明年初触底！房市走软，全澳拍卖清盘率降至约46%
Domain发布的新数据显示，随着房地产市场走软，越来越多卖家放弃传统拍卖。专家据此认为，澳洲房地产市场已经明确进入“买方市场”。
在各大首府城市，原定通过拍卖出售、后来改为私下协议销售的房源明显增加。悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉五地的平均拍卖成交占比，从2月的29.6%升至7月的60.8%，超过翻倍。
与此同时，从挂牌起便采用私下协议方式的房源也在增加。卖家希望为房产争取最佳售价，市场因此显示出对拍卖日结果的依赖大幅减弱。
Domain首席经济与研究主管Nicola Powell向SBS News表示，卖家行为的这种转变，反映出市场走软的状况正在“全国各地逐步显现”。
她说：“许多卖家正在试探市场，也意识到买方需求已经不像过去那么深厚。”
疫情后房市大幅增长、并延续数十年稳步上涨之后，澳洲房地产市场在这个冬季出现整体下行。
房产分析机构Cotality数据显示，悉尼和墨尔本在年初已经开始放缓；全国房屋价格则于3月见顶，此后累计回落3.6%。
Powell认为，今年春季市场很可能比往常更慢。Domain预计，房产价格将持续下跌至今年年底。
她说：“我认为，买家接下来会希望买到更物有所值的房产。”
2026年第二季度，全国住房存量价值自2022年以来首次持续下滑。澳洲统计局（ABS）数据显示，跌幅为0.3%，相当于341亿澳元。
拍卖仍可能是明智选择
悉尼知名房产集团BresicWhitney联合创始人Shannan Whitney向SBS News表示，卖家避开拍卖，可能反而做错选择。
他说：“拍卖过程中的定价，通常比直接挂牌出售更贴近市场应有的水平。”
他说：“我认为，未来三四个月，悉尼或许会有更多卖家愿意接受拍卖，但市场参与者需要一些时间走过这一轮周期。”
Whitney预计，经过数月价格调整，房产周期目前已走过“前三分之一”。他说，在这样的阶段，卖家选择自己感觉更安全、也更可控的非拍卖方式，是“自然反应”；而悉尼的市场调整目前正在趋于平稳。
他说：“真正考虑出售的卖家，现在对市场状况更加了解，预期也更加一致。因此，我们预计，未来四个月拍卖清盘率可能上升并有所改善。”
Whitney建议，跟不上市场的卖家应重新审视自身处境，也许可以暂停出售12个月至3年。
相较之下，买家正享有非常有利的条件。不过，Whitney提醒，单纯等待、指望房价继续下跌，未必是最佳策略。
市场虽然疲软，但与今年早些时候相比，当前交易活跃度已有改善。
他说：“现在，买家看到合理、可行的价格后，参与意愿明显增强。房源成交速度也比6个月前更快。”
市场快速调整
借贷成本持续高企，加上通胀迟迟不退，正从多方面挤压买家的购房负担能力。与此同时，秋冬两季挂牌量激增，使全国平均拍卖清盘率降至约46%。
Powell说：“挂牌量上升了，选择也比过去更多，尤其在悉尼、墨尔本等市场，眼下显然是买方市场。”
经济学家指出，清盘率低于60%会减轻房价的通胀压力。
包括Commonwealth Bank在内的多家主要金融机构预测，房价从峰值到谷底将下跌8%至10%，市场预计在2027年初触底。
Whitney表示，市场参与者已经按变化后的市场状况进行定价。他指出，如今信息传递速度更快，市场调整和房产周期的推进速度都远超以往。
市场普遍预期，澳洲联邦储备银行（RBA）将在本月底举行的会议上，于今年第四次加息。若加息后现金利率升至4.6%，买家信心预计会进一步受挫。
如果澳联储本月加息，随着市场状况进一步放缓，很可能导致“库存继续受到拖累”。
Whitney说：“对买家来说，周期会拉长，市场条件也会更有利。”
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