先租后買購房模式陷阱多 新移民須警惕
來源: 澳洲日報 責任編輯：華樂
（澳洲新聞網訊）沒有存款買房？信用級別慘不忍睹？貸不到房款？別著急，您仍然可以在高端市場St Ives買到一處物業——賣家Ken Slamet願意接受您的小船、汽車或其他閑置物作為首付，只要您肯買下他岳父的房產。不過專家卻警惕地提醒稱，這很可能是個騙局。
現年25歲的Slamet恨不得立刻就把這棟五居室單元房出售，他為了推廣該房產，不僅到處在電線杆上貼廣告，甚至還掛著一個「三明治牌（掛在身體前後的廣告牌）」在St Ives活動。
不過，新州房產協會（Real Estate Institute of NSW）的主席Christian Payne則提醒稱，這是個陷阱。「要是他的房產估價並沒有體現真實價格呢？你們不能光憑他的話就認定這處房產值多少錢。」他稱，買賣雙方都是根據自己的情感來評估住家的價值，而這兩者之間的數據不總是一致。
這一營銷方式一經推出果真吸引了很多客戶打電話諮詢，包括一些得到不到貸款的新移民以及存款不多的高收入者。
「與其因為房價與客戶討價還價半天，不如直接協商改變購房的方式。」他建議買家每周可以每周先付2297元租金，直到租客擁有足夠的房產權與銀行進行再融資，或者支付尾款。據Slamet稱，很多打電話前來諮詢的潛在買家甚至沒有問房產的全價。「他們認為這是通過每周付款獲得房產的機會。」簽訂一年的先租后買協議將可以為Slamet提供喘息的機會。
Slamet打算把這處妻子從小生長的家園出售，價格根據首付浮動在150萬元至160萬元區間。「這對於某些想擁有房產的人來說是一種權衡。」
Slamet打算按照「先租后買（rent-to-buy）」的模式計劃出售這棟房產。所謂的先租后買，是房地產項目銷售中採用的一種體驗式銷售方式，即客戶可以先租下心儀的住宅，試住一段時間后再決定是否購買。如果租客決定購買，則他/她所有已付租金將轉為購房首付金。Slamet解釋道：「您可以先租一陣子，租期到了的話，您可以決定是買下它，還是另外找一處出租房。」
實際上，政府和消費者監督機構此前也曾就「先租后買」計劃發出過提醒。
這種營銷模式的陷阱包括：
*收取的房租一般高過市價；
*最後您支付的全部房款一般也超過了市價；
*最大的危險在於，這類「買家」在法律上並不算真正的業主。業主最重要的權利就是在房產證上署名，但根據先租后買計劃協議，這些「未來買家」卻沒有這項權利。這意味著買家在最後全額支付了房款后，如果賣方使詐，則買家將血本無歸。
*如果賣方拖欠房貸還款，則其借貸方有權收回房產，支付租金的買家就只能被踢出門。而如果拖欠房款的是買家，則賣房有權將他們趕出去，之前支付的房錢也討不回來了。
在美國，先租后買計劃一般稱為「租賃選項」。在一些真實的案例中，狡猾的賣家把一處房產賣給了二十多個買家。
Slamet說：「如果直接買房，就算首付只要10%，您的銀行賬戶里也得存著15萬元。但現在誰會存著這麼多應急的錢？」他說，這棟位於Warrimoo Ave 228號的房產此前曾交由一位中介在市場上推廣，但在待售了100多天之後，吸引到的買家依舊寥寥無幾。
（資料來源於：Jenman Ethics in Real Estate）