盤點 澳洲11個正現金流投資熱區
期的權威房產投資雜誌《Your Investment Property》公布了獨家研究報告，介紹了全澳11個最具正現金流投資潛力的城區。這些區域的房產在過去相當長的時間內不僅給投資者帶來了出色的租金回報，而且表現出強勁的增值潛力。如能將這樣的物業收至名下，在享受現金收入的同時，也增強了貸款能力，從而可以進一步擴大投資組合。
選出的11大投資熱區中，有6個位於州府城市的內城區，其中包括昆士蘭的布里斯本和南澳的阿德雷德，另外5個是當地的產業中心，其共同特點是有良好的產業支持和穩定的人口增長，租賃空置率低，自住房和租賃物業保持了健康的比例，因此在帶來可觀租金回報的同時，具備了良好的物業增值潛力。
新州
ULTIMO
區位：悉尼內城區，中央火車站以西1-2公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio ）和一睡房公寓
市場中價：$179,000
市場租金中價：$500
租金回報率：14.52%
空置率：1.25%
價格最低街區：Broadway, Ada Pl, Kelly St
基本面：Ultimo是悉尼最受歡迎的內城區之一，同時又有很多低價位的單元房。PR Data數據顯示，單元房的市場成交價在最近一段時間內都基本沒有上漲：在過去12個月中的漲幅僅為0.5%。但在另一方面，租金卻穩步上升，租金回報十分可觀。
房市數據：儘管Ultimo的小戶型工作室的租金回報達到了14.72%，但從統計數據來看，區內出租物業佔全部物業的比例高達73%，這意味著對租戶的競爭會相當激烈。不過，從目前來看，空置率只有1.25%，說明眼下投資者仍收穫可觀的租金。
PRD Nationwide中介機構的研究分析師Aaron Maskrey認為，Ultimo為初涉房市的投資者提供了很好地進入機會。這裡有很完善的公共交通，同時又可以選擇步行到市區，因此對學生和市中心白領租客有很強的吸引力。另一方面，市場房價在許多投資者的負擔範圍之內，這在悉尼城區很難找到。此外，Darling 港，中央公園和悉尼科技大學附近的改造和開發新案對區域形象也起到了改善作用。
潛在風險：需要注意的是，Ultimo一些低價物業，尤其是針對學生的單元房雖然租金回報不錯，但增值空間幾乎為零。
Orange（橘鎮）
區位：新州西部遠郊，距離悉尼260公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio）和一睡房公寓
市場中價：$98,000
市場租金中價：$230
租金回報率：12.2%
空置率：1.7%
價格最低街區：Margaret St, Albert St, Dalton St
基本面：受資源礦業帶動，近年來橘鎮迎來了許多新增人口，由此推高了對當地出租物業的需求。由於當地經濟結構的多元化特徵，加上鎮內生活設施配套完善，因此在長期具有良好的投資前景。
房市數據：根據RP Data的統計，在截至今年4月的一年中，橘鎮的租金上漲幅度超過了17%，而房價下跌了2%。不過，目前的空置率只有1.7%，而且74%以上的物業屬於自住房，這說明當地的租賃市場十分健康。另外，掛牌價和成交價之間的差異幅度只有4%，說明賣家打折幅度有限，從這點來看，近期價格不太可能繼續下跌。
BATHURST
區位：新州西部遠郊，距離悉尼200公里
最佳投資物業類型：三睡房聯排別墅
市場中價：$227,000
市場租金中價：$300
租金回報率：6.87%
空置率：1.31%
價格最低街區：Henry St, SeymourSt, Durham St
基本面：BATHURST擁有機場、大學以及和悉尼與堪培拉的便捷高速公路接駁，此外，還享有鐵路交通以及鄰近的眾多旅遊景點（如Jenolan Caves）的優勢。BATHURST的經濟強勁，產業類型多樣，包括健康、教育、食品加工以及為Charles Sturt 大學和新州中西部採礦區的配套產業都為其房市提供了強勁的支持。
房市數據：在過去10年中，BATHURST每年平均的人口增長率保持在1.2%。儘管如此，物業價格增長卻十分有限。RP Data的數據顯示，在截至今年5月的一年中，物業價格僅上漲了1.3%，空置率則降至1.31%。這說明人口湧入推動的是對出租物業的需求，還沒有轉化為房價的上漲，從而改善了租金回報率。不過，這種情況不會持續太久。當地住宅開發可能會吸引大量投資者到區內，從而推高房價。
維州
HAWTHORN
區位：墨爾本CBD以東6公里
最佳投資物業類型：小戶型工作室（Studio）和一睡房公寓
市場中價：$189,000
市場租金中價：$300
租金回報率：8.23%
空置率：3.28%
價格最低街區：Glenferrie Pl , Hepburn St, Lynch St
基本面：HAWTHORN區位優勢明顯，是交通和生活配套都十分完善的內城區。這裏可以十分方便地達到墨爾本的任何角落，而且有許多頗有歡迎的酒吧和飯店。墨爾本大學的HAWTHORN分校區也設在這裏，吸引了許多學生租客。因此，高租金和強勁的租賃需求使正現金流成為可能。
房市數據：Hawthorn的租金不僅相對購房成本來說十分可觀，而且增值潛力也很不錯。從統計數據來看，物業從掛牌到成交的平均周期只有64天，說明需求十分強勁。儘管3.28%的空置率不算低，但並非所有類型的物業都面臨這個問題，其優越的區位意味著對低端價格物業的需求會保持在高位。目前的上市掛牌物業和總物業存量的比例只有0.88%，說明可售物業面臨短缺。這一現實，加上高於市場的物業去化速度，預示了未來的增值潛力。
MILDURA
區位：維州西北區，距離墨爾本550公里
最佳投資物業類型：兩睡房獨立屋 、
市場中價：$145,000
市場租金中價：$200
租金回報率：7.17%
空置率：1.33%
價格最低街區：Bishop Pl , Mirage Dr, Sunshine Dr
基本面：Mildura是維多利亞州Sunraysia地區的主要區域中心，常住人口規模為3萬。由於毗鄰莫累河（Murray River），土壤肥沃，加上半乾旱氣候，使得這裏成為著名的葡萄和柑橘產區，並培育了Mildura的以郵輪觀光和水上運動為特色的旅游業。由於全年日照時間長，Mildura被提議作為太陽能基地，據傳還會在當地建設一個賭場。
Mildara同時擁有Sunraysia最大的室內貿易中心Centro Mildara，吸引了來自維州和其他州的消費者，包括Swan Hill，Robinvale，Broken Hill 以及南澳的Riverland。
房市數據：當地物業空置率僅為1.33%，說明對租賃物業的需求十分強勁。近幾年的租金增長也很快。RP DATA的數據顯示，在截至今年5月的12個月中，租金上漲了11%。數據還顯示，當地自住房比例佔到了65%，說明租賃市場健康，投資者不必擔心激烈的競爭。
另一方面，物業增值潛力也不錯。目前只有掛牌物業占物業總量的比例只有1.18%,，說明上市物業存量很低，物業平均成交周期為81天，考慮到目前的市場，已屬相當不錯的業績。從總的供求態勢來看，Mildura未來會有不錯的增值空間。