澳洲樓花到底能不能買？(附十大「期房購買問答」)
來源：澳洲財經見聞
目前，新建房產如雨後春筍般在全澳各地湧現。在這其中，很多開發商都會在房產完工之前預先發售一些房產供買家們購買，也就是期房（Off-plan，亦稱樓花）。
購買期房，某種意義上就像是賭博一樣：您以押金作為入場券，賭注是購買時的房價，博取的則是房產完工後的差價。
不過投資有風險，入市需謹慎。如果您無法獲得按揭貸款、開發商倒閉、或是房產質量低下的時候，您也會蒙受損失。因此有人說期房投資是勇敢者的領域；不過只要您做好功課，期房投資也同樣是謹慎者的樂土。
閱讀導航
一、期房投資前的功課
二、期房市場風險初現
三、購買期房，必備問答
一、期房投資前的功課
要做好期房投資，您考慮的事情要比購買現房多一些。因此您應該做好功課，才能避免自己步入經濟風險中。
1、了解開發商
研究開發商的聲譽。確保您的開發商有著交付期房的良好記錄。並請他們介紹一些以前的買家，如果他不願意介紹，那麼您應該提高警惕。
2、了解地段
地段是老生常談，不過也永不過時。樓盤周邊是否有復興工程？是否有必要的基礎設施？交通站點？商店，餐廳，公園和學校？
3、了解市場
如果您打算在期房建成后出租或出售，您可以當地代理諮詢，當地的哪些人群最需要您的房產，以及而且本地是否有大量正在建設中或剛上市的房產，以便規避市場飽和的風險。
4、了解走勢
考察以下該地區同類物業的價格和房租，您可以得到大略的預期。不過您也要清楚，市場在12個月內可以發生很大的變化。有的時候，開發商將擔保前幾年有一定的租金回報率。
5、了解房產
房產信息包（Home Information Pack）提供了期房的基本信息。您應該仔細考量其中的細節、規格和尺寸，找出樓盤是否有任何額外費用。評估目前尚未建成的物業確實是比考察建成的房產要難。但是無論如何，您不應該僅依賴於計算機生成的圖像（CGI）或僅聽信開發人員的推銷。
6、了解樓盤
實際訪問的樓盤，並檢查樓盤附近的道路、鐵路線。在挑選時盡量爭取好位置的單元，例如有著如視野好、易於停車、有室外空間等獨特賣點的單元，你會更好的租金收益及資本增值回報。
二、期房市場風險初現
期房由於前期投入少、政府優惠政策等原因備受購房者青睞，然而最近一項研究顯示，期房的轉售價格增長不敵二手房，甚至多地區出現負增長情況。
購買會升值的地方是幾乎所有房產買家都知道的真理。但如果你是年輕人、剛來到澳洲或依然身處海外的投資人，目前僅處於澳洲房產市場的邊緣，你一定還是會感覺公寓期房非常誘人。宣傳冊藝術表現手法、房產中介的推薦都會使房產看起來與20世紀70年代的公寓房相比好很多。
「
從付款到收房，期房的投資者在支付溢價時，實際上還同時支付了開發商的利潤 。很多時候，由於開發過程中該地區類似的房源漸漸供過於求，期房的轉售價格受影響逐漸下跌，承擔這一風險的就只有購房者本人。
」
當然依然有人可以從中獲得收益。例如在Barangaroo，一些買家通過購買期房在2年內盈利100萬澳元。但是要注意，這些期房的買賣時機都是經過精密計劃的。
PRDnationwide的澳洲研究經理Diaswati Mardiasmo指出，公寓價格否被高估取決於公寓的面積和在建公寓的數量，同時也高度依賴買方市場。越來越多的公寓樓開發建設，引發了人們對公寓房供應過剩的擔憂。
這種擔心也因另一個因素而加劇。事實上，這些新開發的公寓房的買家主要是中國投資者。按規定海外的買家只能買新建房，而二手公寓房的賣價遠遠低於投資者所買樓花的價錢。
在未來六個月里，在墨爾本、布里斯班、悉尼各地，數萬套以樓花形式由中國及其他亞洲投資者買下的公寓房，將要交割。
而更多的公寓房在湧入市場。REA房地產集團的首席經濟師NeridaConisbee承認，在某些州府城市，公寓房開發的數量相當驚人。
單就墨爾本來說，根據REA集團的分析，有1.8萬套公寓房在建，預期在今後的18個月里完工。從歷史來看，墨爾本的中央商務區，在過去的十年裡，每18個月增加1500套公寓房。
火爆的市場、傭金的上漲和質量欠佳的建築造成了今天期房市場的現狀。在目前的市場情況下，買家進行必要的調研較以往任何時候都顯得更為重要。
三、購買期房，必備問答
你購買的是什麼房產？你為什麼選擇購買？風險是什麼？市場上漲時人們往往更容易掉進陷阱並認為自己不需要做太多的調查。
「不要因為自己的無知，為別人的貪婪買單。」
今天，《澳洲財經見聞》為您整理了十個「期房購買問答」，希望能為您的期房投資決策帶來一定的參考指導作用。
問：我聽說購買期房貸款相對要難。銀行在審批期房貸款申請時會考慮哪些因素？
銀行將審核購房者預付款金額，以及該地區近期的房價、具體房型的飽和量。對於部分銀行而言，在開發商貸款金額較大的情況下，他們完全有可能限貸。銀行往往不太願意為特定地區的期房購房者提供貸款。有些銀行則根據開發規模和郵區實行限貸政策。
問：如何才能避免買到「不合適的期房」？
基於實際數據理性購房，千萬不能憑個人一時衝動訂立房屋買賣合同。很多售房廣告圖片效果非常漂亮，一些3D模型所展現的花園、水池、健身房、桑拿室以及24小時的保安服務等讓購房者應接不暇。但是一味相信這些宣傳圖片就極有可能投資失敗。投資者應堅持購買內城區分契式產權（Strata）成本較低、開發密度較小的房型。這樣的房型更有可能具有長期增長的潛力。特別是選擇高收入群體需求旺盛地區進行投資。
「
綜上所述，您應該理性分析數據，並且避免購買價高於市場價。您可以付錢請一位獨立的評估師對住房價格進行評估，以規避「買貴了的風險「。此外，您也可以請一位房屋驗收員對這個開發商既往開發項目進行調查，以對期房交付后的質量進行評估。為了進一步了解想要購買房屋的相關問題，您也可以向該開發商既往開發項目的租戶進行詢問。
問：公寓房供過於求在澳大利亞是否是一個普遍存在的問題？
鑒於澳大利亞住房市場並非單一市場。不同市場的供需情況彼此存在差異。公寓房供過於求也不是一個全國性的問題。對層高（3層）、樓間距有限制的地區，開發商可用於再開發的空間和潛在利潤都非常有限。在這些地區，一些小型的家族式建築商往往會進行10-12套精品公寓房的開發，並且會關注房屋建成后的質量。供過於求的問題更有可能發生在沒有層高限制的CBD地區，以及一些對工業用地重新規劃的外環郊區。一些大型商業開發商往往會開發數萬套公寓，並儘可能節省每一分錢——這些才是未來容易出問題的項目。
問：如果開發商推遲交房或取消開發，我會遇到什麼情況？
如果開發商取消開發項目，您之前繳納的首付款會退還給您。但是，如果開發商只是推遲交房，那麼開發商通常受售房合同中的「日落條款」保護。所謂的「日落條款」是指部分/全部條文的終止生效日期。如果買房人打算購買期房，需要就相關條款在合同中加以約束以確保該項目在相對合理的時間內完成，並以最初商定的價格進行結算。
與此同時，開發商之所以受「日落條款」保障是因為買房人在合同約定交付日到期前不得單方面違約，而期房合同約定的交付日期往往是幾年後。
近期，很多開發商由於故意利用日落條款損害買房人的權益，正在接受相關部門的調查。據悉，一些開發商見房價上漲則故意拖延工期，引發日落條款導致合同失效。然後，這些無良開發商再以高價銷售，爭取更多的利潤。
這種情況對買房人非常不利。一方面，他們因提前繳納了首付款導致手中可用資金不足，無法購買其他房產。另一方面，等到退回首付款時，房價已經大幅上漲，他們已無力承擔。
問：期房交付前我是否可以轉售？
您是否可以在交付前將期房進行轉售，取決於當初您和開發商訂立的銷售合同。但是，您不應該抱著日後轉售的目的去購買期房，除非您是一個非常專業的投機者，手中握有足夠的資金以應對市場任何變化的風險。房市投資是一項「長跑」。鑒於進出成本不菲，期房投資不屬於短期內即可大額獲利的投資。您想賺的更多，承受的風險則越大。只有首付款卻想著在全額繳款前「撈一筆」的投資者，這麼做的風險太高，並且全身而退也並非易事。
問：帶租金擔保的期房，價格是否「虛高」？
是的，帶租金擔保的房產售價存在虛高現象。天上不會掉餡餅。開發商之所以提供租金擔保是期望以此來吸引買家，從買家身上獲得更多。舉個例子，一套兩居室公寓周租金為500澳元，以5%的收益率計算，這套公寓房的售價應該為50萬澳元。開發商是怎麼做的呢？他給您提供550澳元/周的租金擔保，然後這套公寓的售價按照5%的收益率自然就從50萬上漲到了55萬。
以提供兩年的租金擔保為例，該開發商兩年內補貼租金成本為5200澳元，但是考慮到貸款利息等，開發商一套房子至少多掙了4.5萬澳元。由此可見，租金擔保實在「太貴」。
在我看來，買房人應該守住的底線是「好房子從來不需要租金擔保。如果有人向我提供租金擔保，那麼我會繞道而行。」
問：訂立售房合同中我需要特別注意的事項有哪些？
期房買賣合同中通常允許存在2%-5%的建築面積誤差。如果這種誤差導致公寓房結構發生改變，例如原本一間小卧室現在只能做一間書房，住房的價值和出租價格將因此受到很大的影響。依據合同，開發商具有決定權，買房人只能吃「啞巴虧」。相比典型的房屋買賣合同，期房買賣合同有可能是完全「一邊倒」的情況。如果您打算購買期房，您應該請一位經驗豐富的律師幫您仔細審閱該期房銷售合同條款。
問：若房屋交付后存在質量問題/缺陷該怎麼辦？
很正常，幾乎所有的新房都會存在這樣或那樣的問題，並且很多問題直到住進去后才會發現。一些信譽好的建築商會在新房交付后3個月對存在的所有小問題進行一次性返工處理。
但是很多期房購買者並不清楚，很多超過3層的公寓與其他類型房屋並不享有同樣的住房保險。一般情況下，建築商對交付后出現的結構性問題保修6年，非結構性問題保修2年。
但是，對於一些重大的建築質量問題如漏水等，業主很難從建築商處獲得相應的整改。新州大學2012年的一份研究報告指出，2000年後興建的期房中85%都存在質量問題。其中75%的問題建築沒有得到妥善修繕。
如果出現問題，首先應該聯繫建築商。如果建築商不願意整改，業主可以起訴至當地仲裁法庭（如維州民事和行政法庭），訴訟時效為房屋建成日期后10年。
問：是否存在期房建成后銀行不貸款的風險？我該怎麼做，以避免發生這種事情？
有。儘管風險很小，但是從目前的市場來看，這種可能性有所增加。尤其是墨爾本和布里斯班一些規模較大的公寓開發項目。如果房價出現下跌，或者銀行政策發生變化，銀行可能會拒絕貸款。換而言之，訂立期房買賣合同通過銀行預審的貸款在期房交付時可能會無法如期發放。為了避免這種情況，買房人最好多預留10%的房款。
問：我如何才能確保所選擇的開發商信譽好、並且會如期交付？
您雖然不能100%的肯定，但是可以事先做一些功課，以降低風險。例如研究一下這家開發商已經完成的幾個開發項目。理想的情況是，不要選擇他們既往開發的最大項目（要知道很多開發商都拿最大的開發項目做自己的面子工程。）
此外，我會查閱開發商10年前開發公寓的相關報告，向這些項目的物業管理人員詢問房屋質量情況。此外，買房人必須注意的一點是開發商不一定就是建築商。所以您可能從這個開發商手中買到的房子是另外一個建築商承建的，而這個開發商並不負責提供房屋保修等。
面對可能出現的期房危機，在各州府城市，開發商們都在設法把目標放在外國買家身上，特別是中國買家，以期來補救供應失衡，希望他們能吸納過剩的房源。
在澳洲房地產業，中國人目前仍然是最大的買家。即使是中國對澳洲房地產市場的投資下跌了30%，也仍然比其它排在其後的四個國家的投資總額要多。根據瑞士信貸今年3月發布的報告，2016年10月至2017年1月間，澳洲有1500棟住宅由外國投資者購買，其中80%是中國買家。
中國買家在購買期房時，需要謹記：開發商往往是以發展公司，實現企業利潤最大化為終極目標。這也就使得開發商需要實現足夠的預售，也就是出售期房（Off the Plan）確保項目進展。而中介很多時候更是被傭金利益驅動。
每個人都有自己的利益，你必須行動起來，做好自己的調查，守護好自己的利益。