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月供压力激增，全澳数万家庭面临房贷违约！各州风险最高区域公布
一份最新报告显示，房贷压力正迅速扩散，近2.5万户澳洲家庭可能在未来12个月内面临房贷违约。
Digital Finance Analytics编制的最新《OurTop10违约贷款报告》显示，70个邮编区域共有24,546户家庭面临房贷违约风险。
这一数字创下该系列报告新高，较一年前增加24%。虽然季度增幅已经放慢到3%，专家认为，真正的喘息空间仍未出现。
OurTop10研究主管Mansour Soltani说：“季度增幅放慢，不代表情况变好了。”
他表示，报告所统计的风险家庭达到2.4万户，是该系列的最高纪录，压力正从增长走廊扩散到阿德莱德和昆州地区。
昆州全州数据表面上接近持平。10个排名邮编区域的风险家庭数量仅增加0.6%，达到5139户；但深入观察就会发现，地区性区域的压力正在快速累积。
凯恩斯Manunda是最明显的警报。当地面临房贷违约风险的家庭数量在一个季度内从359户增至448户，增幅达25%。
这不仅是昆州本季度最大的增幅，也是全国本季度房贷压力升幅最高的地区。
Fraser Coast的Craignish风险家庭增加17%，达到499户；黄金海岸Yatala增加11%，达到560户。
Toowoomba虽然本季度下降5%，仍以616户保持昆州最高总数。
Soltani说，这种发展轨迹并不陌生。过去，墨尔本和珀斯外围郊区也经历过类似过程：家庭先陷入现金流压力，接着花光储蓄，数年后违约才会出现。
借款人面对利率走高和生活成本上升之际，分析人士警告，许多家庭用于度过第一轮压力的资金缓冲已经耗尽。
Soltani表示，报告还没有计入9月加息，更没有计入本周可能进行的第五次加息；较早加息的全部影响也仍在逐步传导至家庭预算。
他说，目前看到的情况可能只是未来12个月演变成更大规模全国性危机的一个片段。
维州依然是全国房贷违约风险最高的州，10个排名邮编区域共有6026户家庭面临风险。
墨尔本东南部的Cranbourne仍是全国最大的风险热点，相关家庭数量增加8%，达到1364户。
南澳的季度增幅在各州和领地中最快，排名邮编区域的风险家庭数量增加13.6%，达到1874户。
Encounter Bay则录得全国最高的季度增幅，风险家庭从93户增加到166户，增幅为78%。
新州整体风险下降1.2%至3782户，但Blacktown是例外，季度增加27%，同比更激增76%。
Soltani说，许多家庭已经几乎没有余力。
“许多家庭早已用光储蓄缓冲。眼下真正的问题，是他们在这样的经济环境下还能撑多久。”他说。
他还说，银行报告称，今年要求困难安排的人数有所增加，这已经是早期警示迹象。
这份报告估算的是未来12个月可能违约的家庭数量，并不代表贷款已经逾期。
与此同时，澳洲联邦储备银行（RBA）预计明天——墨尔本杯日——加息，房贷压力可能进一步累积。
如果官方现金利率再上调25个基点，达到4.84%，就会创下澳洲自2008年全球金融危机以来的最高水平。
“让全国停下来的赛马”可以暂且放在一边，真正可能压垮全国的，或许是利率。
Canstar数据洞察总监Sally Tindall说，加息对借款人而言“总是一剂苦药”。
她表示，这些家庭今年似乎还要再服用第五剂“处方”。
按平均60万澳元、剩余25年期限的债务计算，加息0.25个百分点将使每月还款增加约92澳元，今年的累计还款增幅达到456澳元。
Tindall说，这相当于典型借款人比12个月前多付近500澳元，也会让许多家庭今年的圣诞节与去年截然不同。
利率可能继续上调之际，房价也在走低。
根据最新realestate.com.au《房价报告》，澳洲全国房屋中位价10月份下降0.3%，目前比3月份的峰值低4.3%。
悉尼房价比11月峰值低6.7%，在全国各城市中房产价格表现最弱。
墨尔本紧随其后，较去年10月下跌6.1%。
布里斯班和珀斯的跌幅也接近悉尼与墨尔本：布里斯班目前比3月份峰值低5.8%，珀斯自当时以来下跌5.7%。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh说，悉尼和墨尔本较早进入调整，但近期跌幅最明显的部分市场已经转移到布里斯班、阿德莱德和珀斯；这些地区多年的异常增长严重削弱了可负担性。
她说，原本强劲的市场急转直下，说明更高的借贷成本和已经吃紧的可负担性，正越来越多地限制购买力。
对于利用政府5%首付计划、在市场高点买房的人来说，接下来的情况可能不太好看。
他们现在偿还的房贷，很可能已经超过房屋本身的价值。
房价急跌被称为约40年来最快的一次崩跌。
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墨尔本独栋屋中位价连跌12个月
墨尔本独栋房屋中位价10月份再跌近2000澳元，连续12个月走低。一年间累计跌幅已接近7.4万澳元。
realestate.com.au的10月份房价指数显示，墨尔本独栋房屋中位价为95.2万澳元。专家警告，预计澳洲联邦储备银行（RBA）周二加息，可能令楼市跌势进一步加剧。
报告显示，维州首府独栋房屋中位价10月份下跌0.2%，过去12个月累计下跌7.2%。
按此计算，墨尔本一套典型独栋房屋去年同期的价值还超过100万澳元，如今已经少了7.3862万澳元。
公寓中位价则小幅上涨约0.1%，达到60.9万澳元，约增加600澳元；不过，与一年前相比仍下跌超过1.6万澳元，跌幅为2.6%。
在上周通胀数据持续偏高后，澳联储将于周二决定是否加息。这将是2026年的第5次加息。
realestate.com.au高级经济学家Eleanor Creagh认为，墨尔本独栋房屋中位价的下跌，显示市场正在进行大幅调整。
她指出，2017年至2019年的楼市下行，以及疫情繁荣期结束后因加息出现的调整，都曾带来明显跌幅。
Creagh说：“如果11月再次加息，很可能会令目前的下行趋势进一步加剧。”
目前，墨尔本典型独栋房屋的价值只比联邦政府“5%首付计划”针对首次置业者设定的95万澳元上限高出2000澳元。
不过，Creagh表示，攒够首付和在借贷成本大幅上升后负担房贷，并不是同一回事。
她说，相关计划可以显著降低首付这道前期门槛，却不会减少贷款本身的还款额。
她补充说，较低的房价可能提高买家的议价能力，为部分首次置业者带来机会；但对另一些人而言，利率上升侵蚀借贷能力的速度，可能快于房价改善可负担性的速度。
房价较低的维州地区，楼市表现相对更稳。
维州地区房产价值10月份整体持平。当地独栋房屋中位价为60.9万澳元，虽然下跌0.1%，仍较去年同期高出1.4%。
地区公寓中位价上涨0.5%，至45.7万澳元；过去12个月累计上涨3.1%。
Creagh说，利率上升已大幅压缩买家的借贷能力，因此市场中价格较为亲民的板块表现更为坚挺。
Westpac上周发布的最新《房屋所有权报告》显示，70%的维州民众担心房产价值还会进一步下跌。
调查还发现，44%的受访维州民众认为，降低印花税和其他购房成本，将帮助买家进入市场。
Westpac消费者业务首席执行官Carolyn McCann表示，虽然房屋价值已经下跌，但该行经济学家预计，澳洲整体房价2027年将上涨3%。
这项由Westpac委托、Lonergan Research开展的研究，共调查了1165名澳洲人。
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西悉尼国际机场周边开发新企业园区招商程序启动
在西悉尼国际机场（Western Sydney International Airport）首批客运航班起飞仅数日后，附近的布拉德菲尔德城（Bradfield City）在迈向就业、产业与创新繁荣枢纽的进程中又迈出了重要一步——由柯民思（Chris Minns）领导的工党政府现已启动「意向表达」（EOIprictse）征集程序，旨在寻找合作伙伴建设「布拉德菲尔德城」的新企业园区（Enterprise Precinct）。
该企业园区毗邻「先进制造业园区」（Advanced Manufacturing Precinct），距离「城市核心区」（City Precinct）、新建的布拉德菲尔德地铁站（Bradfield Metro Station）以及占地两公顷的当地中央公园（Central Park）仅咫尺之遥。作为澳洲百年来首座新建城市，布拉德菲尔德城将透过此企业园区，为蓝筹企业、中小型企业（SME）、新创公司、研究人员及教育机构提供理想的落脚与发展空间。
此次「意向表达」征集旨在甄选经验丰富的开发合作伙伴，以充分挖掘园区的潜力，并开发首期6.7公顷的土地，从而支持当地产业发展、创造高价值就业岗位、吸引投资并强化供应链。
该企业园区预计将吸引来自以下领域的企业入驻：先进制造、建筑创新、航空航太、半导体技术、清洁技术、货运与物流、教育与研究、国防以及相关配套产业。
目前，已有不少企业表达了在布拉德菲尔德城落脚的意向。该地紧邻西悉尼国际机场，且透过免费通行的M12高速公路实现便利连接。
这次征集「意向表达」是实现上述需求的关键一步，它将西悉尼的劳动力资源与教育及研究机构紧密联结，共同打造一个充满活力的就业与创新枢纽。
在企业园区首期工程完成后，后续也可能有7公顷土地交付给选定的开发合作伙伴进行开发。
过去两年间，该计画已取得多项重大进展，
包括：•与Plenary公司敲定开发协议，着手改造首个「超级地块」（Superlot）。
•「城市核心区」建设稳步推进，计划于2028年开设全新的餐饮休闲区；同时，引入「基石大学」（anchor university）的相关招募工作也已进入最后阶段。
•与Superloop公司建立合作，共同建构城市的数位基础设施。
•首栋建筑－「先进制造就绪设施」（Advanced Manufacturing Readiness Facility）已正式启用。
•完成了第一阶段的土木工程及配套基础设施建设，使该市超过三分之一的区域已具备开发条件。启动第二栋建筑的建设工作。
•批准建设标志性的「中央公园」（占地两公顷），该项目预计将于今年动工。
•致力于将布拉德菲尔德打造为澳洲首个商业化半导体先进封装设施的所在地。
•加速在更广泛的「航空城」（Aerotropolis）吸引私人投资，目前已有总值341亿元的各类项目处于筹备或推进的不同阶段。
这些计画共同建构了住宅、就业、商业、产业及公共空间，为布拉德菲尔德市的发展奠定了基础，并协助实现其长期愿景——创造2万个就业机会和1万套住房。
新州副州长兼西悉尼事务厅长卡尔（Prue Car）表示：「柯民思工党政府致力于吸引投资和产业落户布拉德菲尔德，这将为西悉尼社区带来长久福祉，惠及子孙后代。随着西悉尼国际机场的投入使用，布拉德菲尔德城已成为澳洲的创新中心。这将带来就业、产业和经济机遇，让当地居民能够在离家不远的地方发展自己的职业生涯。」
「这是柯民思工党政府为西悉尼社区构建更美好未来的又一例证。此前，在自由党国家党联盟执政期间，这些社区长期被忽视，发展滞后。」
规划与公共空间厅长斯卡利（Paul Scully）表示：「布拉德菲尔德市正稳步迈向一个繁荣的就业、产业与创新枢纽，而企业园区正是实现这一愿景的关键组成部分。」
「潜在入驻企业的积极反响表明，先进产业界确实有在布拉德菲尔德城落户并发展的需求，这将把更多高技能就业岗位带到西悉尼社区周边。」
「我们目前正在寻找经验丰富的开发合作伙伴，将这种需求转化为一个蓬勃发展的『企业园区』，让各类规模的企业都能在此扎根、成长并创造就业机会。」
04
悉尼豪宅$8250万售出，险打破当地成交纪录
悉尼东区一栋豪宅以超过8000万澳元成交，其买家身份终于揭开：金融业大亨、昔日校友Yianni Gourlas和John Angelis。
两人是Clearlake Insurance Brokers的联席首席执行官，去年买下Rose Bay这栋豪宅。
经过12个月的交割期后，这两名曾就读Scots College的校友于周五正式接手Tivoli Avenue的住宅。
这栋豪宅原属房地产开发商Orazio Camuglia及其妻子Yolanda。房产于2025年4月挂牌，指导价为8500万澳元。
Gourlas和Angelis以8250万澳元买下这处房产；房产与John的父亲、Coverforce联合创办人Jim Angelis的住宅相邻。
整处物业包括三座独立住宅，占地1138平方米，共有8间卧室、10间浴室和4个车位。
室内采用现代设计，融入混凝土细节、落地玻璃、拼花地板和卡拉拉大理石；另设泳池、健身房和桑拿房。
露台可无遮挡地望见悉尼歌剧院和海港大桥，另有船屋供帆船爱好者使用。
这宗8250万澳元的交易仅略低于Rose Bay的区域纪录。
德国知名鞋业公司的亿万富豪继承人Alex Birkenstock与妻子Vanessa，于2025年12月以8350万澳元买下Bayview Hill Road一栋豪宅。
这座五卧庄园占据一块地势较高、面积1039平方米的土地，由悉尼知名建筑师David Walker和Peter Janks设计。
住宅内许多房间都设有面向海港的阳台，可无遮挡地欣赏悉尼歌剧院和海港大桥。
此外，房屋还设有可容纳10人的影院、游戏室和高管家庭办公室。
Birkenstock夫妇从Lawrence Myers及其妻子Sylvia手中买下这栋住宅。
Myers担任Consolidated Press Holdings首席执行官，该公司是James Packer的家族办公室。
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屋顶漏水还有石棉，澳洲“最差街道房”挂牌上市！有人不看房直接出价
布里斯班一套被称为“最好街道上的最差房子”的小屋挂牌出售，为买家提供进入这个快速发展的城区的“超低门槛”机会。
但这套房子也有几个问题：屋顶漏水，屋内挤满了鸽子，墙体还含有石棉。
这套位于Wynnum区66 Boxgrove Ave的遗产房，原属于一名深受当地人喜爱的音乐家兼图书管理员。几十年来，她把这套三居室住宅塞满书籍、收藏品、唱片，甚至还放了一套老式BILOfix。
BILOfix是乐高于1959年推出的木制建筑套装，没过多久，乐高便彻底放弃了木制玩具。
Ray White Bulimba销售代理Zoe O’Connor表示：“房主是一位才华横溢、非常有趣的女士……她有很多爱好。”
“屋内有数百张古典音乐唱片、数千本书，甚至还有《哈利·波特》收藏品。”
房主入住护理机构并去世后，这座小屋逐渐破败，最终一直空置。
O’Connor在4月接下该房源，但她说，规模庞大的清理和搬空工作直到上周三才收尾。多个团队和志愿者清走了靠在几乎每面墙边的数千本书，以及黑胶唱片和CD。
其中一些物品捐给了昆士兰大学，另一些则运往海外，交给房主的侄女。
该房产目前已进入拍卖流程，定于11月14日在The Calile Hotel举行拍卖。
尽管房产状况不佳，O’Connor表示，已经有少数想翻修并转售房产的人主动联系她。
她说，房源周一才发布，已经有3人表示感兴趣，预计首次公开看房就会有人到场。甚至有人表示无需看房，直接就会出价。
“每个人都想要最好街道上的最差房子，而这套房子就是这样——现在还没有害虫了。”
蛇和老鼠已经被清走，邻居们对此松了一口气。O’Connor表示，有胆量接手的买家必须先处理漏水问题和鸽子。
“第一步是拆掉屋顶，把鸽子弄出去；接着还要清除石棉墙，基本上要把房子拆到只剩框架。”
这套战后建造、只有一个浴室的房产，位于城区“Golf Course Avenues”一块地势较高、面积405平方米的地块上，距离商店、咖啡馆和学校都很近。
它距离69 Boxgrove Ave这条街上最贵的房子也很近，后者于今年8月以180万澳元售出。
根据2026年9月的Domain House Price Report，Wynnum的独立屋中位价为135万澳元，较一年前上涨8%，较五年前上涨74.2%。
至于这套鸽子成群的小屋最终能卖多少钱，O’Connor无法确定。
不过，布里斯班房市在9月录得有记录以来最大的季度跌幅，加上房屋本身的状况，该房产很可能会低价成交。
她说：“自己走进房屋时的第一个想法是，这会是年轻技工的完美住所，入门门槛非常低。”
“房子可以推倒重建，但目前联系她的人中，想翻修转售的多于想拆除后重建的，原因是如今建筑成本太高。”
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