———前言———
墨尔本的租房现在到底贵到什么程度？最新数据给出了一个非常直观的答案。根据《2026年6月租金报告》，2026年6月季度，墨尔本住宅挂牌周租金中位数已经升至600澳元，折合一年3.12万澳元；季度上涨3.5%，同比上涨5.3%。其中公寓同样达到600澳元，独立屋约590澳元。
而在Glen Waverley、Mount Waverley等华人家庭熟悉的东区，一些公寓市场已经站上720至750澳元一周。更值得注意的是，进入8月后，租赁压力并没有明显逆转。SQM Research 8月13日最新租赁报告显示，墨尔本7月空置率虽然从1.6%升至1.7%，但仍略低于去年同期的1.8%；截至8月12日，其统计口径下墨尔本综合挂牌租金约695.20澳元/周，同比仍高6.0%。
一年3.12万澳元，便宜租房越来越难找
600澳元一周看起来只是一个数字，放到一年就是31,200澳元。媒体根据PropTrack数据统计，在纳入分析的279个墨尔本独立屋市场中，没有一个市场的年租金中位数低于20990澳元。即使租金最低的Melton，周租也约410澳元，一年达到21320澳元。
公寓市场的低价选择也在减少。219个公寓市场中，只有Melton South约380澳元/周和Albion约400澳元/周，全年租金仍低于20990澳元。过去一年，150个公寓市场和176个独立屋市场的年租至少增加1000澳元；年租达到3万澳元以上的公寓市场，则由77个增加至108个。
为什么拿20990澳元比较？因为截至8月，MG Australia官网显示，MG3 Vibe常规上路价正是20990澳元，优惠后更降至19990澳元。换句话说，墨尔本典型住宅一年的挂牌租金，已经明显超过一辆入门级新车。
华人聚居区涨幅尤其明显
这轮上涨对墨尔本华人家庭尤其值得关注，澳洲统计局2021年人口普查显示，Glen Waverley有38.0%的居民申报华人血统，Mount Waverley这一比例也达到26.7%，明显高于维州整体水平。而PropTrack数据显示，Glen Waverley公寓周租中位数已从2025年6月的675澳元升至2026年6月的750澳元，每周多75澳元，一年就多支出3900澳元。
Mount Waverley则从685澳元升至720澳元，一年多出1820澳元。Ashwood、McKinnon、Balwyn North等地区也出现明显上涨。整个墨尔本周租达到或超过700澳元的公寓市场，一年前只有2个，如今已经增加至10个。这意味着，高租金已经不再局限于市中心或传统豪宅区，而是在向越来越多普通家庭青睐的社区扩散。
真正难受的是工资没有跟上
租金上涨最容易被忽视的，其实是绝对金额。每周多50澳元，一年就是2600澳元；每周多75澳元，一年就是3900澳元。对于普通家庭，这不是统计表上的百分比，而是必须从工资里真金白银拿出来的钱。2026年6月季度，澳洲工资价格指数同比仅上涨3.2%，其中私营部门工资同比增长3.1%。
相比之下，PropTrack统计的墨尔本挂牌租金同期同比上涨5.3%。至少从整体增速来看，租金仍然跑在工资前面。PropTrack经济学家Anne Flaherty也指出，租金涨幅虽然已经不像前几年那么猛烈，但租客是在一个更高的价格基础上继续承受上涨。再加上食品、保险、交通等日常开支，家庭真正能够自由支配的钱越来越少。
房价在降温，租金依旧高
原因在于，买房市场和租房市场并不是同一套供需关系。澳洲统计局目前最新的州人口数据显示，截至2025年12月的一年，维州人口增加约11.73万人，同比增长1.7%。人口增长仍然明显，而新移民、国际学生和年轻就业者往往首先进入租赁市场，而不是直接买房，而与此同时，住房供应仍存在波动。
澳洲统计局数据显示，2026年6月维州住宅审批经季节调整环比下降13.9%至4,172套，不过私人独立屋审批反而上涨2.2%。这说明供应并非崩塌，但增加住房的速度并不稳定。更重要的是，从审批、开工到最终完工，再进入长期出租市场，本身就需要时间。因此，即使房价和买卖市场出现降温，只要租房人口仍在增加，而可出租住房没有更快跟上，租金就可能继续维持高位。
租不起，租客只能改变居住方式
高租金还在改变墨尔本人的生活方式，Metro Property Management董事Leah Calnan表示，一些租赁申请人愿意把收入的40%至50%用于支付房租，同时合租方式也从过去比较常见的情侣或两人同住，逐渐变成“情侣加朋友”“情侣加亲属”等多人共同承担租金。
这种变化很有代表性：当部分地区一居室已经达到五六百澳元一周时，多人合租一套两居室，反而可能成为更现实的选择。换句话说，租客并不是突然更有钱了，而是不得不通过搬得更远、住得更小、减少其他消费或者增加室友，把越来越高的房租硬挤进家庭预算。
——结语——
墨尔本目前依然属于澳洲首府城市中租金相对较低的一档，但相对便宜已经不等于真正可负担。600澳元一周，一年就是31,200澳元；Glen Waverley达到750澳元一周，一年则是3.9万澳元。相比之下，一辆MG3 Vibe目前常规上路价只有20990澳元。真正值得关注的，不只是租金数字越来越高，而是高住房成本正在改变家庭的储蓄、消费和居住方式。
只要人口需求仍然增长、可出租住房没有更快跟上，墨尔本即使短期出现空置率回升，也很难简单理解为租房危机结束。对很多租客来说，现在最现实的问题已经不是房租会不会涨，而是：下一次续租时，自己的工资还能不能追得上。
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