如果你在珀斯有房，或者正打算买房，接下来的消息可能让你心里一紧。
一位知名经济学家警告，澳洲房价可能迎来历史性下跌。悉尼、墨尔本首当其冲，个别社区跌幅可能高达40%。珀斯虽然相对抗跌，但专家预测，到明年年中之前，珀斯房价可能还会再跌10%。
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珀斯：中位价可能再少10万
先说说珀斯。
相比悉尼和墨尔本，珀斯在这轮下跌中还算稳。但珀斯房产分析师Gavin Hegney预测，珀斯房价会从当前中位价975,000澳元再跌10%，然后到明年年中见底。
10%是什么概念？大概就是中位价再少10万澳元。
Hegney说，这其实是过去一个季度年化16%降幅的延续。如果真跌到这个程度，对最近高位入市的买家来说，压力会很明显。
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悉尼、墨尔本更惨：个别社区跌20%到40%
全国来看，情况更严峻。
Coolabah Capital Investments创始人兼首席投资官Chris Joye说，悉尼房价现在正以每年18%的速度下跌。他自己预测，悉尼从高峰到低谷会跌17%。墨尔本也不会好到哪里去。
Joye周一在Mark Bouris的Straight Talk播客上说：“按照我们的数据，悉尼个别社区会跌20%到40%。”
“全国房价目前大约以每年16%的速度下跌。我们预计全国从高峰到低谷的跌幅大约是13%。”
“按照我们的数据，圣诞节前，我们会打破房价有史以来最大跌幅的纪录。悉尼年跌18%，墨尔本略低，但全国都是两位数。”
AMP也预计，澳洲房价会暴跌15%，可能是有记录以来最严重的下跌。保守估计，全国房产价值平均蒸发14万澳元。
在悉尼，这个数字是24.1万澳元。那些在市场高点买入的近期借款人，可能面临严重的负资产——欠银行的钱比房子本身还值钱。
Joye还引用了一些开发商的说法：“销售不只是放缓了，是停掉了。”
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加息、通胀、政府支出：经济学家和财长吵起来了
为什么房价会跌成这样？核心原因之一是利率。
澳联储今年已经四次加息，官方现金利率达到4.6%，是15年来的最高点。市场还担心11月可能再加一次。澳联储行长Michele Bullock警告，可能需要一场衰退才能控制住通胀。
央行说，中东冲突和AI数据中心建设，预计会让通胀保持在高位。但央行没有把矛头指向政府支出。目前政府支出占GDP接近27%。
联邦财长Jim Chalmers此前说，美国和伊朗之间持续八个月的战争，以及由此导致的油价飙升，是通胀上升的主要推手。但Joye直接驳斥了这个说法，说这是在“胡扯”。
Joye说，自2022年以来，州政府和联邦政府的“职业政客”们在超低信贷上累积了6600亿澳元的政府支出。
“全是公共支出。全是人口增长和移民。还有生产力。油价那些都是边缘因素，不是澳联储自2021年以来没达到通胀目标的原因。他就是在胡扯。”
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衰退警告：失业、负资产、退休计划可能泡汤
Joye还警告，衰退风险是真实的。可能会出现“失业率大幅上升，很多企业倒闭，很多人失去工作”。
“我觉得会很难。会有逆境，你的房子不值那么多钱了，你的养老金可能也不如你想象的那么值钱，你得工作更久。”“也许你不能按计划退休。”“会很难。”
对珀斯华人来说，这些警告不是遥远的新闻。如果你最近刚买房，或者正在还贷，房价下跌可能意味着资产缩水，甚至负资产。
如果你打算卖房，市场降温可能让你卖不到理想价格。如果你在观望，也许可以等等看，但也要注意利率和就业市场的变化。
房价涨涨跌跌，从来不是一条直线。但这一次，专家们的警告比以往更密集，也更直接。未来几个月，珀斯房价会不会真的再跌10%，全国会不会打破历史纪录，很快就会有答案。
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