眼看房市要变天，西澳这些人开始集体变现了
随着西澳房市出现降温迹象，一些即将退休的“婴儿潮一代（45后）”业主开始盘算：与其等市场变化，不如趁房价仍处高位时卖房，提前为退休生活做好财务安排。
目前，售价超过150万澳元的房产表现相对坚挺。这类房产不少位于成熟社区，业主大多在上世纪80至90年代购入，如今已逐渐步入退休年龄。房产持有了几十年，既积累了可观的资产，也让他们开始重新考虑退休后的生活规划。
对持有房产数十年的业主来说，卖房不仅意味着将房产增值转化为现金，也可能成为重新规划退休收入的契机。
其中，澳洲养老金体系中的一项政策尤其值得关注——“缩小住房规模”供款规则，符合条件的业主可以借此为退休储蓄提供更多安排空间。
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卖房后，最高30万澳元可转入养老金
根据相关规定，符合条件的卖房者可以将部分售房款转入养老金账户，每人最高30万澳元。
这笔供款不计入一般养老金供款额度上限，之后如果转入符合条件的退休收入账户，还可能获得免税收入。
独立理财规划师Mick Steffan表示，这项优惠一生只能使用一次，年满55岁的人即可申请，而且没有最高年龄限制。
申请人需要满足以下条件：本人或配偶持有房产至少10年。
房产出售所得至少部分符合主要自住房资本利得税豁免条件。
在房产交割后的90天内完成供款。
在供款前填写专门的申请表。
需要注意的是，这笔供款虽然不占用一般供款额度，但仍会计入个人养老金总余额。
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夫妻如何进一步增加养老金？
除了卖房后的30万澳元供款，符合条件的人还可以结合其他养老金供款规则，进一步增加账户资金。不过，具体额度取决于年龄、现有养老金余额和过去的供款记录。
Mick Steffan举例称，一对年龄在67岁以下、每人养老金余额低于50万澳元的夫妻，如果过去五年没有进行过可抵税供款，理论上可以通过多种方式，在短时间内向养老金账户合计投入约173万澳元。
主要涉及两种供款方式。
第一，利用结转规则增加可抵税供款。
符合条件的人可以使用过去五年未用完的可抵税供款额度。按照文中采用的2027年度额度计算，年度上限为3.25万澳元，在符合相关条件的情况下，每人一次性可抵税供款最高可达17.5万澳元。
这类供款通常需要缴纳15%的供款税，但在符合规定时，也可能帮助降低同一财年的资本利得税及其他所得税负担。
如果申请人已经年满67岁，还需要满足“30天内工作40小时”的工作测试要求。
第二，利用非优惠税务供款的提前供款规则。
如果夫妻双方均未满75岁，可以考虑非优惠税务供款（Non-concessional Contribution）。按照文中所述的每人每年13万澳元额度，如果符合提前供款规则，每人最多可一次性供款39万澳元。
不过，这些额度并非人人都能使用，必须根据个人情况核实资格，不能简单地把所有额度相加。
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养老金余额接近上限，供款顺序很重要
如果养老金余额已经接近210万澳元的转入余额上限（Transfer Balance Cap），供款的时间和顺序就需要格外注意。
这一上限决定了个人最多可以将多少资金转入符合条件的退休收入账户，以享受相应的免税待遇。
Mick Steffan表示，结转供款和非优惠税务供款的资格，都与上一财年6月30日的养老金总余额有关。
例如，要使用三年提前供款规则，一次性供款39万澳元，按照文中的计算，上一财年6月30日的养老金总余额必须低于184万澳元。
此外，缩小住房规模供款虽然不计入一般供款额度，但仍会计入养老金总余额，因此也可能影响后续供款资格。
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退休后每年可提取近8.4万澳元免税收入？
Mick Steffan还举例说明了这类安排可能带来的退休收入。
假设一个人原本没有养老金，已经退休且年满60岁，在满足相关条件后，每人的养老金账户余额可达到约83.875万澳元。这个数字已考虑可抵税供款需要缴纳的15%供款税。
如果将资金转入符合条件的基于账户的养老金（Account-Based Pension），相关定期提款或一次性提款可以不计入应税收入。
以一对67岁的夫妻为例，按照账户最低5%的年度提款比例计算，两人每年合计可提取略低于8.4万澳元的免税收入。
不过，这些数字都是基于特定假设的示例，并不代表所有卖房者都能获得相同额度或税务待遇。实际结果取决于年龄、养老金余额、供款记录及适用规则。
对于准备退休的西澳房主来说，卖房时机固然重要，如何安排售房款也同样值得考虑。如果打算利用养老金优惠政策，建议提前咨询专业财务顾问或税务顾问，确认自己是否符合条件，以及不同供款方式会带来怎样的实际影响。
素材来源：The West
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