維州拍賣新法開始實施！結果…房子居然更好賣了
沒想到
維州房地產拍賣新規正式實施后，首個周末的市場反饋顯示:
強制公開賣家底價不僅讓買家更加清楚房屋的真實價格，
也可能幫助賣家吸引更多潛在買家，甚至提高房屋成交的機會。
從10月16日起，維州所有通過拍賣或指定日期銷售方式出售的房產，
都必須提前至少7天公布賣家的保留價（Reserve Price），
也就是賣家原則上願意接受的最低成交價格。
這項改革旨在打擊澳洲房地產市場長期存在的低報價（Underquoting）問題。
此前，一些房產中介會通過公布明顯低於賣家實際心理價位的價格區間，吸引更多買家參加拍賣，
導致不少買家花費大量時間和金錢準備競拍，
最終才發現房屋的真實價格遠超預算。
不過，新規實施后的首批成交案例表明，
提前公布底價也可能給賣家帶來意想不到的好處。
在North Melbourne，一套位於6 Harris Street、經過建築師設計翻新的住宅，
最初掛牌指導價為130萬至140萬澳元。
經過數周的銷售推廣，中介發現，
潛在買家普遍認為這套房屋的合理價格更接近指導價區間的下限。
負責銷售的Nelson Alexander Carlton中介Peter Varellas表示:在過去的制度下，賣家很可能直到拍賣當天才確定底價，
而買家看到130萬至140萬澳元的指導價，
往往會認為賣家的真正底價接近140萬澳元。
這可能讓一些預算有限、但實際上有能力購買該房產的買家提前放棄。
在新規要求下，賣家最終將底價定為130萬澳元，並提前公開，
成功吸引了真正有購買意願的買家。
最終，這套住宅在拍賣后的協商中，
以129萬澳元成交，比公開底價低了1萬澳元，賣家對結果也相當滿意。
類似情況也出現在墨爾本東南部的Black Rock。
位於28 Arranmore Avenue的一套住宅，賣家提前公布的底價為217.5萬澳元。
負責銷售的Hodges McGrath Sandringham中介Greg Downes表示:這套房產最初的銷售反應並不理想，
但在底價公開后，買家的興趣明顯增加。
最終，拍賣吸引了4名競拍者，房屋以228.3萬澳元成交，
比底價高出10.8萬澳元。
Jellis Craig Fitzroy的拍賣師Charles Atkins也表示:新規有助於提高市場透明度。
他認為，提前公布底價幫助自己吸引了更多買家參与Princes Hill一套公寓的拍賣。
不過，對於這項改革能否提高維州整體拍賣成交率，他認為仍需要更多時間觀察。
值得注意的是，新規實施后的首個周六，維州房地產拍賣數量明顯減少。
上周六全州原定舉行466場拍賣，而前一個周六有698場。
下周六目前則已經安排了853場拍賣，
顯示部分賣家可能選擇推遲一周出售房產。
與此同時，房地產平台Domain的數據顯示:上周維州拍賣成交率僅為53%，處於相對較低水平。
維州房地產協會（REIV）首席執行官Toby Balazs指出:目前房地產市場本身就面臨較大挑戰，因此不能簡單將成交率偏低歸因於新規。
一些買家對新制度存在誤解，
以為公開的底價就是賣家絕對不會讓步的最低價格。
事實上，即使拍賣當天的最高出價未達到公開底價，
賣家仍然可以根據市場情況主動降低底價，接受更低的報價。
例如，在Cheltenham一套四居室住宅的拍賣中，
賣家原本公布的底價為135萬澳元，但最終仍以130萬澳元成交。
負責銷售的Lewin Real Estate Kingston/Bayside中介Brian Lewin表示：公開底價並不意味著賣家不會接受更低的價格。
因此，讓買家真正來到拍賣現場仍然非常重要。
在West Melbourne，位於427 Victoria Street的一套房產也順利售出。
該房屋公開底價為106萬澳元，最終成交價達到111.5萬澳元。
負責銷售的Barry Plant Essendon中介Paul Filippone表示:一些買家對新規反應非常積極，
認為提前公布底價減少了過去拍賣過程中常見的價格猜測。
不過，對賣家而言，提前7天確定底價也帶來了新的挑戰。
Filippone介紹:他負責的這套West Melbourne房產屬於家庭繼承物業，
共有4名賣家，需要所有人在拍賣前一周就底價達成一致。
過去，這類決定通常可以留到拍賣當天才作出。
另一名中介、Buxton Sandringham的Richard Slade則認為:合理設定底價可能有助於吸引買家，
但如果賣家對房價抱有過高期待，
新規反而可能讓他們放棄拍賣這種銷售方式。
他最近負責的一套Hampton住宅，公開底價為185萬澳元，
最終在拍賣后的協商中，恰好以這一價格成交。
Slade表示:提前公布底價確實讓買家獲得了更多價格信息，
但賣家也必須更加現實地評估自己的房產價值。
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