眼看房市要變天，西澳這些人開始集體變現了
隨著西澳房市出現降溫跡象，一些即將退休的「嬰兒潮一代（45后）」業主開始盤算：與其等市場變化，不如趁房價仍處高位時賣房，提前為退休生活做好財務安排。
目前，售價超過150萬澳元的房產表現相對堅挺。這類房產不少位於成熟社區，業主大多在上世紀80至90年代購入，如今已逐漸步入退休年齡。房產持有了幾十年，既積累了可觀的資產，也讓他們開始重新考慮退休后的生活規劃。
對持有房產數十年的業主來說，賣房不僅意味著將房產增值轉化為現金，也可能成為重新規劃退休收入的契機。
其中，澳洲養老金體系中的一項政策尤其值得關注——「縮小住房規模」供款規則，符合條件的業主可以藉此為退休儲蓄提供更多安排空間。
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賣房后，最高30萬澳元可轉入養老金
根據相關規定，符合條件的賣房者可以將部分售房款轉入養老金賬戶，每人最高30萬澳元。
這筆供款不計入一般養老金供款額度上限，之後如果轉入符合條件的退休收入賬戶，還可能獲得免稅收入。
獨立理財規劃師Mick Steffan表示，這項優惠一生只能使用一次，年滿55歲的人即可申請，而且沒有最高年齡限制。
申請人需要滿足以下條件：本人或配偶持有房產至少10年。
房產出售所得至少部分符合主要自住房資本利得稅豁免條件。
在房產交割后的90天內完成供款。
在供款前填寫專門的申請表。
需要注意的是，這筆供款雖然不佔用一般供款額度，但仍會計入個人養老金總餘額。
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夫妻如何進一步增加養老金？
除了賣房后的30萬澳元供款，符合條件的人還可以結合其他養老金供款規則，進一步增加賬戶資金。不過，具體額度取決於年齡、現有養老金餘額和過去的供款記錄。
Mick Steffan舉例稱，一對年齡在67歲以下、每人養老金餘額低於50萬澳元的夫妻，如果過去五年沒有進行過可抵稅供款，理論上可以通過多種方式，在短時間內向養老金賬戶合計投入約173萬澳元。
主要涉及兩種供款方式。
第一，利用結轉規則增加可抵稅供款。
符合條件的人可以使用過去五年未用完的可抵稅供款額度。按照文中採用的2027年度額度計算，年度上限為3.25萬澳元，在符合相關條件的情況下，每人一次性可抵稅供款最高可達17.5萬澳元。
這類供款通常需要繳納15%的供款稅，但在符合規定時，也可能幫助降低同一財年的資本利得稅及其他所得稅負擔。
如果申請人已經年滿67歲，還需要滿足「30天內工作40小時」的工作測試要求。
第二，利用非優惠稅務供款的提前供款規則。
如果夫妻雙方均未滿75歲，可以考慮非優惠稅務供款（Non-concessional Contribution）。按照文中所述的每人每年13萬澳元額度，如果符合提前供款規則，每人最多可一次性供款39萬澳元。
不過，這些額度並非人人都能使用，必鬚根據個人情況核實資格，不能簡單地把所有額度相加。
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養老金餘額接近上限，供款順序很重要
如果養老金餘額已經接近210萬澳元的轉入餘額上限（Transfer Balance Cap），供款的時間和順序就需要格外注意。
這一上限決定了個人最多可以將多少資金轉入符合條件的退休收入賬戶，以享受相應的免稅待遇。
Mick Steffan表示，結轉供款和非優惠稅務供款的資格，都與上一財年6月30日的養老金總餘額有關。
例如，要使用三年提前供款規則，一次性供款39萬澳元，按照文中的計算，上一財年6月30日的養老金總餘額必須低於184萬澳元。
此外，縮小住房規模供款雖然不計入一般供款額度，但仍會計入養老金總餘額，因此也可能影響後續供款資格。
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退休后每年可提取近8.4萬澳元免稅收入？
Mick Steffan還舉例說明了這類安排可能帶來的退休收入。
假設一個人原本沒有養老金，已經退休且年滿60歲，在滿足相關條件后，每人的養老金賬戶餘額可達到約83.875萬澳元。這個數字已考慮可抵稅供款需要繳納的15%供款稅。
如果將資金轉入符合條件的基於賬戶的養老金（Account-Based Pension），相關定期提款或一次性提款可以不計入應稅收入。
以一對67歲的夫妻為例，按照賬戶最低5%的年度提款比例計算，兩人每年合計可提取略低於8.4萬澳元的免稅收入。
不過，這些數字都是基於特定假設的示例，並不代表所有賣房者都能獲得相同額度或稅務待遇。實際結果取決於年齡、養老金餘額、供款記錄及適用規則。
對於準備退休的西澳房主來說，賣房時機固然重要，如何安排售房款也同樣值得考慮。如果打算利用養老金優惠政策，建議提前諮詢專業財務顧問或稅務顧問，確認自己是否符合條件，以及不同供款方式會帶來怎樣的實際影響。
素材來源：The West
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