澳四大银行
今起上调房贷利率
澳洲四大银行新一轮房贷利率调整于10月9日起正式生效。继澳联储宣布加息后，四大银行陆续将增加的利息成本转嫁给浮动利率房贷客户，借款人的贷款利率随之上调。
目前，联邦银行CBA的相关新利率为6.34%，澳新银行ANZ为6.50%；国民银行NAB不同房贷产品的利率区间为6.29%至7.04%。西太平洋银行Westpac目前最低的浮动房贷利率为6.24%。
随着本轮调整落地，大型银行的最低房贷利率已不再处于5%区间。
澳联储于9月29日宣布将现金利率提高25个基点至4.60%。这是2026年以来第四次加息，现金利率也从年初的3.60%累计上升了1个百分点，达到2011年底以来的最高水平。
比价平台Compare the Market估算，对于平均贷款金额约为73.1万澳元的房贷借款人而言，由于目前利率较2026年初高出1个百分点，未来一年预计将额外支出约5568澳元。
该机构经济主管David Koch形容，本轮加息给家庭财务带来了明显影响。他指出，对于普通家庭来说，每年需要额外拿出约5500澳元并不容易，而且这笔支出还是税后收入。与此同时，家庭在加油、购买日常食品等方面也面临开支压力。
Koch表示，当前房贷利率持续走高，借款规模也处于较高水平，而整整一代房贷借款人此前并未经历过这样的利率环境。在多项生活开支同时存在的情况下，家庭能够进一步削减的支出空间有限。
澳联储行长Michele Bullock表示，她理解加息决定会给背负房贷的家庭以及需要贷款经营的企业带来压力，但控制通胀仍是当前货币政策的重要任务。如果通胀无法回落，利率仍可能进一步上调。
目前，澳洲通胀率为3.5%，高于澳联储设定的2%至3%目标区间。
Bullock指出，此次加息旨在放缓经济活动，推动通胀回到目标范围。她同时表示，尽管这一决定会增加房贷家庭和企业的资金压力，但持续的高通胀同样会影响所有澳洲人，尤其是经济承受能力较弱的群体。
澳洲比价平台Canstar的数据洞察主管Sally Tindall表示，四大银行同步上调利率，将对房贷客户产生直接影响。对于贷款余额较高的借款人而言，部分贷款产品的利率可能进一步进入7%区间。
Tindall提醒，借款人需要注意，利率上调对还款的影响并不一定会在同一时间全部体现出来。
银行从10月9日起陆续执行新的利率，但客户通常会有一定时间来适应还款金额的变化，并重新安排个人财务。
对于现金利率下一步走势，澳洲四大银行目前存在不同判断。
部分银行认为，现金利率可能已经达到阶段性高点，并预计在一段时间内维持现有水平；另有银行则认为，澳联储可能在11月再次加息25个基点。
10月28日公布的9月通胀数据，将成为市场判断澳联储下一步政策的重要参考。
澳洲学区房
溢价惊人
为了让孩子进入理想的公立学校，澳洲不少家庭在购房时会优先考虑学校所在区域。最新房地产估值分析显示，部分热门公立学校学区内的住宅，价格比学区边界另一侧的类似房产高出约10%，部分区域的房价差距更达到上百万澳元。
房地产估值公司Opteon的研究发现，优质公立学校的入学机会，正成为影响家庭购房决策和住宅价值的重要因素。对于希望兼顾子女教育与居住条件的家庭而言，学区已经成为选房时不可忽视的考量。
悉尼北岸是学区溢价较为突出的区域之一。Killara High School、Willoughby Girls High School和Lindfield Learning Village组成的联合学区，周边住宅中位价比学区边界另一侧的房产高出约130万澳元，差距接近40%。
2025年，这三所学校在新州高中毕业考试成绩排名中分别位列第91、第59和第88位。
在悉尼东区，Rose Bay同样体现出明显的学区溢价。悉尼西北部的Cheltenham和Epping也受到学区因素影响。
学区对房价的影响并不局限于悉尼，墨尔本也呈现出类似趋势。
根据相关估值分析，Princes Hill Secondary College和University High School学区内的住宅，售价溢价约为35.7万澳元。Balwyn High School所在区域的住宅价格，则比周边地区高出约8%至10%。
今年早些时候，墨尔本一套距离Princes Hill Secondary College约300米的住宅以257万澳元成交。该房产占地约205平方米，拥有3间卧室和2间浴室。
房地产顾问及估价师Anna Porter表示，地段一直是影响房产价值的重要因素，而对有孩子的家庭来说，学校的重要性不亚于其他生活配套。
她指出，当热门学区内的住宅供应有限时，即使两套房屋只相隔几条街，只要其中一套能够满足家庭的入学需求，买家对两套房产的估值就可能出现明显差异。
Opteon高端住宅部门总监Gabriel Carreno也表示，成绩优异的学校能够持续影响周边房产价值。学校因素所形成的溢价，往往会反映在土地价值中，并可能随着学校声誉的提升而逐步累积。
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