澳储行加息一周后，ABS数据显示投资者新增房贷录得有记录以来最大季度跌幅；四大行上调后的浮动利率明天（11月13日）生效。
1. 四大行明起加息0.25个百分点
澳储行（RBA）11月3日以6比3的投票将现金利率上调25个基点至4.85%，为2026年第五次加息（RBA货币政策声明，2026年11月3日）。RBA预计通胀要到2027年底才回到2–3%目标区间的上沿。
据Canstar（11月4日）统计，四大行最低自住浮动利率11月13日起分别为：CBA 6.59%、西太 6.49%、NAB 6.54%起、ANZ 6.75%。Canstar 9月的测算（含11月加息情景）显示，年收入108,650澳元的单人借款人，今年累计减少借贷能力约58,100澳元（约11%）。
对中国买家意味着什么
使用澳洲本地贷款的买家，借贷能力会再被压缩一轮。已经拿到预批的，建议按新利率重新测算，不要按旧额度出价。
2. 投资者新增房贷季度骤降30.6%
澳洲统计局（ABS）11月11日发布的2026年第三季度贷款指标（季调）显示，新增房贷笔数下降15.0%至111,878笔，金额下降15.5%至811.6亿澳元，为2002年有记录以来最大季度跌幅。
投资者贷款笔数下降30.6%，金额下降32.3%，均创纪录，并已连续三个季度下滑；自住贷款笔数下降5.3%，首置业贷款下降8.6%。
对中国买家意味着什么
投资者放缓意味着同场竞争的人变少，也说明市场在走弱。以自住和长期持有为目的的买家，议价空间比一年前明显更大。
3. 布里斯班珀斯三个月跌约6%
Cotality每日房价指数（11月12日）显示，过去三个月布里斯班（含黄金海岸）下跌6.00%，珀斯下跌5.86%，阿德莱德下跌4.11%，悉尼下跌4.74%，墨尔本下跌2.67%。
Cotality月度指数（11月2日发布，截至10月31日）显示，10月全国房价下跌1.2%，为连续第七个月下跌；研究总监Tim Lawless称，中型首府已明确进入调整。
对中国买家意味着什么
过去两年领涨的城市，现在跌得最快。看这些城市时，用近三个月的成交价判断价值，不要参照去年的高点。
4. 需要澄清：负扣税新规不追溯
11月8日网易转载的一篇文章以“大批房东集体撤离”为题讨论负扣税和资本利得税（CGT）改革，但没有提到生效日期和过渡安排，容易让已持有投资房的读者误以为马上受影响。
事实是：该改革已立法（2026年5月12日联邦预算公布），2027年7月1日起适用。2026年5月12日晚7:30前已持有或已签约的房产继续保留负扣税；新建住宅仍可负扣税；2027年6月30日前的增值部分仍享受50% CGT折扣，此后改为成本基数指数化加30%最低税率。
对中国买家意味着什么
已持有的投资房不会因新规突然改变计税方式，受影响的是此后新买入的二手投资房。另外，外国人（含500/482签证持有人）在2029年6月30日前仍不能购买二手住宅，这一点没有变化。
澳洲房产冷知识：初步与最终清盘率
周末后公布的初步清盘率只统计已上报结果的拍卖，迟报的拍卖中流拍比例通常更高，所以最终数字往往更低。截至11月1日的一周，Cotality初步数据为47.2%，最终为40.7%，相差6.5个百分点。截至11月8日一周的初步数据为51.5%，最终数据将于今天（11月12日，周四）稍后公布。
一句话总结
利率更高、投资者退场、房价走软——买家的议价能力在回升，但借贷能力也在同步收缩。
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