———前言———
全国租房这么紧，家里却空着好几间卧室，为什么不租出去？ABC 9 月 28 日的一篇报道给出了一个很多人没想到的答案：怕税。
据 ABC 报道，按人口普查数据估算，全国大约有 1300 万间 空置卧室。一边是租客排长队，一边是大量房间闲着，其中一个卡点，是房东对”出租一间房到底要交什么税”心里没底。
▲ 布里斯班东区一栋典型的昆士兰老屋（资料图）｜图源：Wikimedia Commons / Commander Keane（Public domain）
一位布里斯班房东的顾虑
据 ABC 报道，布里斯班房主 Ali Bradley 考虑过把空房间出租，但还是犹豫了。她列出的障碍包括：成本和手续复杂、资本利得税（CGT）的影响、所得税，以及各种规定太繁琐。
她的担心并不少见。房地产经济学者 Lyndall Bryant 博士对 ABC 说，常见的顾虑有三类：一是税： 既担心租金收入要交所得税，又担心以后卖房时要交资本利得税；
二是养老金： 领 Age Pension 的老人，担心多了租金收入，养老金被扣；
三是安全： 让陌生人住进家里，心里不踏实。
据 ABC 引述，澳洲住房与城市研究所（AHURI）2019 年的一项调查也发现，愿意把房间租出去的老年人只是少数。
税局怎么说
据 ABC 报道，澳洲税务局（ATO）发言人表示，如果是给家人住、象征性收点钱，一般可以按家庭内部安排处理；但如果租给陌生人，这类安排通常”缺少私人或家庭内部交易的性质”，处理方式就不一样了。
按 ATO 的一般规则，把自住房的一部分出租赚取租金，通常要申报租金收入，相关费用可按比例抵扣；出租的那部分，还可能影响卖房时”主要住所”的资本利得税豁免。个人情况差别很大，请以 ATO 官网或注册税务师意见为准。
这正是很多房东最怕的地方：每月多收几百澳元租金，将来卖房时可能要为这部分补一笔资本利得税，算下来未必划算。
别的地方怎么做
据 ABC 报道，爱尔兰对以可负担价格出租房间的房主，设有免税额度，收入在一定范围内不用交税。
澳新两地的”合住联盟”（HANZA）则呼吁政府给出更清楚的指引和保障，让愿意出租房间的人不用猜。
昆州目前的规定是：房主自己住在屋里、出租房间不超过 3 间 的，大多数寄宿安排不适用一般租赁法。据 ABC 报道，昆州住房和公共工程部表示，目前没有修改相关规定的计划；联邦财长没有回应是否会澄清税务规定。
如果你也在考虑出租空房间
很多华人家庭孩子搬出去后，房子空出一两间，不少人动过出租的念头。几点可以先想清楚：先算税： 租金要不要报、能抵扣哪些费用、以后卖房 CGT 豁免会不会打折，最好先问注册税务师；
再看福利： 领养老金或其他 Centrelink 福利的，先确认租金收入会不会影响领取金额；
签书面协议： 即使是寄宿，也写清租金、押金、公共区域使用和退租通知期；
查州规定： 各州对寄宿和合住的法律不同，新州、维州和昆州的做法并不一样。
1300 万间空卧室不是小数目，但税务规则不清楚，很多房东宁可空着。政策不动，这些房间很难变成租房市场的”新房源”。
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