瑞銀警告：香港面臨最嚴重樓市泡沫風險
作者:Clay
隨著香港超低息環境結束，位居瑞銀地產泡沫指數榜首的香港樓市也面臨轉折點。
瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首（暗示其面臨巨大的房地產泡沫風險），排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等。而主要美國城市則排名較后。
瑞銀稱，自2012年以來，香港房價持續性的以每年10%的速度不斷增長。市場長期處於供不應求的狀態，監管部門冷房價的措施效果並不明顯。
瑞銀報告同時顯示，在香港，一個熟練服務業從業人員需要工作超過20年才能負擔的起市中心附近60平方米的公寓。這大大高於其他發達國家水平。
9月28日周五，香港差餉物業估價署發布的最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數報393.9點，環比下跌0.076%，為自2016年3月以來首次下跌。
其中，中小型單位樓價指數報397.0點，環比微跌0.025%。而大型單位樓價指數報331.1點，環比跌0.57%。
而隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產市場面臨的壓力越來越大。
本周四，香港金管局跟隨美聯儲加息，上調貼現窗基本利率25個基點，至2.50%。這是銀行經貼現窗口向金管局借取隔夜港元流動資金的基準利率。
隨後，香港三大主要銀行滙豐銀行、恒生銀行、渣打銀行齊齊宣布上調港元最優惠貸款利率，為十二年來首次。港元最優貸款利率由香港各家銀行自行確定，是貸款特別是樓市按揭貸款的基準利率。
香港銀行業的上一個加息周期是在2004-2006年。滙豐CEO范寧（John Flint）稱，此次上調標志著本地利率進入正常化周期。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束了。
花旗集團(Citigroup)和里昂證券(CLSA)警告稱，由於抵押貸款服務成本飆升，香港房地產價格將面臨轉折點。
野村香港房地產股票分析師郭美姍認為，香港樓市上行動力將會放緩，可能在下半年就會看到香港樓價回調。但與下半年相比，她認為香港樓價壓力更有可能在2019年才反映出來。
2008年之後，香港樓市投資回報率都比利率高，形成正利差。但過去兩年這個正利差下降的很快。因為香港的供應多了，所以回報率降下來。今年，正利差可能變成負利差。香港的房地產作為 一個投資的工具變得沒有那麼好。
郭美姍認為，明年可能會跟2015年的情況有一點像，當時樓價在6個月內回調了13%。
而瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價最多將跌去10%。花旗則預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。
香港地產市場之前已經出現惡化的早期跡象。華爾街見聞上個月提及：一些買家寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單。這種情況不僅出現在新開樓盤，還蔓延到了二手房市場，7月銷售也在放緩。分析師認為，這可能是買家情緒轉變的強烈信號。
華爾街見聞在付費會員文章《加息噩夢再臨 這一次香港房價比1998年更抗跌嗎？》中提及，香港房價轉折的外部環境正在形成。
與2009年至2016年較高的通貨膨脹率相比，香港目前的通脹水平已經連續三年維持在歷史低位，高水平的通脹是支撐香港樓市膨脹的重要外部因素，現在看這一因素的影響已經明顯減弱（相對房價攀升的初期）。
此外，租金回報水平被認為與樓市泡沫水平呈反比。里昂證券統計稱，香港住宅的年租金回報率為2.5%至3%，甚至低於十年前房價歷史高峰期的租金回報水平（4.3%至5%）。
另外，中國境內資本流向香港房地產行業的資金呈現出迅速放緩的趨勢。根據高力國際統計，2018年上半年，中國內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年全年的數字高達70億美元。
全球流動性趨緊、通脹水平回落、租金回報持續惡化及中國境內資本流入減少的外部環境，香港房價轉折的大氣候已經形成。有分析指出，美聯儲加息將直接刺穿香港樓市泡沫破滅。