墨尔本CBD商业地产市场再出现一笔非常罕见的“交钥匙”事件。美国大型房地产投资机构AEW Capital Management已经放弃位于505 Little Collins Street的一栋办公楼，并把物业控制权交回贷款方Commonwealth Bank。KordaMentha已在10月被任命为Receivers，这让CBA罕见地直接接手一栋CBD大型商业办公楼。AEW在2020年前后以约1.54亿澳元买下这栋楼，之后又投入约2100万澳元进行翻新和重新定位，总投入约1.75亿澳元。
这栋楼高约12层，总面积接近18,000平方米，距离Southern Cross Station只有约400米。AEW接手之后曾更换外立面、升级Lobby，并重新打造Rooftop Terrace，希望把这栋较旧的办公楼重新包装成更有竞争力的CBD资产。问题是，墨尔本办公室需求随后持续疲软，楼内又失去Study Group等重要租户，入住率一路降到约35%。相比2020年前后约91%的出租率，变化相当明显。
AEW今年6月曾试图把大楼重新出售，最初希望成交价大约在9000万澳元左右，但市场实际兴趣据报只有约6500万澳元。这个价格不仅远低于当初1.54亿澳元的买入价，也不足以覆盖银行债务以及未来继续翻新、招租和提供Tenant Incentives所需要的成本。最终AEW选择停止继续投入，把大楼交回贷款方。现在CBA面临两个选择：继续持有物业并想办法把空置面积租出去，或者接受较低价格尽快出售。
这件事也暴露出目前墨尔本CBD商业地产最明显的分化：已经有稳定租户、能持续产生Rental Income的优质大楼仍然有人抢，但需要大量翻新、空置率高的Secondary Office越来越难卖。买家现在普遍不愿意替卖家承担未来装修、招租和高额Incentive成本，导致不少老办公楼的买卖双方价格预期差距越来越大。业内人士认为，505 Little Collins Street的问题虽然有其自身租户流失因素，但如果CBD办公楼供应继续偏多、融资成本维持高位，类似压力可能进一步蔓延到其他二线办公资产。
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