澳洲房产快讯 10月23日：房价连跌六个月，拍卖清盘率降至44.1%
澳洲房价连续第六个月下跌，维州拍卖新规已于10月1日生效，RBA在9月将现金利率上调至4.60%。
维州拍卖新规：底价提前7天公开
维多利亚州的拍卖新规自2026年10月1日起生效，属已生效的法律：中介须在拍卖前至少7天公开底价，成交价须公开至少18个月，价格说明（statement of price）也须列明室内面积、车位等更多信息（ABC，10月16日）。州房地产协会（REIV）认为，7天规则反而可能诱发报高价。Cotality在10月15日的拍卖预览中称，10月18日当周为新规下的第一周，墨尔本排期拍卖469场，前一周为703场；对卖家行为的影响，现在下结论为时尚早。
对中国买家意味着什么
在墨尔本竞拍前一周就能看到底价，可以更早判断预算是否够用。底价公开后能否调整，据ABC报道政府的口径并不一致，出价前请向中介书面确认。
税改已立法：2027年7月1日起
负扣税将限于新建物业，持有超过12个月资产的50%资本利得折扣改为成本基数指数化，并设30%的最低税率。这套改革已于2026年6月25日通过国会（Broker News，6月25日），2027年7月1日起生效；2026年5月12日前购入的投资物业享有祖父条款，2027年7月1日前累积的收益仍可适用50%折扣。
对中国买家意味着什么
这项改革对已是永久居民或公民的买家有直接影响：2027年7月之后，新建物业是仍可使用负扣税的类别。具体税务安排请咨询注册会计师。
房价连跌六个月，97%城区下跌
Cotality房价指数（10月1日发布，数据期为2026年9月）：全国住宅价值9月下跌1.1%，连续第六个月下跌，较3月高位低5.2%，年度持平。悉尼单月下跌1.4%、年度下跌7.0%，较2月高位低8.6%；墨尔本单月下跌0.7%、年度下跌6.2%；布里斯班下跌1.5%，是首府中最大跌幅。达尔文上涨0.4%，是唯一上涨的首府，珀斯年度上涨10.1%。截至9月的三个月，97%的首府城区价值下跌。
对中国买家意味着什么
下跌并不均匀：悉尼和墨尔本年度跌幅最深，珀斯和达尔文仍在年度上涨。Cotality同时指出，首府中位售出天数为39天（去年同期23天），库存同比增加23.1%，买家的选择在增加。
拍卖清盘率44.1%，四周连降
Cotality最终清盘率（截至10月11日当周，10月15日发布）：全国合并首府为44.1%，前一周45.4%，去年同期68.2%，为6月下旬以来最低，已连续四周下降。悉尼45.6%，墨尔本49.8%，布里斯班21.8%，接近18年低位。10月18日当周的最终数据未能核实，这里引用的是最近一份已核实的最终数据。
对中国买家意味着什么
竞拍成交变难，卖家让步更常见。预算内的房源可以更从容地比较，不必为抢拍而临时提高出价。
RBA加息至4.60%，11月3日再议
RBA于2026年9月29日将现金利率上调25个基点至4.60%，为今年第四次加息（CBA，9月）。下一次议息会议在11月3日。
对中国买家意味着什么
利率仍在上行阶段，依赖澳元贷款的买家借款额度会受影响，建议与银行或贷款经纪重新核算。
需要澄清：两个常见误读
误读一：外国人禁购现房，也包括永久居民。事实：据ATO，禁令针对外国人，包括临时居民和外资公司；永久居民与新西兰公民不在其列。禁令延期至2029年6月30日，目前属已宣布（2026–27年预算），本文未能核实其立法状态。
误读二：维州新规还只是草案。事实：新规已于2026年10月1日生效。但据ABC报道，底价公开后能否调整，政府口径并不一致，REIV也对规则设计提出异议。
一词一天：底价
底价（reserve price）是卖家愿意成交的最低价格，传统上拍卖前不对外公开。自2026年10月1日起，维州要求至少提前7天公开；据ABC，目前没有其他州表示会跟进。
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