维州拍卖新法开始实施！结果…房子居然更好卖了
没想到
维州房地产拍卖新规正式实施后，首个周末的市场反馈显示:
强制公开卖家底价不仅让买家更加清楚房屋的真实价格，
也可能帮助卖家吸引更多潜在买家，甚至提高房屋成交的机会。
从10月16日起，维州所有通过拍卖或指定日期销售方式出售的房产，
都必须提前至少7天公布卖家的保留价（Reserve Price），
也就是卖家原则上愿意接受的最低成交价格。
这项改革旨在打击澳洲房地产市场长期存在的低报价（Underquoting）问题。
此前，一些房产中介会通过公布明显低于卖家实际心理价位的价格区间，吸引更多买家参加拍卖，
导致不少买家花费大量时间和金钱准备竞拍，
最终才发现房屋的真实价格远超预算。
不过，新规实施后的首批成交案例表明，
提前公布底价也可能给卖家带来意想不到的好处。
在North Melbourne，一套位于6 Harris Street、经过建筑师设计翻新的住宅，
最初挂牌指导价为130万至140万澳元。
经过数周的销售推广，中介发现，
潜在买家普遍认为这套房屋的合理价格更接近指导价区间的下限。
负责销售的Nelson Alexander Carlton中介Peter Varellas表示:在过去的制度下，卖家很可能直到拍卖当天才确定底价，
而买家看到130万至140万澳元的指导价，
往往会认为卖家的真正底价接近140万澳元。
这可能让一些预算有限、但实际上有能力购买该房产的买家提前放弃。
在新规要求下，卖家最终将底价定为130万澳元，并提前公开，
成功吸引了真正有购买意愿的买家。
最终，这套住宅在拍卖后的协商中，
以129万澳元成交，比公开底价低了1万澳元，卖家对结果也相当满意。
类似情况也出现在墨尔本东南部的Black Rock。
位于28 Arranmore Avenue的一套住宅，卖家提前公布的底价为217.5万澳元。
负责销售的Hodges McGrath Sandringham中介Greg Downes表示:这套房产最初的销售反应并不理想，
但在底价公开后，买家的兴趣明显增加。
最终，拍卖吸引了4名竞拍者，房屋以228.3万澳元成交，
比底价高出10.8万澳元。
Jellis Craig Fitzroy的拍卖师Charles Atkins也表示:新规有助于提高市场透明度。
他认为，提前公布底价帮助自己吸引了更多买家参与Princes Hill一套公寓的拍卖。
不过，对于这项改革能否提高维州整体拍卖成交率，他认为仍需要更多时间观察。
值得注意的是，新规实施后的首个周六，维州房地产拍卖数量明显减少。
上周六全州原定举行466场拍卖，而前一个周六有698场。
下周六目前则已经安排了853场拍卖，
显示部分卖家可能选择推迟一周出售房产。
与此同时，房地产平台Domain的数据显示:上周维州拍卖成交率仅为53%，处于相对较低水平。
维州房地产协会（REIV）首席执行官Toby Balazs指出:目前房地产市场本身就面临较大挑战，因此不能简单将成交率偏低归因于新规。
一些买家对新制度存在误解，
以为公开的底价就是卖家绝对不会让步的最低价格。
事实上，即使拍卖当天的最高出价未达到公开底价，
卖家仍然可以根据市场情况主动降低底价，接受更低的报价。
例如，在Cheltenham一套四居室住宅的拍卖中，
卖家原本公布的底价为135万澳元，但最终仍以130万澳元成交。
负责销售的Lewin Real Estate Kingston/Bayside中介Brian Lewin表示：公开底价并不意味着卖家不会接受更低的价格。
因此，让买家真正来到拍卖现场仍然非常重要。
在West Melbourne，位于427 Victoria Street的一套房产也顺利售出。
该房屋公开底价为106万澳元，最终成交价达到111.5万澳元。
负责销售的Barry Plant Essendon中介Paul Filippone表示:一些买家对新规反应非常积极，
认为提前公布底价减少了过去拍卖过程中常见的价格猜测。
不过，对卖家而言，提前7天确定底价也带来了新的挑战。
Filippone介绍:他负责的这套West Melbourne房产属于家庭继承物业，
共有4名卖家，需要所有人在拍卖前一周就底价达成一致。
过去，这类决定通常可以留到拍卖当天才作出。
另一名中介、Buxton Sandringham的Richard Slade则认为:合理设定底价可能有助于吸引买家，
但如果卖家对房价抱有过高期待，
新规反而可能让他们放弃拍卖这种销售方式。
他最近负责的一套Hampton住宅，公开底价为185万澳元，
最终在拍卖后的协商中，恰好以这一价格成交。
Slade表示:提前公布底价确实让买家获得了更多价格信息，
但卖家也必须更加现实地评估自己的房产价值。
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