早晨瀏覽網頁，看到一篇文章報導指出目前澳洲最好的投資區域是悉尼外圍，尋找便宜房子的投資者應該考慮」樹的變化」（tree change) – 在全國範圍里最好的投資區域是農村地區。該文作者認為」在悉尼，沒有多少地方的平均房價是低於35萬的」「如果能找到，這些房子一般都是幾乎不能住人，或者十分十分小。通常來說，只有農村地方才有低價位，有增值潛力，又有好的租金回報的房子」「這些是最重要的考慮因素」。文章列舉眾多數據來支持這一論點，十分具有說服力。
在筆者理解看來，所謂」樹的變化」(Tree Change)應該是指房地產區域發展類似樹木的生長，越接近枝頭的樹葉可以獲得更多的陽光，能夠長的枝繁葉茂，因此說最具備發展潛力的區域應當是大城市發展的最邊緣地區甚至於農村地區，因為那裡價格成本最低，樹葉最具備發展成為樹枝的潛力。初看來這個推論好像沒有什麼問題，但仔細思考就出現了很多疑問，既然將悉尼的房地產市場比作大樹，那麼枝葉的繁茂應該不僅僅取決於陽光的充足與否吧？根扎的夠不夠深，主幹夠不夠粗壯，能不能將足夠的水和養分送到樹葉恐怕也是要考慮的原因。
如果用樹來形容，那麼整個悉尼的根無疑是CBD，隨著地區經濟的樹枝狀延伸發展，東西南北的各條經濟走廊發展成為粗壯的樹榦，逐漸形成大悉尼整棵大樹的全貌。根據樹的理論，城市會不斷向外延伸拓展，開枝散葉。然而與現實生活中一樣，再優秀的大樹也有自身發展的極限，無限生長的大樹並不存在。與樹木相同的經濟與地產發展也是一樣。悉尼由於建設初期的無計劃性，在百余年前拓展的非常迅速，從而形成整個大悉尼區以CBD為中心超過50公里的發展輻射半徑。其實這個範圍對於一個城市來說已經比較超出正常範圍了，許多城市距離CBD三十五公里就已經接近城市邊際。過分的拓展就導致枝幹與樹葉之間的聯繫不夠緊密，簡言之就是悉尼的城鄉結合部其發展程度與15公里以內地區不可同日而語。
其實如果要用一個理論來形容悉尼的房地產發展，筆者則更願意使用房地產界已經非常通用的一個理論，那就是水波效應。水波效應是說扔個石頭在水中，水波從中央向四處擴散。落水處波浪最高，旁邊次之，越往旁邊越次之。時間上是一個延續過程。在一個城市中，以一個中心點延伸開來，房產表現可以是好區，中區，差區這樣的一個波紋輻射開來。以價位來看也是高價至中價至地價逐步減弱。
悉尼最大的中心點就是CBD，這裏也擁有一個最強的輻射半徑，水波效應拓展開來可以達到接近10公里的範圍，但絕對不足以支撐到整個大悉尼區50公里的範圍。之所以悉尼50公里以上發展半徑仍然能夠進行是因為不止一個石頭落水產生水波。由於人口的聚集，悉尼東南西北各有一些衛星城在發展，這些衛星城產生的水波雖然不足以像CBD那麼大，但仍然可以支持到附近數公里的發展。
如果以水波理論來看，之前文章中提到過的，在全國範圍里最好的投資區域是農村地區雖然是可行的，但前提就是在這些區域是能夠產生水波或是屬於水波效應輻射較強的地區。否則單憑這些地區房屋單位價格低就作為投資的選擇依據其實並不科學。因為有許多區都是價格競爭力強，但是由於發展規劃，人口構成的不同就是無法產生房價的推動力。這樣的區域就未必是投資的首選了。
其實水波效應真正的的產生源頭來自於政府的城市規劃，當政府著力于開發某地區，就無異於在原本平靜的水面丟下一顆石子，而相應的水波影響範圍的遠近也就取決於政府投入的開發力度。在我們之前的文章中曾經介紹過，Wentworth Point，Rhodes以及悉尼奧運公園的三角地帶就是其中不可忽視的一個水波創造點，而悉尼數十年來最大的舊城改造計劃，Green Square Town Centre計劃則是另一個水波創造點。通過對這些點的研究我們知道，當您投資的物業距離這個石子的落水中心點越近，您房價的預期回報浪花就越高。
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