早晨看到一則《中國經濟周刊》報導，《鄂爾多斯2千萬平在建樓盤停工 全民放貸變討債》。全文講述鄂爾多斯由於近年來樓市狂熱開發，導致今時今日到處是停工的爛尾樓和焦急的討債者。康巴甚新區早已成為一座大量房屋無人居住的」鬼城」，老城東勝區也變身一個充滿著鋼筋水泥爛尾樓的」怪胎」。一位當地人說，從去年10月份開始，這些工程就再也沒有動過。鄂爾多斯90%以上的家庭都拿出了錢投資房地產，如今，這些錢都變成了尚未完工的鋼筋水泥。2011年前11個月，鄂爾多斯市新開工1005.9萬平方米住宅，加上前兩年的續建項目，共有2225.3萬平方米。其中80%以上的建設項目都已經停了，而這些房子的投資60%以上來自於普通市民，更可怕的是背後的民間高利貸已經讓債務翻番了，在這個節點上，所有人都想拿回自己的本息，局面失控了。
看到這樣的報導實在讓人唏噓不已，這座曾經的中國最富城市，竟會在短短的數年裡崩塌，如今除了經濟學家和理論研究者，沒有人相信鄂爾多斯樓市會復活。究竟是什麼導致一個原本一派繁榮景象的城市樓市幾乎在一夜間全盤破滅？
看到鄂爾多斯的今天，浮現在腦海的只有一個名詞——房地產泡沫。經濟的過熱，人性中貪婪導致不顧後果的追求投資利潤，加上不健全的融資體系，就形成了鄂爾多斯這個有中國特色的房地產泡沫。雖然大量民間借貸導致鄂爾多斯樓市泡沫與歷史上其他房地產泡沫相比有所區別，但總體來說都符合房地產泡沫由於過度開發，單純追求高回報而導致房地產市場嚴重供過於求，從而導致房地產價格虛高的普遍特點。因為這時的房地產開發早已脫離了基於提供由於人口上升而產生的住宅需要，反而越來越接近證券市場一類的純投資手段，那麼房地產也就失去了其原本最具競爭力的一個特性——穩定性。
其實說到房地產泡沫，不能不提20年前日本房地產泡沫的破滅，日本至今都還沒有走出20餘年前那場房地產泡沫的陰影。今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。人類的貪婪所導致的」市場的均衡是短暫的」其實是放之四海皆準的。
日本房地產泡沫的特徵：2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當於25年前，也即1982年的水平；
日本房地產泡沫發生時的背景：日本的城市化進程已經接近尾聲；與快速城市化相伴的是土地價格快速上漲所導致的所謂的」土地神話」；宏觀經濟增速下降，經濟增長方式也轉為」出口主導型」；日元的國際化和金融自由化於1980年代加速；
日本房地產泡沫的形成及擴大：日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施；期間金融機構行為、企業行為都發生了嚴重扭曲；企業購買大量土地並作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用
無論是鄂爾多斯、海南島或是數年前的美國和20年前的日本，土地和房產脫離其商品的使用價值特性成為單純追求投資增值回報都是房地產泡沫誕生無法避開的一個話題。幸運的是當我們在澳大利亞進行房地產投資的時候，雖然我們同樣追求房地產價格增值帶來的回報，我們更加關注的是自己所投資的房地產究竟有沒有實現其使用價值——供人居住。只要始終保證將居住的需求放在房地產投資的首選考慮，澳大利亞房地產就始終穩穩地在一個堅實的基礎之上不斷成長。
澳洲目前投資房的佔有率僅佔全澳房地產市場的30%，有70%的物業屬於自住房。這樣的一個比例本身就抑制著房地產泡沫的產生，因為自住買家不會過分關注房地產價格的浮動，更不會由於價格的浮動而產生類似證券市場的那種恐慌性拋售，這樣能夠保證房地產價格的穩定性。僅佔總數30%的投資買家雖然是以追求價格上漲增值回報為目的的，但由於目前全澳極低的租住房空置率，30%的投資物業絕大多數也是有租客入住的，這也確保了這些買家的投資時基於市場需求的基礎之上。與此同時新房批建量的不足和人口增長之間的矛盾日趨惡化，強大的市場需求會穩固地支撐房地產市場健康發展。所謂泡沫是指房地產價格虛高的部分，從市場的供需關係來看，澳洲的房地產雖然不能說毫無泡沫，但至少是十分接近剛性需求的。
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