拉到40年，澳洲人的投资逻辑，确实正在发生变化。
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