問：我現在準備把自住房變成投資房，如何將自住房貸款轉為投資貸款？有什麼需要特別注意的嗎？
答：目前房市相對平淡，越來越多的人選擇購買一套新的自住房，並將之前的自住房用作租賃投資，並在市場好轉后再上市出售。因此一個現實的問題就是，如何將目前的自住房貸款轉為投資房貸款？如果你的自住房貸款有抵減賬戶功能（offset account），這並不複雜，而且你會發現，轉換貸款結構對你的應繳稅額會發生很大的影響，因此一定要和你的會計討論。
抵減賬戶的最大好處就是在使你保持初始貸款額度的同時，如果你在賬戶中存入額外的資金，能減少這筆資金相對應的利息額。由於這些額外的資金是存放在一個獨立的賬戶，而不是房貸賬戶，因此當你選擇購買新的自住房的時候，你可以從抵減賬戶中取出這筆錢用於購買新房，從而減少新的自住房房貸。與此同時，你在將現有的自住房貸款轉為投資房貸款時，你仍能將貸款額保持在最初的水平。這樣就能使你最大限度地享受到負扣稅政策帶來的稅收優惠。
如果你現在的自住房房貸沒有抵減賬戶，那麼事情就會麻煩得多，而且你所能獲得的負扣稅稅收優惠也會大打折扣。如果你之前的目標是儘快還清房貸，那麼額外支付的資金就沖抵房貸，並在實際上減少了房貸額。當你準備將自住房貸款轉為投資貸款時，這一點就成為了缺點。舉個例子，你最初的房貸是30萬，你額外還了10萬貸款，當你準備把自住房貸款轉為投資房貸款時，能抵減所得稅的投資貸款額只有20萬，即使現在的事實是，你向銀行又提取了10萬用於購買新的自住房，你的全部貸款又重新回到了30萬。
很多人以為，只有投資房房貸才需要設立抵減賬戶。但事實是，我們永遠不會知道長期會發生變化，因此，最好在一開始就設立好能在長期給你帶來最多機會的方法。而擁有抵減賬戶功能的房貸能為你提供更多靈活的選擇，以應對未來的不確定性。
最後，但也是十分重要的一點是，當你喬遷新居之後，一定要對以前的自住房，也就是現在的投資房重新估價，並保留好估價報告。一旦市場好轉你決定出售這套房子時，這份報告對你很重要。畢竟，這套房子曾經用於自住，你希望確保獲得在自住期間全部的資本利得稅豁免。因此，在你搬出這套房子時進行價值評估並獲得當時真實的市場價值，在將來計算資本利得稅時，有助於確定物業基本成本。還有一點，在決定如何將自住房貸款轉為投資房貸款時，一定要徵詢你的稅務會計的建議，以了解這樣做對所得稅的影響。
要獲得更多貸款資訊和服務，可撥打13 72 62或登錄www.statecustodians.com.au。
本欄目獲得State Custodians Mortgage Company公司許可翻譯轉載。 State Custodians Mortgage Company公司是Your Mortgage Magazine 全澳貸款服務2012年度大獎。
來源：看中國