房產中介不會和你說的「秘密」——一套非常實用的置業流程
作者:Aries
隨著利率的下調，政策的適度放鬆，房產市場慢慢開始活躍起來，買家也開始漸漸的進入市場。
然而在這些買家中，很大部分人對購房的概念以及細節存在誤區。有些買家甚至將購房的預算通過首付存款多少來決定，在購房的交易過程中更沒有任何流程可言。
前幾天接到一位女士的諮詢，她說我現在存款60萬澳幣，所以我在看200萬左右的房子。我問道：「你的預算是如何得來的？」
她說200萬的房子，首付20%就是40萬，加上印花稅，所以我的預算應該在200萬左右。
出於禮貌的原因，我反問道：「您知道160澳幣貸款額度，如果是本息同還您知道每個月的還款額度嗎？」 她說不太清楚。
我又問了一句：「如果您每個月的還款在7100澳幣左右，您的收入減去日常開銷，如果再還掉7100的貸款利息您會有壓力嗎？」 她說非常有壓力，所以通過這個對話，我可以基本判斷高女士的購房預算不是200萬澳幣。
所以我用高女士這個例子再次強調一下，購房的預算是有兩個因素去決定的：首付款，與家庭收入。
在我們華人族群的思想里，購買房產是給自己的家庭增加資產。但是如果從金融產品的角度來看，無論是自住房還是投資房，都是置業者一生中最大的財物支出負擔，而且是長期持續的。
所以說正確的梳理置業流程比買房本身更為重要。什麼樣的置業流程才是比較合理的操作呢？
雖然每個人對於區域的選擇有各自的需求依據，但是很多需求都是有共性
1 環境的舒適度
2 區域的人口組成，治安情況
3 交通，學校，商業
4 物業類型，戶型，以及面積
5 區域的物業的價值增幅程度
1 區域的價值增長
2 區域銷售數量
3 區域房產在市場上的天數
4 區域租金回報信息
由於每個因素都可以討論很久，我在這裏就不一一詳述。
一旦選好目標的區域之後，置業者就要關注自己的可負擔能力，看看自己的收入能否滿足這個區域帶來的利息開銷。我就拿一個華人鍾愛的區域Killara舉例。
Killara的獨立屋中價位是220萬澳幣。如果借款人貸款80%，貸款額度為176萬澳幣，每月還款7700澳幣就是住在這個區獨立屋的准入現金流。
如果置業者負擔不起這個區的獨立屋的現金流成本，那麼也就可以考慮公寓。
還是以Killara為例，公寓的中位價為95萬左右，LVR80%貸款額度為76萬，每月還款額度為3300左右，比獨立為支持的費用節省一倍，如果對空間與房間數再有硬性的要求，那麼只能考慮其他區域。
選擇物業的參考依據是什麼？
區域定好之後，置業者就進入選房看房環節，在這個環境中最重要的依據就是：價格，房屋所在街區，以及房屋外觀及內部裝修。
這三個因素是相互作用的關係，選擇一套物超所值的房子，一定是在這三種因素達到某種平衡。舉個例子：咱們華人選房比較重視內部以及外部裝修，有時確比較忽視物業所在街區的價值。
給出Offer前應該了解哪些信息？
一旦看到自己鍾愛的物業之後，那麼最後一步就是出價，這一部分的技巧還是很多的，最核心的技巧就是「Research」，有些內容對於出價是非常具有參考意義。
這裏我就列舉幾項； 1 房屋的銷售歷史記錄 2 最近周邊售價 3 房屋在市場上的天數 4 區域的價格走勢 5 區域要價的折扣幅度。
在新的市場環境下，作為理性的買家，一定要結合自身的財物狀況和足夠的知識與膽識才能挑選到最適合自己的物業。
喜歡、支持，請轉發分享↓