———前言———
拥有一套属于自己的住房，长期被视为伟大的澳洲梦。但对越来越多西澳家庭来说，这个梦想正在变得异常昂贵。西澳房地产协会（REIWA）9月公布的最新数据显示，2026年6月季度，西澳家庭用于满足平均住房贷款还款所需的收入比例已经升至47.5%，创下1996年开始统计以来的最高纪录。
换句话说，按照REIA的可负担性指标衡量，一个典型家庭几乎需要拿出一半收入才能承担平均水平的房贷还款。
47.5%创历史新高，西澳一年恶化6.3个百分点
西澳住房可负担性恶化的速度尤其明显。去年6月季度，平均房贷还款相当于家庭收入的41.2%，今年3月季度升至45.9%，6月进一步达到47.5%，单季度增加1.6个百分点，是同期全澳各州和领地中恶化幅度最大的地区。不过，西澳并不是全澳房贷负担最高的州：同期新州达到57.7%、昆州54.4%、南澳52.0%，全澳平均为50.9%。
真正值得警惕的是，西澳过去相对较强的住房可负担优势正在迅速消失。 首次置业者同样承压。6月季度西澳共有10014笔自住住房贷款，同比减少4.7%；平均自住房贷款则升至720012澳元，一年增长16.1%，相当于平均贷款规模增加近10万澳元。也就是说，即使年轻买家终于攒够首付，进入市场后需要背负的债务仍明显高于一年前。
真正的压力在哪里
西澳房贷压力并不只是房价造成的。2026年以来，澳联储已经连续三次加息，累计提高75个基点，目前现金利率为4.35%。与此同时，过去几年西澳房价上涨迫使购房者借入更多资金，于是家庭同时面对贷款本金越来越大和贷款利率越来越高的双重压力。
西澳房地产协会主席Suzanne Brown表示，今年三次加息再叠加平均贷款增加，使平均房贷还款较上一季度提高近300澳元，与去年同期相比更增加超过1000澳元。因此，即使部分地区房价开始回落，很多家庭仍感觉不到住房真正变得“便宜”：如果房价只下降几个百分点，但融资成本明显提高，每月实际还款压力依然可能上升。
4.35%的利率可能仍不是终点
截至9月16日，澳联储现金利率仍为4.35%，下一次货币政策决定将在9月29日公布。8月澳联储虽然暂停加息，但明确表示通胀仍然过高，今年此前三次加息的影响也尚未完全传导至经济，因此并没有宣布本轮加息周期已经结束。
数据显示，7月消费者价格指数同比上涨3.5%，低于6月的3.8%，但更能反映基础价格压力的截尾均值通胀仍为3.6%，住房类价格同比上涨5.0%。澳联储副行长Andrew Hauser近期也表示，通胀已经高于目标较长时间，如果未来证明当前下降路径不可持续，央行仍可能进一步提高利率。因此，对房贷家庭而言，9月底会议仍是下一阶段最重要的变量之一。
人口增长仍快于过去
除了利率，人口与住房供应也是西澳可负担性恶化的重要背景。澳洲统计局最新完整州级人口数据显示，截至2025年底，西澳人口约307.7万，一年增加6.55万人，增幅达到2.2%，是全澳人口增长最快的州。持续增加的人口意味着自住房和出租房需求都维持在较高水平。
供应端实际上已经开始加速。西澳政府援引统计局数据称，截至2026年3月的一年，全州新开工住宅达到24223套，同比增加15.2%，增速高于平均水平。但建设加快并不意味着短缺能够立即消失，新项目从开工到完工需要时间，此前积累的供应缺口、人口增长以及建筑成本压力仍在影响市场。
租赁市场也说明供应压力尚未完全缓解。截至9月13日，珀斯只有2029套住宅挂牌出租，比一年前的2148套还少5.5%。这意味着，一部分因房贷成本过高而推迟买房的人转向租赁市场后，同样面对有限的房源选择。
珀斯房价下降暂时还救不了可负担性
与此同时，珀斯房地产市场的确已经出现明显降温。西澳房地产协会最新数据显示，截至9月13日，珀斯待售住宅达到7565套，四周增加6.9%，比去年同期的2,941套暴增157.2%；当周成交约600套，环比下降12.4%。这表明此前极度紧张的房源供应正在改善，买家选择增加，市场议价权也开始从卖家一侧向买家回归。
但房价基数依然很高，西澳房地产协会9月16日更新的数据表明，截至8月的一年，珀斯独立屋中位成交价仍约96万澳元，公寓约69万澳元；独立屋中位周租约750澳元，公寓约700澳元。因此，即使挂牌量增加、房价开始承压，过去几年累积的涨幅仍没有被完全逆转，再加上4.35%的现金利率，普通家庭的实际住房负担短期内很难迅速恢复到过去水平。
——结语——
西澳现在面对的并不只是房价太贵，而是房价、贷款规模和利率在过去几年同时上升，再叠加人口快速增长和住房供应长期偏紧，最终将家庭现金流推向历史高位。
47.5%这个数字真正值得关注的地方，是它在短短一年内从41.2%升至历史最高水平。未来如果住房供应继续增加、市场进一步降温，同时利率停止上涨，可负担性才可能逐渐改善；但如果通胀再次迫使澳联储收紧政策，即使房价出现回调，对很多家庭而言也可能只是房子便宜了一点，贷款却更贵了。
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