———前言———
就在澳洲整体住房贷款需求明显降温之际，传统银行以外的非银行贷款机构却迎来了爆发式增长。最新数据分析发现，2026年6月季度，非银行贷款机构的新住房贷款承诺金额达到104.9亿澳元，相比2025年同期的63.5亿澳元增加41.4亿澳元，同比激增65.2%。
更值得注意的是，同期澳洲整体新住房贷款金额环比下降5.2%，也就是说，非银行机构并不是简单搭上房贷市场扩张的顺风车，而是在市场收缩时逆势抢走更多份额。
数字激增的背后意味着什么
这里首先要厘清数据口径，65.2%是指非银行机构新住房贷款承诺金额同比增长65.2%。ABS统计的新房贷包括购买既有住宅、购买新住宅和建设新住宅，而且排除再融资，因此104.9亿澳元也不是非银行机构持有的全部房贷余额。
真正值得关注的是它与整个市场的反差。6月季度澳洲新住房贷款总金额环比下降5.2%至976亿澳元，贷款数量下降5.4%至134225笔，其中投资者贷款数量下降8.6%；但非银行机构贷款金额却从3月季度101.6亿澳元升至104.9亿澳元，逆势增长3.2%。其新房贷金额市场份额已达到10.7%，而2019年9月这一统计系列开始时仅为4.8%。
为什么越来越大的人开始绕开传统银行
一个重要原因是借贷能力正在被高利率和更严格的银行贷款标准共同压缩。截至2026年8月26日，澳洲央行现金利率仍为4.35%，今年已经累计加息75个基点。高利率不仅增加现有房主的还款压力，也意味着银行在相同收入条件下通常只能批准更低的贷款额度。
与此同时，投资者贷款正在明显降温。ABS数据显示，6月季度投资者新房贷减少4966笔，环比下降8.6%，为2022年9月以来最大季度跌幅。加息、借贷能力下降以及投资融资环境趋紧，正在推动部分借款人寻找银行之外的选择。
非银行机构最大的不同是什么
澳洲审慎监管局（APRA）目前仍要求其监管银行在评估住房贷款时，在实际贷款利率基础上增加至少3个百分点的偿付能力缓冲。例如实际房贷利率为6%，银行通常至少需要按照约9%的利率测试借款人的还款能力。自2026年2月起，银行新增自住房和投资房贷款中，债务达到收入6倍或以上的贷款，各自最多只能占20%。
非银行机构不能像银行一样吸收公众存款，也不直接受到上述针对银行的3个百分点最低缓冲要求，因此可以采用自己的风险评估方式，部分机构对复杂借款人的处理更加灵活。但这绝不等于没有监管。澳洲证券与投资委员会（ASIC）明确要求消费信贷机构遵守负责任贷款义务，需要了解并核实借款人的财务状况，并判断贷款是否适合消费者。
哪些借款人有可能转向
非银行融资最明显的优势，并不只是能借更多，而是对复杂借款人的处理方式更加灵活。大型银行的审批体系高度标准化，对于固定工资、信用记录良好的普通雇员十分有效，但自雇人士、小企业主、收入来源复杂者、部分投资者，以及信用记录存在轻微问题的申请人，有时很难完全符合银行统一的审批模板。
部分机构指出，这类申请人往往能够在非银行机构获得更多选择。一些信用状况良好、房屋净值较高的普通借款人，也可能找到价格具有竞争力的非银行产品；真正容易出现较高利率和费用的，通常是信用存在问题、收入难以核实或风险较高的专业贷款。因此，非银行贷款一定更贵并不准确，但贷款越复杂、风险越高，融资成本通常也越高。
对于房地产投资者来说，这一点尤其重要。当银行借贷能力下降、投资者贷款审批趋紧时，“有没有房子可以买”已经不再是唯一问题，能不能获得融资正在成为交易能否完成的重要门槛。非银行机构快速扩张，实际上是在填补传统银行标准化信贷政策留下的部分空白。
贷款暴增是否意味着新的风险
澳洲央行2026年3月《金融稳定评估》指出，非银行住房和商业贷款近年来增长较快，但非银行机构目前只占澳洲金融体系资产约6%，整体系统重要性仍然有限。非银行住房贷款逾期率也仍略低于1%，只是稍高于传统银行。
央行同时指出，部分非银行机构确实出现贷款标准小幅放宽，但目前尚未造成明显的资产质量恶化。因此真正需要观察的是：如果传统银行继续收紧信贷、非银行机构市场份额进一步扩大，监管机构未来是否需要加强对这一领域的关注，而不是简单把65%的增长解读成金融风险已经失控。
——结语——
澳洲非银行住房贷款一年增长65.2%，反映的并不是传统银行正在被取代，而是澳洲住房融资市场正在重新分配借贷机会。在4.35%的现金利率、银行3个百分点偿付能力缓冲以及高债务收入比贷款限制之下，一部分购房者、自雇人士和投资者正在转向更灵活的融资渠道。
不过，对借款人而言，能够借到更多，并不意味着应该借更多。贷款机构可以改变审批方式，却无法消除高利率、收入下降、现金流紧张和房价波动带来的风险。未来更值得关注的是，非银行机构目前10.7%的新房贷市场份额究竟只是高利率时期的阶段性现象，还是澳洲住房融资结构正在经历一次长期转变。
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