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花，又可稱為期房（Off The Plan），是一種流行的物業銷售方式，尤其是公寓銷售。和現房不同，買家在進行決策時只能根據圖紙了解物業，而且一旦簽訂合同，就必須在交房時履行購房義務。在澳洲，買家在簽訂樓花購買合同時需要支付一筆定金，金額一般為物業售價的10%，到交房時再辦理貸款，並從交房后支付貸款利息。
樓花上市推售到交房的周期一般12-18個月之間，根據物業規模不同，有的項目周期在兩年以上。樓花最大的特點是簽訂合同時鎖定價格，這也成為樓花購買中的一把雙刃劍：既是一種優勢，也是最大的風險之一。如果房市處於上漲周期，相當於買家以小筆定金在短時間內獲得增值空間，而如果房市在這期間下滑，那麼合同價和交房時市場價格的落差就會成為買家的損失，最直接的反映就是銀行的物業估價低於合同價，從而導致貸款額度的減少。租金的變動也會影響投資回報。
除此之外，項目規劃、設計以及質量的不確定性也成為購買樓花的主要風險。很多人還提出，樓花定價中包含了開發商的豐厚利潤，因此並非投資首選。
儘管如此，樓花投資仍然有其獨特的優勢。在新州和維州，根據簽訂合同時項目的開工進展，投資樓花可以在不同程度上享受印花稅減免，最多節省可至上萬。對於高收入人群來說，投資樓花可享受折舊退稅。一套兩房新公寓第一年的可抵收入折舊可以達到1萬以上。此外，新房的維護費用也相對更低。
獨立物業投資公司Lands burys的總裁羅蘭茲（Robert Rowlands）認為，越來越多的單身和家庭青睞公寓生活方式，那些交通便利，生活設施完善的公寓項目的租金回報和增值空間都相當不錯，相對獨立房是更好的投資。
那麼如何最大限度地降低購買樓花的風險呢？房市專家Chris Tolhurst分享了自己的心得。選擇樓花最重要的一點是保持高度的警覺，要透過漂亮的樓書和效果圖分析決定物業價值最根本的因素。需要記住的是，是市場供需決定物業價值，而不僅是豪華的裝修。如果項目定價遠遠高於現在的市場水平，那麼就應三思而行。精明的投資者會從以下五個方面判斷項目價值，並控制風險。
考察項目團隊的
資質和實力不僅僅要看開發商的實力，而且要看建築公司和設計公司的資質。從過去的經歷往往能預知未來的表現，因此購買樓花時一定要看開發團隊曾經開發過的項目，從中判斷他們的信譽、水平和實力。不要只看樣板房或網站，要實地看交付的項目，最好能實地看正在出租或出售的房子。此外，RP Data數據也能提供關於物業轉售頻率和價格信息。
做足研究
透過圖紙看本質樓花最大的風險就是不確定性，而開發團隊的實力直接決定項目的進展和成敗。因此，對於新入行的開發商，以及有項目開發失敗和長期擱置經歷的開發商要尤其警惕。在收集信息時，要注意開發商以前的實際交付項目是否和營銷宣傳有很大出入。據不完全統計，4成以上的樓花項目半途而廢，而一些宣傳的高端精品項目最終變成了大眾公寓，開發商為了利潤最大化不惜增加公寓套數。
此外，不要輕信你的財務規劃師或會計師向你推薦的樓花，很多時候，他們是為了傭金這樣做，並非因為對項目的信心。
讓好律師為你把關
樓花的合同書往往厚達上百頁，一般的買家根本就沒有能力充分理解其中的條款以及對雙方權利義務的涵義。因此，一定要找一個經驗豐富的好律師幫你把關，而不要輕易選擇中介或開發商推薦的律師。好律師能幫你分辨開發商的信用，並找出隱含的陷阱。
一些開發項目會由於規劃審批或融資問題遲遲無法開工，甚至在銷售後被迫取消。在這種情況下，律師的把關就必不可少。
針對樓花銷售風險，為了更好地保護買家利益，從今年12月1日開始，維州將針對樓花銷售實施新法律，其中包括要求在銷售合同首頁登載新的風險提示通知，在新通知，賣家要告知買賣雙方可以協商樓花定金，最高不超過物業價值的30%，還要特別提醒物業交付要經過相當長的時間，同時告知物業價值在交付有可能發生變動。如果合同書按照要求登載提示，買家可以撤銷合同。
考慮設施配套的合理性
很多開發商為了實現產品的差異化，在項目設施配套上下足了功夫。現在新公寓的開發趨勢是，公寓面積縮小，房型多採用開放式設計，同時增加包括屋頂花園，室內電影院、游泳池、健身房等公共空間以營造獨特的生活方式。這些配套無疑能增加項目的賣點，對租客也很具吸引力，並且能讓他們支付更高的租金。但不要忘記，最終這些配套的維護費用需要業主買單。
在選擇樓花時，需要考慮多支付的物業管理費與增收租金之間的平衡。比較穩妥的辦法是，收集已交付同類物業的數據進行比較。
永遠不要忽略地段的重要性
儘管購買樓花有很多不確定因素，但有一點不會改變，那就是地段。這也是為甚麼在選擇樓花要把地段列為最關鍵的考慮因素。在這一點上，樓花和現房的評判標準是一樣的。你需要根據地區人口結構、與地區配套設施的關係以及交通出行等方面判斷項目地段的優劣。在這一點上，可以收集周邊同類物業的市場數據，包括過去幾年的成交價變動等做出判斷。
至於未來的增值潛力，要看是否有重大項目帶來人口流入，以及租賃市場是否健康，租金回報是否合理穩定。如果滿足了這些條件，你在選擇樓花時就更加有信心。