房价40万，维修费37万！维州公寓业主可能遇上最贵的一笔“额外房贷”
摘要
在墨尔本Maidstone，一对夫妇当年花约41.5万澳元买下一套公寓，最近却可能因为整栋楼的严重基础问题，被要求承担最高约37.4万澳元的特别征费。更麻烦的是，这并不是维州第一次出现类似情况。外墙、结构、防水、消防等建筑缺陷，都可能让整个Owners Corporation突然面对数百万澳元的维修账单。对于准备在墨尔本买公寓的华人来说，真正要看的可能不只是房价，而是这栋楼过去发生过什么、未来可能还要花多少钱。
01
40万的房子
再来一张37万的账单
买房本来应该是一件让人安心的事情，但Maidstone这套公寓的业主Sue McLean和丈夫，最近却遇到了一个很多买家想都没想过的问题：房子已经买下来了，还可能需要再拿出几十万澳元。这套公寓当年约41.5万澳元购入，原本主要给儿子居住，但建筑后来被发现存在严重的基础沉降和结构移动问题。现在整栋楼的维修成本估算已经达到约1700万至2000万澳元，单个业主最高可能承担约37.4万澳元。
更现实的是，这笔钱不是简单的一次性维修费。业主法人正在考虑通过贷款筹集维修资金，业主随后长期偿还。按照目前讨论的方案，每套公寓每月可能增加约2300至3500澳元的支出。对于本来就背着房贷的家庭来说，这几乎相当于突然多出了一笔“第二房贷”。而且维修费用目前仍存在进一步增加的可能，真正让业主担心的并不是一个已经确定的数字，而是这个窟窿到底有多大、什么时候才能填完。
02
这不是墨尔本
第一次发生
如果你觉得37.4万澳元只是一个极端个案，其实还不能完全放心。过去几年，维州已经出现过多起公寓因为建筑缺陷，让普通业主陷入巨额维修费用的案例。
例如墨尔本曾有一栋公寓因为易燃外墙问题需要进行大规模整改，当时估算更换不合规外墙材料就需要约200万至300万澳元，而开发商进入自愿管理后，业主面临自己承担账单的局面。另一个位于墨尔本东南区的公寓项目，严重缺陷涉及漏水、霉菌以及外墙材料等问题，业主不仅承担了大约50万澳元的专家报告和法律费用，还不得不通过Owners Corporation贷款进行重建，贷款利息每年就超过15万澳元。
还有一个更典型的数字：2022年曾有一处Frankston South公寓被发现存在大量严重缺陷，维修费用预计达到约800万澳元，而整栋楼只有33名业主需要共同面对这笔账单。这也解释了为什么公寓建筑问题一旦从“漏水、裂缝”升级成结构、外墙或防水系统问题，最后的费用可能远远超过普通家庭的承受能力。澳洲建筑规范委员会相关研究估算，建筑缺陷每年给澳洲经济造成的成本约为25亿澳元。
03
为什么最后
会变成业主买单？
很多人第一次遇到这种事情都会问：“明明是开发商建的，为什么最后我要付钱？”问题就在于，建筑责任和Owners Corporation的维修责任并不是一回事。
公寓楼里的屋顶、外墙、公共管道、电梯以及部分结构设施，往往属于共有部分，需要由Owners Corporation负责维护。维州规定，Owners Corporation可以收取正常年度费用，也可以针对突发或非日常支出收取Special Fee，还可以建立维修基金甚至借款。也就是说，如果整栋楼突然需要花1000万澳元维修，而开发商又无法及时承担，业主法人就可能先想办法把建筑修起来，最后费用通过特别征费或贷款转嫁到业主身上。
当然，这不代表开发商出了问题业主就只能认命。维州规定，在一定情况下，Owners Corporation可以追究开发商的合同和法定义务，业主也可以通过VCAT等途径维权。问题在于，诉讼往往需要时间和钱，如果开发商已经倒闭、进入破产程序或者没有足够资产，业主眼前的维修却不能一直等。因此现实中最痛苦的情况往往是：房子必须先修，官司却还没打完，钱只能先由业主想办法解决。
04
华人买公寓
千万别只看房价
这类新闻对墨尔本华人买家的最大提醒，其实非常简单：买公寓之前，除了验自己的房子，还要“验整栋楼”。
维州消费者事务部门给出的官方清单非常明确。买公寓时，应该查看Section 32里的Owners Corporation Certificate，同时要求查看最近几年的Owners Corporation会议记录、财务报表、预算、保险、维修记录和法律索赔情况；还要问清楚目前有没有Special Levy、Owners Corporation有没有借钱、维修基金有多少钱，以及未来有没有大型工程。
特别是Maintenance Plan（维修计划）不能忽视。对于需要制定维修计划的Owners Corporation，这份计划应该覆盖未来10年的重大维修和更换项目，包括目前状况、预计维修时间和费用。如果一栋楼几十年都没有认真做长期维修规划，表面上每季度的Owners Corporation费用可能很便宜，但未来突然出现一笔几十万甚至几百万澳元的账单，反而更加危险。
所以如果你正在看墨尔本公寓，建议至少问清楚五件事：有没有Special Levy？有没有建筑缺陷报告？有没有正在进行的诉讼？Owners Corporation有没有贷款？未来几年有没有大型维修？如果卖家或中介对这些问题回答含糊，最好不要急着下定金。维州官方也建议买家考虑独立的建筑检查，而不是完全依赖卖家或中介提供的报告。
05
新规来了
但老公寓的问题还在
维州政府其实已经开始针对这个问题补漏洞。新的Developer Bond Scheme规定，未来符合条件的新建四层及以上公寓，开发商需要向监管机构缴纳相当于建筑成本2%的保证金；如果在规定检查中发现缺陷而开发商没有修复，Owners Corporation可以申请使用这笔保证金处理相关维修。该制度针对的是2027年7月1日以后取得建筑许可证的项目，所以它无法直接解决大量已经建成的老公寓问题。
维州还在推进10年期的公寓建筑缺陷保险制度。如果正式实施，符合条件的新公寓发生相关重大缺陷时，Owners Corporation可以在不需要先证明究竟是谁负责的情况下提出保险索赔，理论上能够减少业主多年打官司、自己先掏钱维修的风险。
💡写在最后
Maidstone这起37.4万澳元的特别征费，真正值得关注的不是“墨尔本公寓不能买”，而是买公寓时千万别只盯着每平方米多少钱。你买下的不只是自己的几十平方米，也同时成为Owners Corporation的一员，需要共同承担整栋楼未来的维修责任。尤其对于很多第一次在澳洲买房的华人来说，一套看起来便宜、Owners Corporation费用很低的公寓，背后可能隐藏着完全不同的风险。
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